Novi okvir stambene politike prema mladima u Kantonu Sarajevo 2026-2030

Datum 09.07.2026 Prilog novi-okvir-stambene-politike-prema-mladima-u-ks.pdf (944.11 KB) detaljni-opisi-mjera.pdf (504.67 KB) 1 2 Sadržaj Izvršni sažetak ................................................................................................................................. 3 1. Analitički okvir — dijagnoza stanja ............................................................................................. 6 1.1. Tržište nekretnina i stambeni fond....................................................................................... 6 1.2. Potrebe mladih u oblasti stanovanja ................................................................................. 10 1.3. Komparativni pregled instrumenata stambene politike .................................................... 12 1.4. Identifikovani jazovi — ključni nedostaci postojećeg sistema ........................................... 16 2. Novi okvir stambene politike prema mladima 2026.–2030. ..................................................... 19 2.1. Prioriteti stambene politike prema mladima - sinteze lokalnih potreba, specifičnosti, evropskih vrijednosti, planova i programa ................................................................................ 20 2.1.1. Prioritet 1 — Povećavanje ponude izgradnjom stanova ............................................. 20 2.1.2. Prioritet 2 — Očuvanje i aktiviranje postojećeg stambenog fonda ............................ 24 2.1.3. Prioritet 3 — Olakšavanje pribavljanja prve stambene nekretnine ............................ 28 2.1.4. Prioritet 4 — Koordinacija, digitalizacija i edukacija ................................................... 36 2.2. Pretpostavke uspješne provedbe — institucionalni uvjeti i koordinacijski zahtjevi .......... 40 3. Implementacija, finansiranje i praćenje .................................................................................... 42 3.1. Finansijski okvir implementacije ........................................................................................ 42 3.2. Fazni plan implementacije 2026.–2030. ............................................................................ 47 3.3. Praćenje, godišnji izvještaj i mehanizam prilagodbe ......................................................... 47 Godišnji izvještaj o stambenoj politici prema mladima ........................................................ 47 Mehanizam prilagodbe ......................................................................................................... 48 3.4. Rizici provedbe i mjere ublažavanja ................................................................................... 48 3.5. Ključni indikatori uspješnosti stambene politike prema mladima 2026.–2030. ................ 49 Prilog I Dodatni grafički prikazi ................................................................................................. 52 3 Izvršni sažetak I. Kontekst i obrazloženje potrebe za intervencijom Stanovanju mladih u Kantonu Sarajevo obilježava strukturna kriza priuštivosti koja se produbljuje već više od decenije. Kupovina prosječnog stana od 60 m² zahtijeva danas više od deset godišnjih plata — uz prosječnu cijenu od oko 3.900 KM/m² i prosječnu godišnju neto platu od oko 23.000 KM, ukupna cijena stana iznosi oko 234.000 KM. Kada se uzmu u obzir realni troškovi kreditnog financiranja, teret otplate proteže se na 20 do 30 godina, uz pretpostavku uredne kreditne sposobnosti. Cijene stanova u Kantonu Sarajevo rastu dvostruko brže od prosječnih plata, dok je broj završenih stanova pao sa 506 u 2013. na svega 275 do 343 godišnje u periodu 2024.–2025. Istovremeno, procijenjene godišnje potrebe mladih iznose 1.500 stambenih jedinica. Ovaj jaz — između potreba i realne ponude, između rasta cijena i rasta prihoda — ne može biti premošten isključivo tržišnim mehanizmima. Potrebna je jasna, dugoročna i sistemska javna politika. II. Ocjena postojećeg stanja i identifikovani strukturni nedostaci Kanton Sarajevo raspolaže nizom instrumenata stambene politike prema mladima — grantovima za kupovinu prve nekretnine, oslobađanjem od poreza na promet, povoljnim kreditnim linijama te socijalnim stanovima. Provedena analiza, međutim, ukazuje na dva temeljna strukturna nedostatka koji ograničavaju njihov ukupni učinak. Prvi nedostatak je inkluzivnost sistema. Postojeće mjere u pravilu pretpostavljaju određenu kreditnu sposobnost ili inicijalni kapital, zbog čega su nedostupne procijenjenim 70% mladih kojima je stanovanje nepriuštivo ili teško priuštivo. Sistem faktički p omaže onima kojima je pomoć manje potrebna, dok najugroženije kategorije ostaju strukturno izvan dosega podrške. Drugi nedostatak je strukturna orijentacija na stranu potražnje. Mjere povećavaju kupovnu moć pojedinih kupaca, ali ne povećavaju ponudu stanova. U uslovima rigidne ponude, takav pristup generiše dodatan pritisak na rast cijena, čime se paradoksalno pogoršava priuštivost upravo za one koji nemaju podršku. Uz to, svake godine znatan broj stanova izlazi iz funkcije stanovanja porodica — prenamjenom u poslovne prostore, kratkoročni najam ili napuštanjem — što dodatno smanjuje efektivnu ponudu i poništava efeka t svake mjere usmjerene isključivo na potražnju. Analiza je identifikovala sedam ključnih strukturnih nedostataka koji su osnova za oblikovanje novog okvira. Uz to, svake godine znatan broj stanova izlazi iz funkcije stanovanja — prenamjenom u poslovne prostore, kratkoročni najam ili napuštanjem. Ovaj proces sistematski smanjuje efektivnu ponudu i poništava efekte svake mjere usmjerene isključivo na potražnju. III. Okvir politike — četiri strateška prioriteta i sedamnaest mjera Prioritet 1 — Povećavanje ponude izgradnjom stanova (tri mjere). Fond Kantona Sarajevo za izgradnju stanova preuzima ulogu aktivnog graditelja s ciljem izgradnje 500 stanova godišnje do 2030. godine, po cijenama oko 30% nižim od tržišnih. Mjere korporativne i inkluzivne stanogradnje mobiliziraju privatni kapital i proši ruju pristup stanovanju na deficitarne kadrove i najugroženije kategorije mladih, osiguravajući njihovu prostornu i socijalnu inkluziju u nova stambena naselja. Prioritet 2 — Očuvanje i aktiviranje postojećeg stambenog fonda (tri mjere). Procjenjuje se da je znatan dio stanova u objektima kolektivnog stanovanja u Kantonu Sarajevo izvan funkcije dugoročnog stanovanja porodica — prenamjenjen ili nekorišten. Uvođenjem poreza na prazne 4 stanove, formalizacijom tržišta najma i regulatornim povratkom stambene namjene u objekte kolektivnog stanovanja uspostavlja se zatvoren finansijski krug: prihodi od oporezivanja nekorištenih stanova direktno se usmjeravaju za izgradnju novih stanova za na jugroženije. Ovaj prioritet djeluje kao preduslov za dugoročnu održivost Prioriteta 1 — bez zaustavljanja gubitka fonda, svaki novoizgrađeni stan izložen je riziku iste prenamjene. Prioritet 3 — Olakšavanje pribavljanja prve stambene nekretnine (osam mjera). Ovaj prioritet obuhvata najveći broj mjera i najširi spektar ciljnih kategorija. Mladi koji kupuju prvu nekretninu na sekundarnom tržištu oslobađaju se plaćanja poreza na promet, a oni koji kupuju novogradnju ostvaruju pravo na povrat PDV -a do 24.557 KM. Z a mlade koji rješavaju stambeno pitanje legalizacijom ili samostalnom izgradnjom predviđene su posebne administrativne i finansijske olakšice. Subvencioniranje kamatnih stopa i g arantni mehanizam kroz Kreditno -garantni fond pri SERDA-i proširuju pristup kreditnom finansiranju za one koji imaju sposobnost otplate, ali im nedostaje vlastito učešće ili kolateral. Ciljani grantovi namijenjeni su isključivo kategorijama bez kreditne sp osobnosti. Subvencioniranje registrovanog najma pruža rješenje za mlade u ranim životnim i profesionalnim fazama. Kanton i općine ovim mjerama svjesno odriču dijela budžetskih prihoda, procjenjujući da demografska i ekonomska korist od ostanka mladih u Kan tonu višestruko premašuje iznos fiskalnog odricanja. Prioritet 4 — Koordinacija, digitalizacija i edukacija (tri mjere). Efikasnost svih prethodnih prioriteta uvjetovana je kvalitetom institucionalnog okvira i upravljačkih kapaciteta. Ovaj prioritet uspostavlja stratešku platformu za modeliranje i praćenje stambene politike koja integrira podatke katastra, komunalnih preduze ća, poreznih evidencija i registara vlasništva, omogućavajući donošenje odluka na osnovu činjenica i simulacija. Digitalizacija administrativnih postupaka smanjuje teret za korisnike i ins titucije, a sistemska edukacija i participacija mladih osiguravaju da mjere budu razumljive, dostupne i prilagođavane stvarnim potrebama. IV. Način implementacije — fazni pristup Novi okvir se implementira u tri faze. Prva faza (2026.) obuhvata uspostavljanje institucionalnih, pravnih, digitalnih i finansijskih pretpostavki: identifikaciju lokacija za stanogradnju, integraciju registara, definisanje kriterija i bodovnih sistema te potpisivanje sporazuma s partnerima. Druga faza (2027.–2028.) podrazumijeva aktivaciju ključnih mjera po svim prioritetima, s faznim rastom produkcije stanova putem Fonda. Treća faza (2029.–2030.) usmjerena je na skaliranje na ciljani obim, evaluaciju efekata i korekciju mjera prema rezultatima godišnjeg praćenja. V. Procijenjeni učinci i obuhvat korisnika Direktni obuhvat novog okvira procjenjuje se na oko 1.500 mladih domaćinstava godišnje. Izgradnja 500 stanova putem Fonda KS pokrila bi više od polovine potreba najugroženijih — onih kojima je stanovanje potpuno nepriuštivo ili teško priuštivo. Ostalim kat egorijama namijenjene su mjere Prioriteta 3, posebno kombinacija granta, garantnog mehanizma i poreznih olakšica. Indirektni učinci su širi i dugoročniji: povećana fizička ponuda stanova smanjuje pritisak na rast cijena za sve kategorije kupaca, aktiviranje praznih stanova unapređuje komunalne sisteme i smanjuje troškove za cijele zgrade, a demografska stabilizacija dugoročno osigurava punjenje kantonalnog i općinskih budžeta. 5 VI. Finansijski okvir i izvori finansiranja Ukupna vrijednost okvira iznosi preko 150 miliona KM u periodu 2027.–2030. Finansijska konstrukcija počiva na tri stuba: nenovčanoj (in-kind) podršci u obliku javnog zemljišta, infrastrukture i pripreme lokacija (37,3%); indirektnoj podršci kroz odricanje od poreznih i administrativnih prihoda (46,1%); te direktnim novčanim sredstvima iz budžeta Kantona Sarajevo (16,5%). Direktna novčana izdvajanja iz budžeta iznose 24,9 miliona KM za cijeli period, što potvrđuje da je okvir zasnovan na pametnom korištenju postojećih javnih resursa, a ne isključivo na povećanju budžetske potrošnje. Prioritet 3 angažira oko dvije trećine ukupnih sredstava, a Prioritet 1 skoro trećinu. Prioriteti 2 i 4, uz minimalna finansijska sredstva, djeluju kao sistemski multiplikatori vr ijednosti — bez njih efekti primarnih prioriteta ne mogu biti ni ostvareni ni održivi. VII. Sljedeći koraci i poziv na javnu raspravu Ovaj dokument je osnova za javnu raspravu. Nakon prikupljenih primjedbi i prijedloga, bit će finaliziran i usvojen kao zvanični okvir stambene politike Kantona Sarajevo prema mladima za period 2026–2030. Implementacija počinje 2026. godine, a godišnji izvještaji o napretku bit će javno dostupni. U toku javne rasprave dodatna pažnja će se posvetiti provjerljivosti pretpostavki, pravnom osnovu za fiskalne mjere, realnosti dinamike izgradnje, kriterijima ciljanja korisnika i sposobnosti institucija da koordinirano provedu predložene programe. Pozivamo sve građane, stručnjake, organizacije civilnog društva i privatni sektor da uzmu učešće u javnoj raspravi i doprinesu oblikovanju stambene politike koja radi za mlade Sarajeva. Novi okvir stambene politike prema mladima u Kantonu Sarajevo 1 je rezultat realizacije aktivnosti u okviru mjere 2.4.2, prioriteta 1.2.3 prvog strateškog cilja4 Strategije prema mladima Kantona Sarajevo u periodu 2024 -2030.5 godina. Bitno ga određuje fokus na mlade sa nepriuštivim i teško priuštivim stanovanjem i nastojanje da se istovremeno osigura priuštivo, održivo i kvalitetno stanovanje za mlade. 1 Prema Akcionom planu Strategija prema mladima KS 2024 -2030. godina https://mon.ks.gov.ba/sites/mon.ks.gov.ba/files/2026-02/akcioni-plan-2025- 2027.pdf 2 Kreirati dugoročno održive modele stambenih politika prema mladima. 3 Osigurati povećanje zapošljivosti, poduzetništva i unaprijediti stambene politike prema mladima. 4 Osiguravanje boljeg položaja mladih. 5 https://mon.ks.gov.ba/sites/mon.ks.gov.ba/files/2024-08/Nacrt%20Strategije%20prema%20mladima%202024%20 -%202030.pdf 6 1. Analitički okvir — dijagnoza stanja 1.1. Tržište nekretnina i stambeni fond Analiza stambenog fonda i tržišta nekretnina u Kantonu Sarajevo zahtijeva višeslojni pristup koji objedinjuje demografske, institucionalne, tržišne i makroekonomske faktore. Kao polazna tačka, rezultati Popisa stanovništva, domaćinstava i stanova iz 2013. godine pružaju ključni uvid u strukturu stambenog fonda , ali i otkrivaju određene strukturne neravnoteže koje su se u međuvremenu dodatno produbile. Jedna od najvažnijih karakteristika jeste činjenica da nominalni broj stambenih jedinica premašuje broj aktivno korištenih stanova, što ukazuje na postojanje znač ajnog fonda nekretnina koje nisu u funkciji stalnog stanovanja 6. Ovaj fenomen, prisutan i u drugim tranzicijskim ekonomijama, u Kantonu Sarajevo poprima specifične oblike, uključujući stanove u vlasništvu dijaspore, investicionu kupovinu stanova koji se ne koriste kontinuirano, kao i rastući segment kratkoročnog najma. Ovakva struktura stambenog fonda 7 implicira da formalna ponuda stanova ne odražava stvarnu dostupnost stanovanja. Drugim riječima, iako na agregatnom nivou može izgledati da postoji dovoljan broj stambenih jedinica, efektivna ponuda za domaćinstva koja traže dugoročno stanovanje je značajno manja. Ovo predstavlja jednu od ključnih distorzija tržišta, jer se u analizi ponude često zanemaruje funkcionalna dostupnost stanova. Historijski razvoj stambenog fonda dodatno objašnjava današnje stanje. Period socijalističke urbanizacije obilježen je planskom izgradnjom velikih stambenih naselja uz snažnu ulogu države, što je rezultiralo relativno ujednačenom dostupnošću stanovanja za široke slojeve stanovništva i starosne grupe8. Nakon tranzicije dolazi do potpune promjene paradigme, stanogradnja se prepušta tržištu, a javni sektor se gotovo u potpunosti povlači iz aktivne stambene politike. Stan postaje tržišna roba, a njegova dostupnost zavisi prvenstveno od kupovne moći i tržišnih kretanja. U savremenom kontekstu, potražnja za stanovima u Kantonu Sarajevo oblikovana je kombinacijom demografskih i ekonomskih faktora. Iako ukupno stanovništvo Bosne i Hercegovine bilježi pad, Sarajevo kao glavni urbani centar zadržava relativnu stabilnost zahval jujući unutrašnjim migracijama. Sarajevo u cijelom periodu ima pozitivan saldo migracija, ali negativan prirodni priraštaj. Istovremeno, dolazi do promjena u strukturi domaćinstava. Povećava se broj jednočlanih i dvočlanih domaćinstava, što povećava broj p otrebnih stambenih jedinica i dodatno generiše potražnju i u uslovima stagnacije ukupnog broja stanovnika. Ključnu transformaciju tržišta nekretnina determinira promjena karaktera potražnje. Sve izraženija je investiciona komponenta kada nekretnine postaju dominantan oblik ulaganja. Ovaj trend se ne može razumjeti bez sagledavanja šireg makroekonomskog konteksta. Periodi povišene inflacije dovode do smanjenja realne vrijednosti novca, posebno kada su kamatne stope na štedne depozite niske i ne 6 Prema Popisu 2013. Sarajevo je imalo oko 209 hiljada stanova i oko 14 miliona m2 stambenog prostora ili manje od dva stanovnika po stanu, oko 34m2 stambenog prostora po stanovniku, 1,4 stana po domaćinstvu. 7 Oko 70% fonda se koristi za stanovanje, oko 11% za dugoročni najam (4/5 siva ekonomija), oko 7% planirana legalizacija, 6% prenamijenjeni iz stanovanja u druge namjene, 3% čeka povrat ili restituciju, 2% kratkoročni najam (3/4 siva ekonomija, 1% smještaj DKP , međunarodne organizacije, firme itd. 8 većina zaposlenih do 38 godine života je dobila stanarsko pravo u firmama gdje su bili zaposleni. U prilogu historijska dimenzija razvoja stanovanja u Sarajevu u periodu tokom prošlog i ovog stoljeća. 7 prate inflatorna kretanja. U takvim uslovima, držanje novca u bankama rezultira gubitkom kupovne moći, što podstiče traženje alternativnih oblika ulaganja. U razvijenim finansijskim sistemima, ovakva situacija obično dovodi do diverzifikacije ulaganja u različite finansijske instrumente. Međutim, u Bosni i Hercegovini finansijsko tržište je relativno nerazvijeno, sa ograničenim brojem likvidnih i pouzdanih in vesticionih opcija. Tržište kapitala je plitko, institucionalni investitori su slabo razvijeni, a dostupni finansijski proizvodi ne nude adekvatan odnos rizika i prinosa za šire stanovništvo. Kao rezultat, nekretnine preuzimaju ulogu dominantnog investicionog instrumenta i postaju sredstvo očuvanja vrijednosti kapitala. Okvir 1. Višeslojno tržište nekretnina: između stanovanja i investicije Na tržištu nekretnina u Sarajevo paralelno egzistira nekoliko različitih tržišnih segmenata, koji se međusobno razlikuju prema kupovnoj moći stanovništva, motivima kupovine, dostupnosti finansiranja i stepenu priuštivosti stanovanja. Takva segmentacija ukazuje da tržište nekretnina više nije jedinstveno tržište, već skup paralelnih tržišta sa značajno različitim obrascima ponašanja kupaca i investitora. Prvi segment može se opisati kao „tržište kompromisa“ . Riječ je o domaćinstvima i mladim kupcima kod kojih kupovina stana predstavlja izrazito stresan i finansijski zahtjevan proces. Kreditna sposobnost ovih kupaca često je na granici prihvatljivosti, a odluka o kupovini podrazumijeva značajna odricanja i dugoročnu finansijsku izloženost. Kupci su primorani praviti kompromise između površine stana, kvaliteta objekta i lokacije, pri čemu se najčešće bira između prihvatljive kvadrature i poželjne urbane pozicije. U ovom segmentu pitanje stanovanja nije investicijsko, već egzistencijalno pitanje. Drugi segment predstavlja „tržište stabilnosti“ , odnosno relativno funkcionalan i održiv dio tržišta nekretnina. Ovdje se nal aze domaćinstva sa stabilnim i iznadprosječnim primanjima koja mogu servisirati stambeni kredit bez ozbiljnog ugrožavanja životno g standarda. Ova grupa kupaca može priuštiti stanove površine približno 60 –70 m² na kvalitetnijim urbanim lokacijama, a istovremeno predstavlja najpoželjniji segment klijenata za bankarski sektor zbog nižeg kreditnog rizika i stabilnih prihoda. U razvijenim ekonomijama upravo bi ovaj segment predstavljao dominantni dio tržišta nekretnina i osnovu zdrave stambene strukture. Treći segment može se definisati kao „tržište izobilja“ . U ovom dijelu tržišta nekretnine se ne kupuju primarno radi rješavanja stambenog pitanja, već kao investiciona imovina i instrument očuvanja kapitala. Kupci raspolažu značajnim finansijskim sredstvim a i imaju mogućnost izbora premium lokacija, spratnosti, orijentacije i dodatnih pogodnosti. Kreditno finansiranje, ukoliko postoji, ne predstavlja nužnost već finansijski alat. Ovaj segment karakteriše znatno niža osjetljivost na rast cijena nekretnina i kamatnih stopa. Pored navedenih segmenata, tržište nekretnina u Sarajevo pokazuje i izražene karakteristike špekulativnog i investicijski vođenog tržišta. Rast cijena nekretnina u značajnoj mjeri prevazilazi rast prihoda stanovništva, što upućuje na elemente „špekulativno g balona“ (speculative bubble), odnosno situacije u kojoj očekivanje budućeg rasta cijena postaje ključni pokretač potražnje. Nekretnin e se sve češće posmatraju kao sigurna luka za kapital i alternativa klasičnoj štednji, posebno u uslovima niskih kamatnih stopa na depozite, inflacije i ograničenih investicionih mogućnosti na domaćem tržištu kapitala. Takvo tržište dodatno je oblikovano snažnim uticajem eksterne potražnje, prvenstveno dijaspore i stranih investitora. Zbog toga dolazi do sve većeg raskoraka između lokalne kupovne moći i tržišnih cijena stanova. Posljedica je postepeno zatvaranje tržišta za prosječnog građanina, a naročito za mlade koji prvi put rješavaju stambeno pitanje. U tom kontekstu tržište nekretnina poprima karakteristike „zatvorenog“ ili nelikvidnog tržišta, gdje značajan dio stanovništva formalno učestvuje u potražnji, ali realno nema mogućnost pristupa kupovini stana pod održivim uslovima. Ključne karakteristike postojećeg tržišnog modela su koncentracija kapitala u sektoru nekretnina, nesrazmjer između ponude i efektivne potražnje, rast investicione kupovine te kontinuirani gubitak priuštivosti stanovanja za prosječno domaćinstvo, a posebno za mlade populacijske skupine. Upravo zbog toga pitanje stanovanja mladih u Kanton Sarajevo više nije isključivo tržišno pitanje, već postaje važno razvojno, socijalno i demografsko pitanje javne politike. 8 Ovakva transformacija potražnje ima značajne implikacije na tržište. Kupovina stanova sve češće nije motivisana neposrednim stambenim potrebama, već očekivanim rastom vrijednosti ili prihodima od najma. Dio tih stanova ostaje izvan tržišta dugoročnog stano vanja, što dodatno smanjuje efektivnu ponudu. Istovremeno, prisustvo investicione potražnje povećava spremnost kupaca da plate višu cijenu, čime se pomjera ravnotežna cijena na tržištu. Na strani ponude, situacija se dodatno komplikuje. Iako postoji percepcija intenzivne izgradnje, statistički podaci ukazuju da broj završenih stanova ne prati uvijek rast potražnje, te u određenim periodima čak bilježi pad (pogledati tabelu ispod). Ovo ukazuje na strukturnu neelastičnost ponude, koja je rezultat kombinacije institucionalnih ograničenja, regulatornih procedura i ograničenosti atraktivnog zemljišta (lokacija). Proces pribavljanja dozvola, usklađivanje sa prostorno -planskom dokumentacijom i in frastrukturna ograničenja predstavljaju značajne barijere brzom povećanju ponude9. Pored toga, investitori često prilagođavaju dinamiku izgradnje tržišnim uslovima 10, čime dodatno utiču na tempo realizacije projekata. Slika 1. Završeni stanovi i prodajna cijena novih stanova u KS (2013-2026.)* Izvor: Federalni zavod za statistiku Pad broja završenih stanova sa 506 u 2013. na 343 u 2025. godini — smanjenje od gotovo trećinu — posebno je alarmantan u kontekstu procijenjene godišnje potrebe od 1.500 stanova za mlade 11. Tržišna ponuda novih stanova pokriva tek petinu te potrebe, što samo po sebi argumentira neophodnost sistematske intervencije na strani ponude. 9 potrebno vrijeme produžavaju, povećavaju troškove 10 u očekivanju viših cijena odlažu završetak izgradnje i prodaju 11 U cijelom periodu prosječno godišnje je završavano oko 420 stanova. 9 Kretanje cijena stanova u takvom okruženju reflektuje navedene neravnoteže. Cijene bilježe kontinuiran rast koji nadmašuje i rast troškova građenja i rast prosječnih plata 12. Posljedica toga je smanjenje učešća troškova građenja u ukupnoj prodajnoj cijeni, što ukazuje da troškovni faktori više nisu dominantni u formiranju cijena13. Sve veći značaj imaju lokacija, očekivanja tržišta i investiciona potražnja. Drugim riječima, cijena stanova sve više reflektuje tržišnu dinamiku, a sve manje strukturu troškova. Slika 2. Troškovi gradnje u prodajnoj cijeni stana 2013-2025. godina Izvor: Federalni zavod za statistiku U ovom kontekstu, analiza priuštivosti stanovanja 14 postaje ključna za razumijevanje socio - ekonomskih implikacija tržišnih kretanja. Ako se kao referentni primjer uzme stan od 60 m² i prosječna cijena od oko 3.900 KM/m², dolazi se do ukupne vrijednosti od približno 234.000 KM. U poređenju sa prosječnom god išnjom platom od oko 23.000 KM, proizlazi da je za kupovinu takvog stana potrebno više od deset godišnjih plata 15. Ovaj odnos značajno premašuje pragove koji se u međunarodnoj praksi smatraju prihvatljivim16 i ukazuje na visok nivo nepriuštivosti stanovanja17. U periodu od 2021. do 2025. priuštivost stanovanja 18 u Kantonu Sarajevu je niža od priuštivosti u drugim kantonima FBiH 19, što indicira potrebu oblikovanja javnih politika u funkciji poboljšavanja priuštivosti posebno u slučaju ranjivih najugroženijih grupa mladih.20 Dodatno, dostupnost kreditnog finansiranja21 ne ublažava u potpunosti ovaj problem. Iako kamatne stope mogu biti relativno povoljne, visoke cijene nekretnina povećavaju ukupni iznos zaduženja i produžavaju period otplate, čime se povećava finansijski teret za domaćinstva u dugom vremenskom 12 U odnosu na 2013. cijene stanova su u 2025. povećane za oko 2,2 puta, što predstavlja oko 20% brže od rast u odnosu na prosječne plate. Ukupna inflacija u ovom periodu iznosila oko 35,4%. (Izvor: Agencija za statistiku BiH i Centralne banke Bosne i Hercegovine). 13 učešće troškova gradnje u prodajnoj cijeni stana u Kantonu Sarajevo je bilo niže za skoro 10% nego u ostatku FBiH 2020-2024. godine 14 Studija oporezivanja nekorištenih nekretnina u Kantonu Sarajevo, Ekonomski institut Sarajevo, 2025. 15 posljednji podaci Federalnog zavoda za statistiku 16 trećina primanja 17 Ako se uzme u obzir standard 30% plate za stanovanje, potrebno je više od 30 godina rada za stan od 60m2. 18 odnos prosječne plate i prosječne cijene m2 stana prema podacima Federalnog zavoda za statistiku, vidjeti sliku u prilogu 19 osim u 2024. godini 20 Grad Zagreb, prostor izvan Zagreba, Republika Hrvatska, vidjeti sliku u prilogu 21 Procjenjuje se da će Union Banka u saradnji sa Vlada Federacije Bosne i Hercegovine, zajedno sa vodećim komercijalnim bankama , tokom ove godine plasirati približno 570 miliona KM stambenih kredita namijenjenih mladima. U zavisnosti od visine kredita i roka otplate, mjesečne rate pod komercijalnim uslovima kreću se od približno 500 KM za kredit od 100.000 KM do oko 2.900 KM za kredit od 600.000 KM. Procjenjuje se da su z a servisiranje takvih obaveza potrebna mjesečna primanja u rasponu od oko 1 .000 KM do 6.000 KM. Union Banka u partnerstvu sa Vlada Federacije Bosne i Hercegovine trenutno nudi kamatnu stopu od 2,99%, dok pojedine komercijalne banke, poput Raiffeisen Bank, za određene kategorije klijenata nude stope od približno 3,39%. 75 77 58 68 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 10 periodu22. Ovo dovodi do segmentacije tržišta, gdje dio stanovništva, posebno novoformirana domaćinstva, ostaje isključen iz mogućnosti kupovine, jer nemaju kreditnu sposobnost ili sposobnost udruživanja sredstava. Konačno, tržište nekretnina u Kantonu Sarajevo treba posmatrati kao sistem u kojem se prepliću demografski trendovi, institucionalni okvir i makroekonomski faktori. Nekretnine sve više gube isključivo stambenu funkciju i postaju finansijski instrument, što dovodi do rasta cijena i smanjenja dostupnosti. Istovremeno, ograničenja na strani ponude sprečavaju brzu prilagodbu tržišta, čime se postojeće neravnoteže održavaju ili produbljuju. U takvim okolnostima, pitanje stambene politike postaje ključno, jer trž išni mehanizmi sami po sebi ne osiguravaju dostupnost stanovanja za sve kategorije stanovništva. Navedene tržišne karakteristike — rast cijena koji nadmašuje rast plata, investiciona potražnja koja istiskuje stambenu, strukturna neelastičnost ponude i segmentacija koja isključuje najranjivije — zajedno produciraju sistemski problem koji tržišni mehanizmi sami po sebi ne mogu riješiti. U takvim okolnostima intervencija javne politike nije opcija, nego nužnost. Mladi koji prvi put r ješavaju stambeno pitanje su u najtežoj poziciji: nemaju akumulirani kapital, nemaju kreditnu historiju, a suočavaju se s cijenama koje rastu brže od njihovih primanja. Upravo zbog toga ovaj dokument polazi od pretpostavke da stambena politika prema mladima mora biti strukturna, a ne epizodna, ad hoc. 1.2. Potrebe mladih u oblasti stanovanja Temeljem analiza broja stanovnika, salda prirodnog i migracionog priraštaja, relevantnih demografskih struktura, zatim broj sklopljenih brakova (vidjeti narednu sliku) i njihovih osnovnih demografskih, obrazovnih i drugih obilježja, te iskaznih interesa mladih prema Fondu KS za izgradnju stanova23 i resornom Ministarstvu 24, definirane su potrebe mladih u području stanovanja na prosječnom godišnjem nivou od 1.500 stanova u periodu 2026-2030. godina. Procjena godišnje potrebe od 1.500 stambenih jedinica za mlade u periodu 2026–2030. derivira se iz tri ključna indikatora. Prvo, prosječan broj novih brakova u Kantonu Sarajevo (vidjeti Sliku 2) kao primarni proxy stambene potražnje novoformiranih porodica. Drugo, korekcija za domaćinstva koja ne formiraju brak ali traže samostalno stanovanje, procijenjena na osnovu trenda rasta jednočlanih i dvočlanih domaćinstava. Treće, komponenta zamjenske potražnje — mladi koji žive u neadekvatnim stambenim uvjetima i trebaju alternativno rješenje. Ova procjena je konzervativna i treba je tretirati kao donju granicu potreba, a ne kao gornju. 22 20 godina više 23 broj iskazanih interesa početkom 2026. preko 400 24 broj aplikanata 2023. godine 1.135 11 Slika 3. Broj novih brakova u KS - proxy stambene potražnje novoformiranih porodica Izvor: Federalni zavod za statistiku Prema podacima Federalnog zavoda za statistiku u u 80% slučajeva zaposlene su dvije osobe (1.200) 10% porodica koji trebaju stan zaposlene je jedna osoba i u 10% (150) slučajeva nema zaposlenih lica. Slika 4. Obrazovni profil prosječnog para koji treba stan i njegova status u vezi sa zaposlenjem Izvor: Federalni zavod za statistiku Prema ranije datoj komparacija u tekstu i prilozima, stanovanje je generalno manje priuštivo u KS u odnosu na druge kantona u FBiH i po tom osnovu postoji potreba oblikovanja javne politike, slično kao i u drugim glavnim gradovima regije i EU. Unutar kategorije mladi koji prvi put rješavaju pitanje stanovanja u Kantonu, procjenjuje se da je oko petina u kategoriji nepriuštivo stanovanje 25, oko polovina teško priuštivo, po desetina umjereno priuštivo, priuštivo i lako priuštivo stanovanje, što dodatno argumentira potrebu da se kroz odgovarajuće javne politike prioritetno intervenira prema kategorijama sa nepriuštivim i teško priuštivim stanovanje kako bi se osigurala njihova inkluzija u priuštivo, održivo i kvalitetno stanovanje. Kategorije priuštivosti definirane su temeljem Indeksa priuštivosti koji mjeri odnos prosječnih neto primanja i prosječne cijene m² stana u Kantonu Sarajevo. (Prilog 1) 25 Mjereno odnosom prosječnih primanja oba partnera i prosječne cijene m2 stana. 2.062 2.189 2.187 2.138 2.083 1.971 1.713 1.809 1.886 1.801 1.765 1.560 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 manje od SSS < 10% (150) doktori < 1% magistri > 10% (< 150) SSS oko 50% (oko 750) VSS oko 30% (oko 500) 80 % 10 % 10 % zaposlene obje osobe zaposlena jedna osoba nezaposlene obje osobe 12 Konačno, treba imati u vidu da kategorija "nepriuštivo stanovanje" neproporcionalno pogađa samohrane majke i žene s nižim primanjima 26. S tim u vezi, buduće analize će morati uzeti u obzir rodnu dimenziju ovog problema i uključiti je u kriterije. 1.3. Komparativni pregled instrumenata stambene politike Komparativni pregled do sada korištenih mjera stambene politike sadrži vrste mjera, opis mjere, na šta se djeluje mjerom, prednosti i nedostatke (određena ograničenja) njihovog djelovanja, te dostupnost u Kantonu Sarajevo (tabela 1). Grantovi za rješavanje stambenog pitanja mladih u KS dugi niz godina predstavljali su najrazvijeniji i najzastupljeniji instrument stambene politike, sa značajnim budžetskim izdvajanjima i kontinuiranim javnim pozivima. Međutim, njihov efekat je ograničen zbog relativno niskog iznosa u odnosu na tržišne cijene nekretnina, kao i činjenice da su usmjereni isključivo na korisnike koji su već riješili ili su u procesu rješavanja stambenog pitanja. U praksi, ova mjera ima više karakter finansijske olakšice nego stvarnog instrumenta povećanja dostupnosti stanovanja, te ne doprinosi značajno uključivanju mladih, posebno onih koji nemaju kreditnu sposobnost ili početni kapital. Zbog toga grantovi, iako politički vidljivi i administrativno jednostavni, ne mogu samost alno riješiti problem pristupa stanovanju, već zahtijevaju kombinaciju sa drugim mjerama na strani ponude i finansijskog sistema. Iskustvo provedbe programa grantova 2023. godine ilustrira ključni rizik koji novi okvir mora otkloniti: kada potražnja za mjerom premašuje planiranu alokaciju bez mehanizma prilagodbe, rezultat su kašnjenja, sudski sporovi i erozija povjerenja korisnika. Tada je broj aplikanata koji su ispunili uslove (1.135) premašio planirana sredstva (5,5 miliona KM), što je dovelo do isplate koja je trajala skoro dvije godine, a koju se pratili protesti i angažman ombudsmena. 27 Novi okvir odgovara na ovu lekciju na tri načina: (1) diversifikacijom instrumenata kako se pritisak ne bi koncentrisao na jednu mjeru, (2) uvođenjem godišnjeg praćenja i prilagodbe alokacija temeljem stvarne potražnje, i (3) digitalnim upravljanjem procesom kako bi se eliminisala administrativna kašnjenja. U KS postoje institucionalni mehanizmi poticane stanogradnje kroz djelovanje kantonalnih fondova. Međutim, obim i kontinuitet ovih aktivnosti trenutno nisu dovoljni da bi imali značajniji uticaj na ukupnu ponudu stanova i stabilizaciju tržišta nekretnina28. Pored navedenih, otvorena je i mogućnost subvencioniranja troškova najma za mlade, uključujući raspisivanje javnih poziva. Pokušaj uvođenja subvencioniranog najma nije rezultirao značajnim interesom, što se primarno pripisuje strukturnim faktorima, i to: dominaciji neformalnog tržišta najma (prema procjenama, 4/5 aranžmana dugoročnog najma i 3/4 kratkoročnog najma odvijaju se u sivoj ekonomiji, što znači da stanodavci izbjegavaju formalizaciju odnosa) i nekonkurentnosti ponuđenog iznosa subvencije u odnosu na realne troškove tržišnog najma. Ovi uzroci ukazuju na potrebu redizajna programa u smislu istovremene formalizaciju tržišta najma, konkurentnosti iznosa i trajanja najma — što je predmet Prioriteta 2 ovog dokumenta. 26 FZS i FGU (https://www.fgu.com.ba/bs/novosti-pregled/izvjestaj-o-stanju-trzista-nekretnina-u-federaciji-bih-za-2025-godinu.html) 27 Neformalna grupa korisnika optužila je resorno ministarstvo KS za ignorisanje zakona i probijanje rokova za isplatu. U oktobru 2025. Skupština KS usvojila je zakon koji omogućava isplatu razlike sredstava za 2023. godinu, uz obavezu ponovne provjere dokumentacije (izjava o ne prodaji stana i prebivalištu). 28 Postoje dva fonda, i to: Kantonalni stambeni fond (od 1974) i Fond KS za izgradnju stanova (od 1998) . Fond KS za izgradnju stanova je u 25 godina izgradio preko 3500 stambenih jedinica na više od 200 lokacija, a pored istih i značajan broj poslovnih prostora i garaža). Fond se u zadnjih 10 -ak godina dodatno aktivirao i u programima rješavanja stambene problematike populacije mladih. Kantonalni stambeni fond je u periodu od 1960. do 1990. godine gradio 3.930 stanova prosječno godišnje (oko 120 hiljada stanova ukupno) 13 U KS mladi koji prvi put rješavaju stambeno pitanje mogu ostvariti djelomično ili potpuno oslobađanje od poreza na promet nekretnina , u zavisnosti od ispunjenosti uslova i vrijednosti nekretnine. Ova mjera predstavlja značajnu fiskalnu olakšicu. Izmjenama Zakona o porezu na dodanu vrijednost BiH iz 2025. godine uvedena je mogućnost povrata PDV-a prilikom kupovine prve nekretnine. Ova mjera još uvijek nije u potpunosti operativna. Vlada Federacije BiH preko UNION banke osigurava povoljne stambene kredite za mlade. Od ove godine maksimalni iznos je 600.000KM. Nudi se fiksna kamatna stopa (npr. 2,99%) uz mogućnost dodatnog umanjenja po rođenju djeteta. Prema dostupnim procjenama mladi sa područja KS u ukupnom broju odobrenih aplikacija participiraju sa pre ko 40%. Općine (na primjer Novi Grad) redovno objavljuje specifične pozive za subvencioniranje dijela kamatne stope u saradnji s odabranom komercijalnom bankom. Socijalno stanovanje u KS uređuje se kroz specifične programe Ministarstva za rad i socijalnu politiku. Ovaj model stanovanja podrazumijeva korištenje stambenih jedinica u vlasništvu države po cijeni zakupa koja je znatno niža od tržišne. Pravo na ovakav smještaj imaju mladi bračni parovi koji ispunjavaju kriterije niskih primanja, ali i mladi koji pripadaju nekoj od sljedećih kategorija: osobe s invaliditetom i djeca bez roditeljskog staranja nakon punoljetstva, beskućnici i osobe u stanju izrazite socijalne potrebe, žrtve na silja i civilne žrtve rata. 29 Poseban problem je akumuliranje dugova, aktiviranje korisnika, volumen i kvaliteta stambenog fonda za ove namjene i upravljanje. 29 Korisnici socijalnih stanova zakonski su dužni plaćati i najam (podzakup) i komunalne usluge, osim u specifičnim slučajevima kada ostvare pravo na dodatne subvencije. U praksi postoji ogroman problem s naplatom, zbog čega te troškove godinama najvećim dij elom pokriva KS. Korisnici potpisuju ugovore o podzakupu s Ministarstvom za rad, socijalnu politiku, raseljena lica i izbjeglice KS, koji ih obavezuju na plaćanje zakonom d efinisane - neprofitne (subvencionirane) cijene najma. Prema revizorskim izvješta jima i zastupničkim inicijativama u Skupštini Kantona Sarajevo, golema većina korisnika ne plaća najam. Kanton Sarajevo je privatnoj firmi ("GPA") od koje je unajmio zgrade dužan plaćati punu komercijalnu cijenu zakupa, dok su povrati u budžet zanemarivi (npr. u jednoj godini kanton je platio preko 940.000 KM, a od korisnika naplatio 2.972 KM). Korisnici su dužni sami plaćati utrošenu energiju i komunalije (struju, vodu, grijanje, odvoz smeća) i naknadu za održavanje zajedničkih dijelova zgrade (upravitelja ). Najugroženije kategorije (korisnici stalne novčane pomoći, u stanju ekstremne socijalne potrebe) mogu preko resornog ministarstva ostvariti pravo na subvencioniranje dijela komunalnih us luga (npr. subvencija za grijanje ili čvrsto gorivo). Zbog izuzetno teškog materijalnog stanja većine porodica koje tu žive, računi za komunalne usluge godinama su se akumulirali. Kako zgrade ne bi ostale bez grijanja, vode ili struje, KS redovno iz budžeta pokriva komunalna dugovanja i troškove održavanja ov ih objekata kako bi se spriječila humanitarna kriza. Obaveza plaćanja oba troška postoji, ali s obzirom na to da se radi o populaciji u stanju duboke socijalne potrebe, KS snosi gotovo cjelokupan finansijski teret i najma i komunalija. 14 Tabela 1. Pregled mjera za stambeno zbrinjavanje mladih Vrsta mjere Opis mjere Na što djeluje Prednosti Nedostaci / ograničenja Dostupnost u Kantonu Sarajevo (i nivo vlasti) Direktne subvencije (grantovi) Jednokratna finansijska podrška za kupovinu prve nekretnine Potražnja (povećanje kupovne moći) - Brz i vidljiv efekat - Administrativno jednostavna - Visoka društvena prihvaćenost - Ograničen fiskalni domet - Mogući inflatorni efekat na cijene - Kratkoročni karakter Razvijeno Kanton Sarajevo (primarni nivo) djelimično općine Subvencioniranje kamatnih stopa Smanjenje kamate na stambene kredite kroz javne intervencije Potražnja / finansijski pristup - Smanjuje dugoročni trošak zaduženja - Stabilniji efekat od grantova - Umjeren fiskalni teret - Ograničeno na kreditno sposobne - Ovisnost o bankarskom sektoru - Administrativna složenost Ograničeno i nesistemski Kanton / općine (sporadično) Povoljni / garantovani krediti Kreditne linije sa nižim kamatama i/ili javnim garancijama Finansijski sistem / potražnja - Povećava dostupnost finansiranja - Omogućava veće iznose podrške - Strukturno važna mjera - Kreditna sposobnost ostaje ključna barijera - Ograničen obuhvat korisnika - Fiskalni rizici kod garancija Razvijeno FBiH (razvojne institucije) uz ograničen obuhvat i efekat Porezne olakšice - oslobađanje od poreza na promet Oslobađanje od poreza na promet nekretnina za mlade (uz uslove i limite) Potražnja (smanjenje transakcionih troškova) - Direktno smanjuje cijenu kupovine - Ciljano na prvu nekretninu - Relativno jednostavna implementacija - Djelimično oslobađanje (limitirano) - Ne obuhvata sve slučajeve - Fiskalni gubitak prihoda Razvijeno Kanton Sarajevo Poreske olakšice - povrat PDV-a na prvu nekretninu Refundacija PDV-a za kupovinu prve nekretnine (novogradnja) Potražnja (smanjenje ukupne cijene) - Potencijalno vrlo značajna finansijska podrška - Sistemski instrument državnog nivoa - Ne odnosi se na sve nekretnine - Limitirana primjena - Zavisi od provedbenih akata Usvojeno, ali neoperativno Državni nivo (BiH) Javna / poticana stanogradnja Izgradnja stanova po pristupačnim uslovima putem javnih fondova ili partnerstava Ponuda (povećanje stambenog fonda) - Dugoročno najefikasnija mjera - Može stabilizovati tržište - Omogućava socijalno targetiranje - Visoki inicijalni troškovi - Sporija realizacija - Ograničen obim u odnosu na potrebe Djelimično razvijeno Kanton Sarajevo (stambeni fondovi) Subvencionirani najam Podrška troškovima zakupa stanova za mlade Pristup stanovanju (bez vlasništva) - Uključuje kreditno nesposobne - Fleksibilan model - Brži efekti od stanogradnje - Ne rješava vlasništvo - Kontinuirani fiskalni trošak - Ograničenja zbog neformalnog tržišta Formalno uvedeno, ali neefikasno Kanton Sarajevo (poziv bez značajnog odziva) 15 Socijalno stanovanje Smještaj u stanove Kantona i općina Poseban aranžman za Otes30 Socijalno stanovanje - Smještaj za socijalno ugrožene - Ne rješava troškove življenja i održavanja - Akumuliranje dugovanja Postoji, mali broj stanova Kombinovani modeli Integracija više instrumenata (grantovi, krediti, stanogradnja) Ponuda + potražnja + finansijski sistem - Najveći sistemski efekat - Uravnotežuje tržište - Dugoročna održivost - Visoka institucionalna složenost - Zahtijeva koordinaciju nivoa vlasti - Veći fiskalni zahtjevi Nije uspostavljeno (mjere fragmentirane) Inovativni modeli (shared ownership, rent-to-buy) Alternativni modeli vlasništva i finansiranja Finansijski pristup / potražnja - Smanjuje ulazne barijere - Fleksibilni modeli stanovanja - Dokazani efekti u EU - Zahtijeva regulatorne izmjene - Institucionalna kompleksnost - Niska tržišna prepoznatljivost Nije prisutno u BiH Izvor: autori na temelja uvida u dokumentaciju 30 ugovor sa firmom GPA – Društvo za razvoj i stanogradnju d.o.o. Sarajevo (podružnicom austrijske neprofitne organizacije GPA iz Beča) 2002-2032 za socijalno stanovanje 16 Pregled mjera u Tabeli 2 organiziran je prema logici lanca stanovanja — od mjera koje djeluju na potražnju (olakšavanje finansiranja), prema mjerama koje djeluju na ponudu i finansijski sistem Upravo ovaj pregled pokazuje temeljnu neravnotežu: od deset identificiranih tipova mjera, sedam djeluje primarno ili isključivo na strani potražnje, jedna na strani ponude (poticana s tanogradnja), a kombinovani i inovativni modeli trenutno nisu prisutni u Kantonu Sarajevo. Ova neravnoteža je ključna sistemska slabost. Generalni je zaključak da je stambena politika za mlade u KS dominantno je usmjerena na mjere koje podstiču potražnju , prije svega kroz direktne subvencije za kupovinu nekretnine i porezne olakšice. Iako postoje i instrumenti na strani ponude, poput poticane stanogradnje, i u nekoj mjeri, alternativni modeli stanovanja, njihov obim je još uvijek ograničen. Pokušaji uvođe nja subvencioniranog najma nisu rezultirali značajnim interesom korisnika, što ukazuje na potrebu za redizajnom mjera u skladu sa specifič nostima lokalnog tržišta stanovanja. Na višim nivoima vlasti uvedene su dodatne mjere, uključujući povoljne kreditne linije i zakonski okvir za povrat PDV -a, međutim njihov efekt je djelomično ograničen zbog institucionalnih i operativnih prepreka. U do sada vođenoj stambenoj politici prema mladima nedostaje adekvatna rodna dimenzija. Sistem postoji, ali je fragmentiran i neuravnotežen. Nedostaje horizontalna i vertikalna koordinacija, posebno sa općinama, koja bi omogućila da Kanton Sarajevo valorizira ustavne i zakonske nadležnosti, kao i postojeće resurse (institucionalne, kadrovske, tehničke, prostorne, druge) koje ima nad svim elementima lanca stanovanja od definiranja namjene prostora, prostornog i urbanističkog planiranja, vlasništva nad prostorom, preko pripremanja i opremanja lokacija, rente, građevinskog reda, izgradnje, korišt enja, prenamjene, održavanja i upravljanja uključujući diferenciranje izvora finansiranja i regulatornog. Postojeći model ne valorizuje ove potencijale i ne omogućava značajniji uticaj na tržište nekretnina niti rješavanje problema dostupnosti stanovanja za širi krug mladih. Identifikovani nedostaci ukazuju na potrebu za integrisanim i uravnoteženim pristupom koji bi kombinovao različite instrumente, povećao njihov ukupni efekat i osigurao dugoročnu održivost sistema. 1.4. Identifikovani jazovi — ključni nedostaci postojećeg sistema Na temelju provedenog istraživanja, analiza, intervjua identificirani su ključni jazovi ili nedostatci koje bi trebalo popuniti (otkloniti) novim okvirom stambene politike prema mladima u Kantonu Sarajevo. GAP 1: Dominacija mjera na strani potražnje: Većina sredstava ide na grantove, nema balansiranog pristupa što za posljedicu ima povećanje kupovne moći bez povećanja ponude, odnosno dodatni pritisak na cijene stanova. GAP 2: Nedovoljan obim stanogradnje: Fondovi postoje, ali osiguravaju mali broj stanova, bez dugoročnog plana. Posljedično, njihove aktivnosti nemaju uticaja na tržišne cijene i trenutno se mogu okarakterisati kao propušten potencijal za sistemsko rješenje. Nedostaje im praćenje, podrška od strane Zavoda za planiranje razvoja, Zavoda za izgradnju, javnih komunalnih preduzeća i općina. Drugim riječima nedostaje vertikalna i horizontalna koordinacija u vezi sa izgradnjom stanova putem fonda/fondova. Historijski analiza pokazuje da je sistemska stanogradnja bila moguća31. Kantonalni stambeni fond je u manje od 20 godina (1974 –1992) izgradio naselja poput Otoke, Alipašinog polja, 31 U periodu 1960-1970. prosječno godišnje je završavano oko 3,3 hiljade stanova, u narednoj dekadi oko 4,2 hiljade i u osmoj dekadi oko 4,3 hi ljade stanova u Sarajevu. Za trideset godina, od 1960. do 1990. godina, izgrađeno je oko 120 hiljada stanova. 17 Dobrinje i druga. U periodu od 1960. do 1990. izgrađeno je skoro 120 hiljada stanova ili oko 4.000 stanova godišnje. Fond KS za izgradnju stanova u 25 godina izgradio je preko 3.500 stambenih jedinica na više od 200 lokacija 32. Pitanje nije može li se graditi, nego zašto se ne gradi dovoljno. Odgovor leži u nedostatku koordinacije i dugoročnog planiranja koje ovaj dokument nastoji adresirati. GAP 3: Isključenost kreditno nesposobnih mladih: Većina mjera zahtijeva kredit ili početni kapital što za posljedicu ima to da veliki broj mladih uopće ne ulazi u sistem, odnosno da mjere koriste “bolje stojeći” mladi ili mladi koji prema indeksu priuštivosti pripadaju u kategoriju priuštivo stanovanje (umjereno ili lako). Mladi iz kategorije nepriuštivo ili teško priuštivo stanovanje ostaje potpuno izvan podrške putem grantova, subvencija, olakšavanja finansiranja. Za recentni sistem oni su nevidljivi. GAP 4: Neefikasan model subvencioniranog najma: Javni poziv postojao, ali bez interesa. Uzroci su evidentirani u neformalnom tržištu najma, nedovoljno atraktivnom modelu, kao i u ne postojanju kulture najma. GAP 5: Nedostatak inovativnih modela stanovanja. Nema rent -to-buy, shared ownership, zadružnog stanovanja, korporativne stanogradnje, izgradnja kuća za više generacija sa fokusom na kvalitet, održivost i pristupačnost, kao i aktiviranje određenih prostora u Kanotnu Sarajevo. Za posljedicu imamo visoke ulazne barijere za mlade. GAP 6: Slaba koordinacija po vertikali (različiti nivoi vlasti posebno Kanton – općine), ali i po horizontali (uprave, službe, ministarstva, zavodi, fondovi, itd). Mjere postoje na općinskom, kantonalnom, federalnom nivou, ali bez jedinstvene strategije i vertikalne i horizontalne koordinacije svih relevantnih učesnika u lancu stanovanja od planiranja namjene prostora, pripremanja i opremanja, građevinskog reda. rente, izgradnje, korištenja, evidentiranja, baza i registara, održavanja i upravljanja, novih tehnologija. Odsustvo vertikalne i horizontalne koordinacije pretvara stambenu politiku za mlade u skup izolovanih, neefikasnih i kratkoročnih mjera. To direktno opterećuje budžet kantona, dok mlade ljude ostavlja bez dugoročne stambene sigurnost. Zbog nedostatka ove d vije koordinacije, kanton troši milione maraka na gašenje požara (kratkoročne subvencije), ali ne rješava problem. GAP 7: Nedovoljno iskorišten potencijal fiskalnih instrumenata. PDV povrat usvojen, ali nije operativan. Porezne olakšice ograničene, što za posljedicu ima propušten snažan instrument politike. Kanton Sarajevo i općine će morati osigurati potrebnu dokumentaciju i usklađivanje sa UIO33. Kao što je poznato, po ovom osnovu i Kantonu i općinama biće umanjen prihod kroz raspodjelu PDV . Ključni zaključak GAP analize - Postojeći sistem stambene politike prema mladima u Kantonu Sarajevo pomaže onima kojima je pomoć manje potrebna, a ne dopire do onih kojima je najpotrebnija. Mjere su usmjerene prema mladima koji već imaju kreditnu sposobnost ili inicijalni kapital — dakle prema kategorijama “priuštivo” i “umjereno priuštivo” stanovanje — dok kategorije “nepriuštivo” i “teško priuštivo” , koje čine oko 70%34 mladih koji trebaju stan, ostaju strukturno izvan dosega sistema35. Uz to, sistem je strukturno neefikasan jer rješava posljedicu (visoke cijene), a ne 32 U periodu 1960-1970. prosječno godišnje je završavano oko 3,3 hiljade stanova, u narednoj dekadi oko 4,2 hiljade i u osmoj dekadi oko 4,3 hiljade stanova u Sarajevu. 33 Uprava za indirektno oporezivanje 34 procijenjeno 35 nevidljivi za sistem 18 uzrok (nedovoljna ponuda i finansijska nedostupnost). Zbog ne postojanja vertikalne (kanton i općine) i horizontalne koordinacije (ministarstava, sektora, uprava, zavoda, fondova), kao i integracije registara i baza nema pretpostavki za kreiranje javnih politika na bazi činjenica i simulacija primjenom relevantnih tehnologija (softvera), kao ni za donošenje informiranih odluka privatnog i civilnog sektora, posebno mladih koji trebaju stan. Smjer reforme. Da bi sistem bio efikasan, potrebno je reformirati postojeći okvir stambene politike prema mladima u Kantonu Sarajevo u sljedećim smjerovima, i to: 1. Uravnotežiti potražnju i ponudu - smanjiti fokus na grantove, povećati ponudu po osnovu stanogradnje i zaustavljanja procesa smanjivanja (gubitka) postojećeg stambenog fonda kroz prenamjene 2. Uvesti inkluzivne modele - mjere za mlade bez kreditne sposobnosti i osigurati njihovo prisustvo u svim objektima na cijeloj teritoriji Kantona Sarajevo 3. Aktivirati neiskorištene instrumente - PDV povrat, porezne politike 4. Uspostaviti integrisani model – kombinacija stanogradnje, kredita, fiskalnih mjera, koordinacija, integracija svih karika lanca stanovanja u skladu sa ustavnim i zakonskim nadležnostima Kantona Sarajevo Analiza pokazuje da stambena politika za mlade u Kantonu Sarajevo karakteriše dominacija mjera usmjerenih na potražnju, uz nedovoljno razvijene instrumente na strani ponude i ograničenu inkluzivnost. Postojeći model ne omogućava značajniji uticaj na tržišt e nekretnina, ne rješava problem dostupnosti stanovanja za širi krug mladih (najugroženije, teško priuštivo i nepriuštivo stanovanje), ne koristi raspoložive potencijale resornog ministarstva, Kantona i općina. Identifikovani nedostaci ukazuju na potrebu z a integrisanim pristupom koji bi kombinovao različite instrumente i osigurao dugoročnu održivost sistema stanovanja temeljem valorizacije ustavnih, zakonskih, institucionalnih, finansijskih, prostornih, kadrovskih, tehničkih i drugih potencijala Kantona Sarajevo i općina. 19 2. Novi okvir stambene politike prema mladima 2026.–2030. Dokument, polazeći od sedam GAPova ili ključnih nedostataka postojećeg sistema i četiri smjera reformi, postavlja četiri operativna prioriteta s konkretnim mjerama, jasnom podjelom uloga ključnih učesnika u procesu transformacije i finansijskim okvirom, osiguravajući tako put prema priuštivom, održivom, inkluzivnom i sigurnom stanovanju za mlade. Slika 5. Logika intervencije novog okvira stambene politike prema mladima Elementi novog okvira stambene politike prema mladima u Kantonu Sarajevo osiguravaju dinamiziranje izgradnje stanova za mlade putem Fonda, posebno za kategoriju najugroženijih, stavljanje stanova u javnom vlasništvu u funkciju stanovanja najugroženijih kat egorija mladih, poticanje i mobilizaciju privatnog kapitala za rješavanje stambenih problema zaposlenih koji su potrebni za dugoročni razvoj poslovanja (korporativna stanogradnja), poticanje privatnih investitora da podrže inicijativu u svakom novom stambe nom objektu jedan stan za mlade iz kategorije najugroženiji kao izraz društvenu odgovornost i socijalne inkluzije, zaustavljanje smanjivanja broja stanova u koje porodice (domaćinstva) koriste za stanovanje u objektima kolektivnog stanovanja kroz proces ( formalne i neformalne) prenamjene i nekorištenja, kontinuitet korištenja oslobađanja plaćanja poreza na promet nekretnina, implementacija Odluke o povratu PDV na kupovinu prve 20 nekretnine, olakšavanje tereta legalizacije bespravnih objekata koje koriste mladi, vertikalna i horizontalna koordinacija u okviru platforme za stanovanje, kreiranje javnih politika bazirano na činjenicama i simulacijama, edukacija mladih u cilju donošenj a odluka o stanovanju na osnovu relevantnih informacija i poznavanja procesa koji osiguravaju priuštivost, održivost i kvalitet stanovanja. Ključni kriterij je kriterij priuštivosti stanovanja sa fokusom na kategorije mladih za koje je stanovanje nepriuštivo ili teško priuštivo 36. Pored toga, uzima se u obzir i kriterij „kadrovske potrebe firme/institucije/organizacije“ koji se izvodi iz znanja, vještina, doprinosa poslovanju, obrazovanja zaposlenih, određuje ga poslodavac (firma) u skladu sa planovima razvoja svog poslovanja i osigurava kroz korporativnu stanogradnju. Zadržava se kontinuitet kriterija „kupovina prve stambene nekretnine“ uz uslove koji osiguravaju pravednost, transparentnost, predvidivost. Da bi se odgovorilo na potrebe mladih u kategoriji nepriuštivo i teško priuštivo stanovanje (stan i najam) potrebno je formiranje fonda stanova objedinjavanjem socijalnih i drugih stanova u vlasništvu Kantona, Grada i općina (fond za socijalno stanovanje i mlade), a njegovo povećavanje kroz kontinuiranu izgradnju putem Fonda KS za izgradnju stanova. Pored toga, potrebno je i osiguravanje sredstava, uz edukaciju, na ime troškova stanovanja, održavanja i upravljanja, kako bi se preveniralo akumuliranje obaveza i dugovanja određenih kategorija korisnika. 2.1. Prioriteti stambene politike prema mladima - sinteze lokalnih potreba, specifičnosti, evropskih vrijednosti, planova i programa Da bi se zadovoljile potrebe mladih u vezi sa priuštivim, održivim i kvalitetnim stanovanjem u recentnim okolnostima do 2030. godine, identificirana su četiri prioriteta. Četiri identificirana prioriteta direktno adresiraju sedam GAP-ova iz prethodne analize, i to po principu uzrok–rješenje, a ne simptom–olakšica. GAP 1 i GAP 2 (dominacija mjera na strani potražnje, nedovoljna stanogradnja) adresira se Prioritetom 1. GAP 3 i GAP 5 (isključenost kreditno nesposobnih mladih, nedostatak inovativnih modela) adresiraju se kroz kombinaciju Prioriteta 1 i Prioriteta 3. GAP 4 (neefikasan model subvencioniranog najma) adresira se Prioritetom 2. GAP 6 i GAP 7 (slaba koordinacija po vertikali i horizontali, neiskorišteni fiskalni instrumenti) adresiraju se Prioritetom 3 i Prioritetom 4. Ova arhitektura osigurava da svaki javni dinar uložen kroz ovaj okvir rješava identificirani strukturni problem, a ne samo ublažava njegovu posljedicu. 2.1.1. Prioritet 1 — Povećavanje ponude izgradnjom stanova Kanton Sarajevo suočava se s fundamentalnim nerazmjerom između ponude i potražnje: svake godine formira se oko 1.500 novih domaćinstava kojima je stan potreban, a tržište isporučuje svega 275 do 350 novih stanova godišnje. Taj jaz ne može zatvoriti nikakva mjera na strani potražnje — ni grant, ni porezno oslobađanje, ni subvencija kamate. Jedini odgovor je povećanje fizičke ponude stanova. 36 temeljem vrijednosti Indeksa priuštivosti koji se izračunava na temelju odnosa cijena m2 stana i neto primanja 21 Vodeći princip ovog prioriteta je da javni sektor preuzima aktivnu ulogu graditelja, organizatora i regulatora stanogradnje — a ne samo finansijera individualnih kupaca. To znači da Kanton i općine identificiraju i aktiviraju lokacije u javnom vlasništvu, Fond KS gradi stanove po kontrolisanim cijenama, a privatni sektor se poziva da doprinese kroz korporativnu stanogradnju i inkluzivne standarde u novim kompleksima. Tri mjere ovog prioriteta — javna stanogradnja, korporativna stanogradnja i inkluzivna stanogradnja — zajedno pokrivaju spektar od najugroženijih kategorija do kadrova koje firme/Kanton želi zadržati. Prioritet 1 nije izolovana mjera. Bez Prioriteta 2 koji zaustavlja gubitak postojećeg stambenog fonda kroz prenamjene, svaki novoizgrađeni stan riskira da bude zamijenjen stanom koji se prenamjenjuje ili prazni. Bez Prioriteta 4 koji osigurava lokacije, in tegraciju podataka i koordinaciju institucija, izgradnja ne može dostići ciljni obim. Finansijska logika počiva na samoodrživosti ciklusa: prihodi od prodaje stanova po kontrolisanim cijenama reinvestiraju se u naredni ciklus izgradnje, čime se smanjuje zavisnost od godišnjih budžetskih aproprijacija. Cilj od 500 stanova godišnje dostiže se fazno — sistem se gradi, ne nameće. Ovaj prioritet direktno korespondira s Europskim planom za pristupačno stanovanje (2025) koji poziva regionalne vlasti na povećanje ponude pristupačnih stanova kroz aktivaciju javnog zemljišta, mobilizaciju javnih i privatnih ulaganja i smanjenje administr ativnih prepreka za izgradnju. Korporativna stanogradnja i inkluzivna stanogradnja direktno odgovaraju na poziv EU za širu ulogu poslodavaca i privatnih investitora, dok fazni pristup izgradnji odgovara principu postupnosti koji EU preporučuje za jačanje institucionalnih kapaciteta u stanogradnji. U okviru svakog od prioriteta razvijaju se posebni mjere kojima se osigurava bolji položaj mladih u vezi sa pristupačnim, održivim i kvalitetnim stanovanjem. Pregled mjera u okviru ovog prioriteta dat je na slici ispod. 22 Slika 6. Mjere u okviru prvog prioriteta Mjera M1.1. Izgradnja stanova za mlade putem Fonda KS predstavlja centralnu mjeru povećanja ponude priuštivih stanova u Kantonu Sarajevo. Za razliku od grantova, poreznih olakšica i subvencija kamata, koje primarno djeluju na strani potražnje, ova mjera djeluje direktno na strani ponude i time adresira jedan od osnovnih uzroka nepriuštivosti stanovanja — nedovoljan broj stanova dostupnih mladima po prihvatljivim uslovima. Mjera se usmjerava prema mladima do 38 godina koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, sa prioritetom za domaćinstva iz kategorija nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja. Stanovi se grade putem Fonda KS za izgradnju stanova, na lokacijama u javnom vlasništvu ili drugim lokacijama koje se mogu aktivirati kroz koordinaciju Kantona, općina, zavoda i javnih komunalnih preduzeća. Cilj od 500 stanova godišnje predstavlja krajnji operativni kapacitet mjere do 2030. godine, a ne početnu vrijednost. Realizacija ovog cilja zavisi od prethodnog ispunjavanja ključnih preduslova: identifikacije lokacija, riješenih imovinsko -pravnih odnosa, usklađenosti sa prostorno -planskom dokumentacijom, pripremljene komunalne infrastrukture, projektne dokumentacije i potvrđenog finansijskog modela. Mjera se provodi fazno. U prvoj fazi pripremaju se lokacije, kriteriji, pravni model, finansijska konstrukcija i pilot-ciklus izgradnje. U drugoj fazi mjera se širi na veći broj lokacija i korisnika. U trećoj fazi, ukoliko su ispunjeni operativni i finansi jski preduslovi, mjera dostiže kapacitet do 500 stanova godišnje. Stanovi izgrađeni putem Fonda mogu se ponuditi kroz tri modaliteta: prodaju po kontrolisanoj cijeni, dugoročni najam po priuštivim uslovima i pilot-model rent-to-buy, u kojem se dio plaćene najamnine 23 priznaje kao buduće učešće za kupovinu. Svi modaliteti moraju uključivati jasne kriterije korisnika, zabranu prodaje, iznajmljivanja, kratkoročnog najma i prenamjene u propisanom periodu, kao i obavezu korištenja stana za rješavanje vlastitog stambenog pitanja. Očekivani efekti mjere su povećanje ponude priuštivih stanova, uključivanje mladih koji su trenutno isključeni iz tržišta, smanjenje pritiska na cijene, jačanje javne stanogradnje i bolje korištenje javnog zemljišta i institucionalnih kapaciteta Kantona Sa rajevo. Uspješnost mjere prati se kroz broj izgrađenih stanova, cijenu po m² u odnosu na tržište, broj korisnika iz prioritetnih kategorija, broj aktiviranih lokacija i prosječno vrijeme realizacije od pripreme lokacije do useljenja. Mjera M1.2. Korporativna stanogradnja uvodi mogućnost da se privatni poslovni sektor aktivno uključi u rješavanje stambenog pitanja mladih zaposlenih, posebno onih kadrova koji su važni za dugoročni razvoj firmi i ekonomije Kantona Sarajevo. Mjera polazi od činjenice da stanovanje sve više postaje faktor zadržavanja radne snage, privlačenja stručnjaka i stabilnosti poslovanja. Za razliku od klasičnih subvencija iz budžeta, korporativna stanogradnja počiva na mobilizaciji privatnog kapitala. Firme koje imaju potrebu za zadržavanjem ili privlačenjem mladih kadrova mogu graditi, kupovati ili na drugi način osiguravati stambene jedinice za zaposlene. Kanton i općine mogu podržati takve projekte kroz ubrzanu administrativnu obradu, koordinaciju sa zavodima i komunalnim preduzećima, smanjenje ili oslobađanje dijela naknada i druge zakonite oblike podrške. Javna podrška ovoj mjeri opravdana je samo ako postoji jasno dokaziv javni interes. Taj interes uključuje zadržavanje deficitarnih kadrova, otvaranje ili očuvanje radnih mjesta, dugoročno vezivanje mladih za Kanton Sarajevo, povećanje ponude stanova i ulaganje privatnog kapitala u stambeni fond. Zbog toga svaka firma koja učestvuje u mjeri mora dostaviti pismo namjere, opis kadrovskih potreba, broj planiranih stanova, finansijski model i prijedlog kriterija dodjele stanova zaposlenima. Mjera se provodi fazno. U prvoj fazi Ministarstvo, u saradnji sa udruženjima poslodavaca i općinama, raspisuje javni poziv za iskazivanje interesa. U drugoj fazi se sa zainteresiranim firmama zaključuju pilot-sporazumi, a u trećoj fazi se mjera širi na osn ovu evaluacije rezultata. Ugovorima se definišu prava i obaveze firme, korisnika i javnog sektora, uključujući zabranu prenamjene, prodaje ili korištenja stanova za druge svrhe u dogovorenom periodu. Korisnici mjere su mladi zaposleni do 38 godina koji prvi put rješavaju stambeno pitanje. Prednost mogu imati deficitarna zanimanja, mladi stručnjaci, zaposleni sa porodicom i zaposleni čije zadržavanje ima poseban značaj za poslovanje firme i razvoj Kanto na Sarajevo. Kriteriji dodjele moraju biti transparentni, unaprijed objavljeni i usklađeni sa osnovnim principima pravednosti, nediskriminacije i javnog interesa. Očekivani efekti mjere su povećanje ponude stanova, aktiviranje privatnog kapitala, zadržavanje mladih kadrova u Kantonu Sarajevo, smanjenje odlaska radne snage i stvaranje novog modela saradnje javnog i privatnog sektora u oblasti stanovanja. Uspješnost m jere prati se kroz broj firmi učesnica, broj osiguranih stanova, iznos privatnog ulaganja, broj mladih korisnika i broj korisnika koji ostaju zaposleni i nastanjeni u Kantonu Sarajevo nakon definisanog perioda. 24 Mjera M1.3. Inkluzivna stanogradnja — stanovi za mlade u novim stambenim i stambeno - poslovnim kompleksima uvodi mogućnost da se dio nove privatne stanogradnje usmjeri prema mladima iz kategorija nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja. Mjera polazi od činjenice da rast cijena novih stanova i koncentracija kvalitetnijih projekata u atraktivnim urbanim zonam a mogu dovesti do prostorne i socijalne segregacije mladih porodica. U prvoj fazi mjera se provodi kao pilot-inicijativa na dobrovoljnoj osnovi, kroz javni poziv investitorima koji grade ili planiraju graditi veće stambene i stambeno -poslovne komplekse. Investitori mogu iskazati spremnost da u okviru svojih projekata osiguraju jednu ili više stambenih jedinica za mlade iz prioritetnih kategorija. Učešće investitora može biti podržano zakonitim i transparentnim poticajima, uključujući ubrzanu administrativnu obradu, koordinaciju sa nadležnim službama, smanjenje određenih naknada ili drugi oblik javne podrške, gdje za to postoji pravni osnov. U drugoj fazi, nakon evaluacije pilot -a, moguće je razmotriti formalizovaniji model u kojem se obezbjeđivanje stanova za mlade povezuje sa urbanističkim bonusima, projektima na javnom zemljištu, većim stambenim kompleksima ili drugim modelima javno -privatne saradnje. Obavezni karakter mjere može se uvoditi isključivo na osnovu posebne pravne analize i uz jasno definisane kriterije, kako bi se izbjegla pravna nesigurnost i netransparentno prebacivanje troškova na ostale kupce. Korisnici stanova u okviru ove mjere biraju se na osnovu javnog, transparentnog i bodovnog sistema, sa prioritetom za mlade iz kategorija nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja. Prednost mogu imati mlade porodice sa djecom, samohrani roditelji, mladi s a invaliditetom, mladi koji žive u neadekvatnim stambenim uslovima i druge ranjive kategorije definisane kriterijima mjere. Stanovi osigurani kroz ovu mjeru moraju zadržati stambenu namjenu u propisanom periodu. Ugovorom se definiše zabrana prodaje, iznajmljivanja, kratkoročnog najma i prenamjene, kao i obaveza korištenja stana za rješavanje vlastitog stambenog pitanja. Time se sprečava da mjera postane instrument investicione ili komercijalne upotrebe. Očekivani efekti mjere su povećanje inkluzivnosti nove stanogradnje, prisustvo mladih porodica u različitim urbanim zonama, jačanje društvene odgovornosti investitora i razvoj modela saradnje javnog i privatnog sektora u oblasti stanovanja. Uspješnost mjer e prati se kroz broj uključenih investitora, broj osiguranih stanova, broj korisnika iz prioritetnih kategorija i trajnost stambene namjene tih jedinica. 2.1.2. Prioritet 2 — Očuvanje i aktiviranje postojećeg stambenog fonda Svaka politika povećanja ponude stanova ima smisla samo ako se paralelno zaustavljaju procesi koji tu ponudu smanjuju. Kanton Sarajevo bilježi paradoks: desetine hiljada stanova izgubljeno je iz funkcije stanovanja porodica kroz prenamjene u poslovne prost ore, kratkoročni smještaj ili ne korištenje — a istovremeno postoji snažni pritisak na novu izgradnju. Graditi više dok se istovremeno gubi postojeći fond jednako je punjenju posude s rupom. 25 Vodeći princip ovog prioriteta je regulatorna dosljednost: stan koji se faktički ne koristi za stanovanje mora biti evidentiran, oporezovan i, gdje je moguće, vraćen u funkciju. Ovo nije ograničavanje vlasničkih prava — to je primjena principa da javne res urse (komunalna infrastruktura, zajednički dijelovi zgrade, gradski prostor) ne mogu besplatno koristiti oni koji stan koriste za komercijalnu namjenu. Tri mjere ovog prioriteta adresiraju formalizaciju (P2.1), nadzor i suzbijanje sive ekonomije (P2.2) i fiskalnu aktivaciju nekorištenog fonda (P2.3). Doprinos ovog prioriteta ukupnom sistemu je dvostruk. Prvo, prihodi od poreza na prazne stanove direktno finansiraju izgradnju stanova za najugroženije — čime se uspostavlja finansijska petlja između onih koji blokiraju tržište i onih koji nemaju pristup njemu. Drugo, bez ovog prioriteta svaki stan izgrađen kroz Prioritet 1 suočava se s rizikom da kroz nekoliko godina sam postane predmet prenamjene — čime se poništava efekt cjelokupne investicije. Ovaj prioritet usklađen je s Europskim planom za pristupačno stanovanje koji eksplicitno prepoznaje da rast platformski posredovanog kratkoročnog najma i investiciona kupovina stanova smanjuju dostupnost dugoročnog stanovanja u urbanim sredinama i poziva na regulatorne mjere kojima se taj trend zaustavlja. Kanton Sarajevo implementira ovaj princip kroz formalizaciju tržišta najma i fiskalnu aktivaciju praznog stambenog fonda, što je u skladu s mjerama koje su u posljednjih pet godina uvele Amsterdam, Barcelona i Lisabon — gradovi suočeni s identičnim paradoksom istovremenog deficita i suficita stambenog prostora. Mjere u okviru drugog prioriteta predstavljene su na slici ispod. Slika 7. Mjere u okviru drugog prioriteta 26 Mjera M2.1. Povratak stanovanja u objekte kolektivnog stanovanja predstavlja regulatorno - upravljačku mjeru usmjerenu na očuvanje postojeće stambene funkcije u zgradama kolektivnog stanovanja. Mjera polazi od činjenice da se dio stambenih jedinica faktički ne koristi za dugoročno stanovanje porodica, nego za poslovne, k omercijalne, kratkoročne ili druge namjene. Time se smanjuje efektivna ponuda stanova, povećava pritisak na novu izgradnju i stvaraju dodatni troškovi i negativne eksternalije za stanare, upravitelje, komunalne sisteme i javne prihode. Cilj mjere nije zabrana svake nestambene upotrebe prostora, nego uspostavljanje jasnih, transparentnih i pravičnih pravila korištenja stambenih jedinica u objektima kolektivnog stanovanja. Stan koji se koristi za poslovnu djelatnost, kratkoročni najam ili drugu komercijalnu namjenu mora biti evidentiran, pravno usklađen i tretiran prema stvarnoj namjeni korištenja. To uključuje odgovarajuću prijavu, eventualnu saglasnost etažnih vlasnika gdje je potrebna, usklađivanje sa urbanističkim i sigurnosnim propisim a, te primjenu adekvatnih komunalnih, poreznih i drugih obaveza. Mjera se provodi fazno. U prvoj fazi uspostavlja se metodologija evidentiranja i integracija dostupnih baza podataka: katastar, zemljišne knjige, evidencije upravitelja, podaci javnih komunalnih preduzeća, porezne evidencije, evidencije prijavljenog najma i druge relevantne administrativne baze. U drugoj fazi omogućava se dobrovoljna prijava i usklađivanje statusa prostora. U trećoj fazi se provodi redovni nadzor i primjena propisa, uz pravo vlasnika na izjašnjenje i žalbu. Poseban fokus mjere je zaštita kvaliteta stanovanja etažnih vlasnika i domaćinstava koja žive u objektima kolektivnog stanovanja. Komercijalna upotreba stanova ne smije proizvoditi nesrazmjerne troškove, sigurnosne rizike, buku, prekomjerno korištenje zaje dničkih dijelova zgrade ili druge negativne posljedice za stanare. Zbog toga se pravila prenamjene i komercijalnog korištenja moraju zasnivati na principima proporcionalnosti, zaštite javnog interesa i poštivanja prava vlasništva. Očekivani efekti mjere su povećanje efektivne ponude stanova za dugoročno stanovanje, smanjenje neformalnog korištenja stambenog fonda, pravičnija raspodjela troškova komunalnih usluga, veća pravna sigurnost i bolji kvalitet stanovanja u objektima kolektiv nog stanovanja. Uspješnost mjere prati se kroz broj evidentiranih jedinica po stvarnoj namjeni, broj formaliziranih korištenja, broj stanova vraćenih u funkciju stanovanja i broj riješenih prijava etažnih vlasnika. Mjera M2.2. Sistemsko suzbijanje neformalne ekonomije u korištenju stambenog fonda usmjeren je na formalizaciju onih oblika korištenja stanova koji danas djelimično ili potpuno ostaju izvan institucionalnih evidencija. To uključuje neprijavljeni dugoročni najam, neregistrovani kratkoročni najam, poslovno korištenje stanova bez odgovaraju će prijave, kao i korištenje komunalnih i drugih javnih usluga po tarifama za domaćinstva u slučajevima kada se prostor faktički koristi za komercijalnu djelatnost. Cilj mjere nije represivno djelovanje prema vlasnicima, nego uspostavljanje transparentnog, pravičnog i funkcionalnog sistema u kojem se stambene jedinice evidentiraju i tretiraju prema 27 stvarnoj namjeni korištenja. Time se štiti javni interes stanovanja, smanjuje siva ekonomija, povećava pravna sigurnost i osiguravaju jednaki uslovi za sve učesnike na tržištu. Mjera se provodi fazno. U prvoj fazi Ministarstvo, u saradnji sa općinama, Poreznom upravom, javnim komunalnim preduzećima, upraviteljima i drugim nadležnim institucijama, priprema pravni i tehnički okvir za evidentiranje komercijalnog korištenja stanova. U drugoj fazi se uvodi period dobrovoljne prijave i formalizacije postojećih aranžmana, uz informisanje vlasnika o pravima, obavezama i posljedicama neprijavljivanja. U trećoj fazi se uspostavlja redovni nadzor, sa fokusom na slučajeve intenzivne komercija lne upotrebe, ponovljene prijave etažnih vlasnika i očigledna odstupanja između prijavljene i stvarne namjene prostora. Posebna pažnja posvećuje se razlikovanju povremenog, minimalnog ili nekomercijalnog korištenja prostora od sistematskog komercijalnog korištenja koje proizvodi prihode, opterećuje zajedničke dijelove zgrade ili utiče na dostupnost stanova za dugoročno stan ovanje. Sankcije, tamo gdje su potrebne, moraju biti proporcionalne, djelotvorne i odvraćajuće, uz pravo vlasnika na izjašnjenje i žalbu. Očekivani efekti mjere su povećanje formalizacije tržišta najma, bolja evidencija stvarnog korištenja stambenog fonda, pravičnija raspodjela komunalnih i poreznih obaveza, povećanje javnih prihoda i smanjenje pritiska neformalnog i kratkoročnog najma na do stupnost dugoročnog stanovanja. Uspješnost mjere prati se kroz broj registrovanih ugovora o najmu, broj formaliziranih jedinica kratkoročnog najma, broj usklađenih komercijalnih korištenja, dodatne javne prihode i broj stanova vraćenih u funkciju dugoročnog stanovanja. Mjera M2.3. Aktiviranje praznih stanova kroz porez na nekorištene stambene jedinice predstavlja fiskalni i regulatorni instrument usmjeren na povećanje efektivne ponude stanova u Kantonu Sarajevo. Mjera polazi od činjenice da dio stambenih jedinica nije u funkciji stalnog stanovanja, dugoročnog najma, prodaje ili druge formalne upotrebe, što smanjuje dostupnost stanova mladima i dodatno povećava pritisak na novu izgradnju. Cilj mjere nije oporezivanje imovine kao takve, nego motiviranje vlasnika da nekorištene stambene jedinice aktiviraju. Aktiviranje može podrazumijevati dugoročni najam, prodaju, prijavu stvarne namjene, registraciju kratkoročnog najma gdje je dozvoljen ili drugi oblik zakonitog korištenja. Porez se uvodi tek kao posljednja mjera, nakon što je vlasniku omogućeno da prijavi status stana, dostavi dokaze o korištenju ili iskoristi rok za dobrovoljno aktiviranje. Praznim stanom ne može se smatrati automatski svaki stan u kojem nema prijavljenog prebivališta. Status praznog stana utvrđuje se na osnovu kombinacije više indikatora, uključujući podatke o prijavljenom prebivalištu ili boravištu, registrovanom ugovoru o najmu, prijavi kratkoročnog najma, potrošnji komunalnih usluga, statusu priključaka, podacima upravitelja i drugim administrativno provjerljivim izvorima. Nijedan pojedinačni indikator ne može biti dovoljan osnov za donošenje rješenja. Od oporezivanja se izuzimaju slučajevi u kojima postoji opravdan razlog nekorištenja. To uključuje stanove u ostavinskom, sudskom ili imovinsko -pravnom sporu, stanove u dokazivom procesu 28 renoviranja, stanove privremeno nekorištene zbog zdravstvenih, porodičnih, obrazovnih ili radnih razloga, stanove koji se sezonski koriste uz odgovarajući dokaz, stanove nesposobne za korištenje i druge slučajeve propisane pravilnikom. Mjera se provodi fazno. U prvoj fazi izrađuje se pravna analiza, metodologija utvrđivanja praznih stanova i simulacija fiskalnih i tržišnih efekata. U drugoj fazi uspostavlja se baza potencijalno nekorištenih stanova i vlasnicima se omogućava dobrovoljna p rijava ili aktiviranje. U trećoj fazi počinje primjena poreza, uz pravo vlasnika na izjašnjenje, dostavljanje dokaza i žalbu. Prihodi ostvareni po ovom osnovu namjenski se usmjeravaju za finansiranje stambene politike prema mladima, posebno za izgradnju stanova za kategorije nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja. Time se uspostavlja direktna veza između aktiviranja nekorište nog stambenog fonda i povećanja dostupnosti stanovanja za mlade. Uspješnost mjere prati se kroz broj identifikovanih potencijalno praznih stanova, broj stanova čiji je status razjašnjen, broj stanova aktiviranih kroz najam ili prodaju, ostvarene prihode, broj žalbi i broj stambenih jedinica vraćenih u funkciju dugoročnog stanovanja. 2.1.3. Prioritet 3 — Olakšavanje pribavljanja prve stambene nekretnine Mladi koji imaju određenu finansijsku osnovu — prihode, kreditnu sposobnost ili inicijalni kapital — suočavaju se s nizom konkretnih barijera koje javna politika može direktno smanjiti: visoki transakcioni troškovi pri kupovini, nedostupnost kreditiranja z a mlade s ugovorima na određeno, administrativna složenost legalizacije ili izgradnje, nekonkurentnost subvencije najma u odnosu na neformalno tržište. Ovaj prioritet adresira te barijere kroz osam ciljanih mjera. Vodeći princip ovog prioriteta je skaliranje podrške prema intenzitetu potrebe — od najugroženijih prema manje ugroženima. Grant (P3.5) namijenjen je isključivo kategoriji bez ikakve kreditne sposobnosti. Garancijski fond kroz SERDA 37 (P3.7) i subvencija kamate (P3.6) pomažu onima koji mogu servisirati kredit ali im nedostaje učešće ili formalni ugovor na neodređeno. Porezna oslobođanja (P3.1) i povrat PDV (P3.2) koriste onima koji su već u tržišnoj igri. Legalizacija (P3.3) i olakšavanje izgradnje (P3.4) adresiraju one koji stambeno pitanje ne rješavaju kupovinom, nego izgradnjom. Subvencija najma (P3.8) pruža izlaz onima koji drugim mjerama (vlasništvom) ne mogu riješiti pitanje stanovanja. Ovo je prioritet s najvećim finansijskim obimom, ali istovremeno s najmanjim direktnim teretom po budžetu KS — jer se većina podrške realizira kroz odricanje od prihoda, a ne kroz direktnu potrošnju. Kanton i općine ne troše novac — odustaje se od dijela p rihoda koji bi svakako bili niži da mladi odlaze. Mlada porodica koja ostaje u Kantonu tokom radnog vijeka doprinosi budžetu višestruko više nego što iznosi ukupna vrijednost podrške koju prima. Ovaj prioritet usklađen je s EU okvirom na dva nivoa. Na razini instrumenata, mjere garantnih fondova i subvencija kamate odgovaraju modelima koje EU preporučuje kroz Europski investicijski fond i instrumente EIB-a za finansiranje pristupačnog stanovanja u zemljama kandidatkinjama. Na razini 37 Sarajevska regionalna razvojna agencija 29 principa, bodovni sistem koji prioritizira kategorije 'nepriuštivo' i 'teško priuštivo' stanovanja direktno implementira EU standard usmjeravanja javnih sredstava prema onima kojima je pomoć najpotrebnija. Posebno je relevantna EU preporuka da se mjere za mlade ne ograničavaju na vlasništvo nego uključuju i podršku najmu, što je osnova mjere M3.8. Mjere finansijske podrške iz Prioriteta 3 dodjeljuju se na osnovu javnog poziva i bodovnog sistema koji osigurava da sredstva dolaze do onih kojima su najpotrebnija. Ključni kriteriji bodovanja su: indeks priuštivosti stanovanja domaćinstva, veličina domać instva i broj djece, status samohranog roditelja, invaliditet ili zdravstvena ranjivost člana domaćinstva, dužina prebivališta u Kantonu Sarajevo, neriješen ili neadekvatan stambeni status, te usklađenost nekretnine s minimalnim energetskim i tehničkim sta ndardima. Konačni ponderi za svaki kriterij bit će utvrđeni posebnim pravilnikom o dodjeli sredstava i testirani na simuliranom uzorku korisnika prije raspisivanja prvog javnog poziva, kako bi se osiguralo da sistem zaista prioritetno obuhvata mlade iz kat egorija nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja. Pregled mjera u okviru trećeg prioriteta dat je na narednoj slici. Slika 8. Mjere u okviru trećeg prioriteta Mjera M3.1. Oslobađanje mladih od poreza na promet nekretnina za kupovinu prve stambene nekretnine predstavlja mjeru kojom se smanjuje početni finansijski teret ulaska mladih na tržište stanovanja. Porez na promet nekretnina povećava ukupne transakcione troškove kupovine, što je posebno izraženo kod mladih koji prvi put rješavaju stambeno pitanje i koj i istovremeno moraju osigurati vlastito učešće, kreditnu sposobnost i dodatne troškove kupoprodajnog postupka. 30 Mjera se odnosi na mlade do 38 godina koji kupuju prvu stambenu nekretninu na području Kantona Sarajevo i koji ispunjavaju propisane uslove. Oslobađanje od poreza može se odobriti do maksimalnog iznosa utvrđenog propisima, uz obavezu da se nekretnina koristi za vlastito stanovanje i da se u propisanom periodu ne prodaje, ne iznajmljuje, ne koristi za kratkoročni najam i ne prenamjenjuje za poslovne ili druge komercijalne svrhe. Uslovi za ostvarivanje prava uključuju dokaz da korisnik ne posjeduje drugu odgovarajuću stambenu nekretninu, da kupuje prvu nekretninu radi rješavanja vlastitog stambenog pitanja, da ima prebivalište u Kantonu Sarajevo u propisanom periodu i da ispunjava prihodovne i imovinske kriterije ako se oni propišu. U slučaju kršenja uslova, korisnik gubi pravo na olakšicu i dužan je vratiti iznos oslobođenja u skladu sa pravilima mjere. Mjera se realizira kroz saradnju Ministarstva, Porezne uprave, općina, notara, zemljišno -knjižnih ureda i drugih nadležnih institucija. Radi sprečavanja zloupotreba, uspostavlja se digitalna evidencija korisnika oslobađanja i povezuje sa evidencijama vlasn ištva, prebivališta i drugim relevantnim registrima. Ova mjera ne povećava direktno ponudu stanova, ali smanjuje trošak kupovine prve nekretnine i može olakšati pristup stanovanju mladima koji su blizu granice priuštivosti. Zbog toga se mora provoditi zajedno sa mjerama koje povećavaju ponudu, posebno javnom i poticanom stanogradnjom, aktiviranjem praznih stanova i formalizacijom tržišta najma. Uspješnost mjere prati se kroz broj korisnika, ukupnu vrijednost oslobađanja, prosječan iznos podrške po korisniku, udio korisnika iz kategorija nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja, te broj slučajeva u kojima je olakšica vraćena zbog kršenja uslova korištenja. Mjera M3.2. Podrška mladima u ostvarivanju prava na povrat PDV-a za kupovinu prve nekretnine predstavlja mjeru kojom se smanjuje ukupni trošak kupovine nove stambene nekretnine za mlade koji prvi put rješavaju stambeno pitanje. Povrat PDV -a može imati značajan finansijski efekat za korisnika, posebno u uslovima visokih cijena novogradnje i rastuć ih troškova stambenog zaduživanja. Budući da je PDV prihod državnog nivoa i da pravo na povrat ostvaruje korisnik u skladu sa propisima koje provodi Uprava za indirektno oporezivanje BiH, uloga Kantona Sarajevo nije da samostalno odobrava pravo na povrat, nego da mladima osigura administrat ivnu, informativnu i koordinacijsku podršku. Kanton može značajno doprinijeti operativnosti ove mjere kroz uspostavljanje jedinstvene kontakt-tačke, digitalnog vodiča, provjeru kompletnosti dokumentacije i koordinaciju sa općinama, zemljišno-knjižnim uredima, katastrom, notarima i drugim institucijama. Mjera se odnosi na mlade do 38 godina koji kupuju prvu novu stambenu nekretninu i ispunjavaju uslove propisane relevantnim pravilima za povrat PDV-a. Posebno je važno da korisnici imaju jasne i pravovremene informacije o tome koja dokumentacija je potrebna, kome se zahtjev podnosi, koji su rokovi, koji su najčešći razlozi odbijanja i koje institucije izdaju potrebne potvrde. 31 Ministarstvo će uspostaviti jedinstvenu fizičku ili digitalnu kontakt -tačku za podršku mladima u ostvarivanju prava na povrat PDV -a. Kroz ovaj servis korisnici će moći dobiti listu potrebne dokumentacije, informacije o proceduri, pomoć u pribavljanju potvr da i provjeru kompletnosti zahtjeva prije predaje nadležnoj instituciji. Time se smanjuje administrativni teret za mlade i povećava vjerovatnoća da formalno pravo bude stvarno dostupno. Ova mjera, iako finansijski značajna, primarno koristi mladima koji već imaju mogućnost kupovine nove nekretnine. Zbog toga se mora posmatrati kao dopunski instrument, a ne kao zamjena za mjere koje povećavaju ponudu priuštivih stanova ili uključuju mlade bez kreditne sposobnosti. Njene efekte potrebno je godišnje pratiti prema broju korisnika, vrijednosti povrata, strukturi korisnika po kategorijama priuštivosti i kretanju cijena novogradnje. Uspješnost mjere mjeri se brojem korisnika iz Kantona Sarajevo koji su ostvarili povrat PDV -a, ukupnom vrijednošću ostvarenih povrata, prosječnim iznosom podrške po korisniku, prosječnim trajanjem postupka i udjelom korisnika iz kategorija nepriuštivog, te ško priuštivog, umjereno priuštivog i priuštivog stanovanja. Mjera M3.3. Olakšavanje legalizacije stambenih objekata za mlade uvodi podršku mladima koji stambeno pitanje ne rješavaju kupovinom stana, nego žive u objektima koji su bespravno izgrađeni, dograđeni, nadograđeni, rekonstruisani ili prošireni, a koji mogu biti predmet legalizacije u skladu sa važećim propisima. Time se stambena politika širi i na kategorije mladih koje bi, bez ove mjere, ostale izvan sistema podrške. Mjera se odnosi isključivo na mlade do 38 godina kojima je predmetni objekat prva i jedina stambena nekretnina i koji u tom objektu stvarno žive. Podrška se može ostvariti kroz potpuno ili djelimično oslobađanje od naknada, smanjenje administrativnih trošk ova, sufinansiranje tehničke dokumentacije i prioritetnu administrativnu obradu predmeta. Podrška se ne odnosi na objekte koji ne ispunjavaju zakonske, sigurnosne, urbanističke, infrastrukturne ili druge uslove za legalizaciju. Mjera ne predstavlja opštu legalizaciju bespravne gradnje, niti nagrađivanje nelegalnog ponašanja, nego ciljanu socija lnu i razvojnu mjeru za mlade porodice koje već žive u objektima koji se mogu zakonito uvesti u formalni sistem. Kriteriji za ostvarivanje prava uključuju dokaz o stvarnom stanovanju, dokaz da se radi o prvoj stambenoj nekretnini, prihodovni i imovinski status domaćinstva, status objekta u postupku legalizacije i usklađenost sa prostorno -planskim i sigurnosnim uslovi ma. Nakon ostvarivanja podrške, korisnik ne može prodati, iznajmiti, koristiti za kratkoročni najam ili prenamijeniti legalizovani objekat u propisanom periodu, osim u posebno opravdanim slučajevima. Očekivani efekti mjere su povećanje pravne sigurnosti mladih porodica, smanjenje neformalnog urbanog sektora, bolja evidencija stambenog fonda, mogućnost ulaganja u kvalitet i energetsku efikasnost objekata, te pravedniji tretman mladih koji ne kupuju stan na tržištu, nego svoje stambeno pitanje rješavaju kroz formalizaciju postojećeg stambenog prostora. 32 Uspješnost mjere prati se kroz broj podnesenih i odobrenih zahtjeva, broj legalizovanih objekata, prosječnu vrijednost podrške, strukturu korisnika po kategorijama priuštivosti i broj slučajeva u kojima su korisnici prekršili uslove korištenja nakon ostvarivanja podrške. Mjera M3.4. Olakšavanje izgradnje, dogradnje i nadogradnje prve stambene nekretnine za mlade uvodi podršku mladima koji stambeno pitanje ne rješavaju kupovinom gotovog stana, nego izgradnjom, dogradnjom, nadogradnjom, rekonstrukcijom ili proširenjem stambenog objekta. Time se stambena politika proširuje na različite životne i porodične situacije, posebno na mlade koji mogu riješiti stambeno pitanje kroz postojeće zemljište, porodični objekat ili legalnu samostalnu gradnju. Mjera se odnosi isključivo na mlade do 38 godina kojima je predmetna nekretnina prva stambena nekretnina i koja će se koristiti za vlastito stanovanje. Podrška se može ostvariti kroz potpuno ili djelimično oslobađanje od administrativnih naknada, rente, na knada za uređenje građevinskog zemljišta, dijela troškova priključaka, kao i kroz prioritetnu administrativnu obradu i stručnu podršku u pripremi dokumentacije. Mjera se ne odnosi na objekte i zahvate koji nisu usklađeni sa prostorno-planskom dokumentacijom, koji nemaju riješen ili rješiv imovinsko -pravni status, koji se grade za prodaju, najam, kratkoročni smještaj ili komercijalnu upotrebu, niti na projekte koji bi doprinosili neplanskom širenju naselja i dodatnom infrastrukturnom opterećenju. Poseban dio mjere čini stručna i tehnička podrška korisnicima. Mladi korisnici mogu dobiti savjetovanje u vezi sa prostornim uslovima, projektovanjem, energetskom efikasnošću, komunalnim priključcima i kvalitetom gradnje. Time se podrška ne svodi samo na fi nansijsko rasterećenje, nego doprinosi kvalitetnijem, održivijem i dugoročno jeftinijem stanovanju. Uslovi za ostvarivanje prava uključuju dokaz o prvoj stambenoj nekretnini, dokaz o stvarnoj namjeni za vlastito stanovanje, provjeru prihoda i imovine, usklađenost sa prostornim planovima i prihvatanje zabrane prodaje, iznajmljivanja, kratkoročnog najma i prenamjene u propisanom periodu. U slučaju kršenja uslova, korisnik je dužan vratiti ostvarenu podršku u skladu sa pravilima mjere. Očekivani efekti mjere su smanjenje ulaznih troškova za mlade koji grade ili proširuju stambeni prostor, smanjenje neformalne gradnje, ubrzanje administrativnih postupaka, veći kvalitet i energetska efikasnost objekata, te pravedniji tretman mladih koji st ambeno pitanje ne rješavaju kupovinom stana na tržištu. Uspješnost mjere prati se kroz broj korisnika, iznos odobrene podrške, broj izdatih dozvola, prosječno vrijeme obrade zahtjeva, broj objekata koji zadovoljavaju minimalne energetske standarde i udio korisnika iz kategorija nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja. Mjera M3.5. Ciljani grantovi za rješavanje stambenog pitanja mladih predstavlja dopunski instrument podrške mladima koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, a kojima nedostatak početnog kapitala predstavlja ključnu prepreku za kupovinu, izgradnju, legalizaciju ili drugi prihvatljiv oblik rješavanja stambenog pitanja. 33 Grantovi su najvidljiviji i korisnicima najrazumljiviji oblik podrške, ali istovremeno nose najveći rizik tržišne distorzije ukoliko se dodjeljuju linearno, bez jasnog targetiranja i bez veze sa stvarnim stambenim potrebama. Zbog toga grantovi ne smiju biti osnovni instrument stambene politike, nego ciljana mjera za mlade iz kategorija nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja. Grant se dodjeljuje na osnovu javnog poziva, bodovnog sistema i provjere stambenog, prihodovnog i imovinskog statusa korisnika. Prednost imaju mlade porodice sa djecom, samohrani roditelji, domaćinstva sa jednim zaposlenim članom, mladi sa ispodprosječnim prihodima, mladi koji žive u neadekvatnim stambenim uslovima i druge ranjive kategorije definisane pravilnikom. Maksimalni iznos granta iznosi 15.000 KM po korisniku. Grant se može koristiti samo za prihvatljive stambene svrhe: kupovinu prve nekretnine, učešće u kupovini, dopunu finansijske konstrukcije, legalizaciju, izgradnju, dogradnju ili druge svrhe definisane javnim pozivom. Grant se ne može koristiti za luksuzne nekretnine, nekretnine iznad propisanih cjenovnih i površinskih limita, nekretnine za najam, kratkoročni smještaj, prodaju ili komercijalnu upotrebu. Radi sprečavanja inflatornih efekata, grantovi se dodjeljuju uz antiinflatorne osigurače: maksimalnu prihvatljivu cijenu po m², maksimalnu površinu u odnosu na broj članova domaćinstva, zabranu prodaje, iznajmljivanja, kratkoročnog najma i prenamjene u pro pisanom periodu, te obavezu vraćanja sredstava u slučaju kršenja uslova. Grantovi se mogu kombinovati sa drugim mjerama iz ovog okvira, posebno sa kreditno -garantnim fondom, subvencioniranjem kamata, oslobađanjem poreza na promet, povratom PDV-a, programom Fonda KS i mjerama legalizacije ili izgradnje. Kombinovanje mjera mora biti uređeno tako da ukupna javna podrška ne pređe propisani maksimalni limit po korisniku. Uspješnost mjere prati se kroz broj korisnika, strukturu korisnika po kategorijama priuštivosti, prosječan iznos podrške, broj riješenih stambenih pitanja, prosječnu cijenu nekretnina kupljenih uz grant i broj slučajeva u kojima je grant vraćen zbog kršenja uslova. Mjera M3.6. Subvencioniranje kamatnih stopa na stambene kredite mladima predstavlja dopunsku kantonalnu mjeru usmjerenu na mlade sa područja Kantona Sarajevo koji prvi put rješavaju stambeno pitanje i imaju sposobnost servisiranja stambenog kredita, ali nisu ostvarili podršku kroz postojeće federalne programe povoljnog kredit iranja zbog ograničenih sredstava, iscrpljenosti kreditne linije ili neobuhvata programom. Mjera ne uspostavlja paralelnu kreditnu liniju i ne zamjenjuje postojeći federalni model. Njegova logika je komplementarna: Kanton Sarajevo se uključuje u onim slučajevima u kojima postoje kandidati sa područja Kantona koji ispunjavaju uslove i imaju održi vu kreditnu sposobnost, ali nisu ostvarili podršku na višem nivou vlasti. Na taj način se povećava obuhvat mladih iz Kantona Sarajevo, bez dupliciranja postojećih programa. Podrška se može realizirati kroz subvencioniranje dijela kamatne stope ili dijela kamatnog troška u definisanom periodu. Subvencija može biti isplaćena korisniku ili direktno banci, u skladu sa ugovorom i pravilima mjere. Maksimalni iznos podrške po korisniku, trajanje subvencije i prihvatljivi uslovi kredita utvrđuju se posebnim pravilnikom. 34 Pravo na podršku mogu ostvariti mladi do 38 godina koji prvi put kupuju ili pribavljaju stambenu nekretninu za vlastito stanovanje na području Kantona Sarajevo, imaju odobren ili predodobren stambeni kredit, ispunjavaju propisane prihodovne, imovinske i stambene kriterije, te dostave dokaz da nisu ostvarili istovrsnu podršku kroz federalni program. Korisnici koji su već ostvarili subvenciju kamatne stope ili ekvivalentnu pogodnost kroz federalni program ne mogu ostvariti istu vrstu kantonalne podrške. Ova mjera je posebno relevantna za mlade iz kategorije teško priuštivog i umjereno priuštivog stanovanja — dakle za one koji mogu servisirati kredit, ali im tržišni uslovi ili nedostatak subvencije značajno otežavaju zatvaranje finansijske konstrukcije. Mj era nije namijenjena korisnicima bez sposobnosti otplate, za koje su prikladniji instrumenti najma, javne stanogradnje ili ciljane socijalne podrške. Radi sprečavanja neželjenih tržišnih efekata, subvencija se dodjeljuje uz jasne cjenovne i površinske limite, zabranu prodaje, iznajmljivanja, kratkoročnog najma i prenamjene u propisanom periodu, te obavezu vraćanja podrške u slučaju kršenja uslova. Efekt i mjere prate se kroz broj korisnika, prosječan iznos subvencije, prosječno smanjenje mjesečne rate, ukupnu vrijednost podržanih kredita i strukturu korisnika prema indeksu priuštivosti. Mjera M3.7. Garancije za stambene kredite mladima kroz postojeći Kreditno -garantni fond pri SERDA-i uvodi poseban garantni mehanizam za mlade koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, imaju stabilne prihode i održivu sposobnost otplate, ali ne ispunjavaju u potpunosti standardne bankarske uslove u pogledu vlastitog učešća, kolaterala ili dodatnog osiguranja kredita. Mjera se ne realizira osnivanjem novog fonda, nego kroz postojeći Kreditno-garantni fond pri SERDA- i. Time se koristi postojeća institucionalna infrastruktura Kantona Sarajevo, smanjuje administrativna složenost i omogućava brže pilotiranje mjere u saradnji sa bankarskim sektorom. Logika mjere je da javni sektor preuzme ograničeni dio rizika, dok banka zadržava dominantnu odgovornost za kreditnu analizu i najveći dio kreditnog rizika. Garancija se može odnositi na dio glavnice kredita, dio nedostajućeg učešća ili dio kolateralnog pokrića koje korisnik ne može osigurati. Ona se aktivira samo u slučaju neuredne otplate, u skladu sa ugovorom između banke, SERDA -e i korisnika. Mjera je namijenjena mladima do 38 godina sa područja Kantona Sarajevo koji kupuju, grade ili na drugi način pribavljaju prvu stambenu nekretninu za vlastito stanovanje. Korisnik mora imati dokazive redovne prihode i procjenu banke da kredit može servisira ti uz podršku garantnog mehanizma. Mjera nije namijenjena korisnicima koji nemaju sposobnost otplate, jer bi u tom slučaju garancija samo odložila problem prezaduženosti. Garancije se odobravaju uz jasne zaštitne uslove. Podržana nekretnina mora biti prva stambena nekretnina korisnika i koristiti se za vlastito stanovanje. U propisanom periodu zabranjena je prodaja, iznajmljivanje, kratkoročni najam i prenamjena nekretnine. Mjera se ne može koristiti za luksuzne nekretnine, investicione kupovine, kupovine radi najma ili komercijalne upotrebe. Posebno je važno da se garancija tretira kao potencijalna, a ne neposredna budžetska obaveza. Zbog toga mjera mora imati maksimalni limit ukupne izloženosti, maksimalni procenat garancije po kreditu, pravila aktiviranja garancije, pravila regresne naplate i redovno izvještavanje o portfoliju 35 podržanih kredita. Na taj način se štiti budžet Kantona Sarajevo, a istovremeno se omogućava mobilizacija privatnog bankarskog kapitala za rješavanje stambenog pitanja mladih. Uspješnost mjere prati se kroz broj izdatih garancija, ukupnu vrijednost kredita podržanih garancijom, broj korisnika koji bez garancije ne bi dobili kredit, broj aktiviranih garancija, stopu kašnjenja u otplati i strukturu korisnika prema kategorijama priuštivosti. Mjera M3.8. Subvencioniranje najma za mlade uvodi podršku mladima koji nisu u mogućnosti odmah kupiti stan ili pristupiti stambenom kreditu, ali imaju potrebu za samostalnim, sigurnim i priuštivim stanovanjem. Mjera polazi od toga da najam mora biti priznat kao legitiman oblik stambenog rješenja, posebno za mlade u ranim fazama porodičnog, radnog i profesionalnog života. Mjera je namijenjena mladima do 38 godina koji nemaju vlastitu odgovarajuću stambenu nekretninu i koji zbog niskih prihoda, nedostatka kreditne sposobnosti ili drugih socio-ekonomskih okolnosti ne mogu riješiti stambeno pitanje kupovinom. Prioritet imaju m lade porodice sa djecom, samohrani roditelji, mladi sa jednim zaposlenim članom domaćinstva, mladi sa niskim prihodima i mladi koji žive u neadekvatnim stambenim uslovima. Subvencija se dodjeljuje samo za formalno registrovan ugovor o najmu. Time se istovremeno pomaže korisniku i doprinosi formalizaciji tržišta najma, koje je u značajnoj mjeri neformalno. Ugovor mora sadržavati iznos najamnine, trajanje zakupa, prava i obaveze zakupca i zakupodavca, te potvrdu da se stan koristi za dugoročno stanovanje, a ne za kratkoročni najam ili druge komercijalne svrhe. Maksimalni iznos subvencije iznosi do 2.000 KM godišnje po korisniku ili domaćinstvu, uz mogućnost prilagođavanja iznosa prema broju članova domaćinstva, visini prihoda i visini najamnine. Subvencija se može odobriti na ograničen period, uz mogućnost produženja nakon ponovne provjere uslova. Mjera mora uključivati maksimalnu prihvatljivu najamninu, kako bi se spriječilo da subvencija dovede do rasta cijena najma. Radi sprečavanja neželjenih efekata, subvencija se ne može koristiti za neregistrovane aranžmane, stanove koji ne ispunjavaju minimalne uslove stanovanja, stanove u vlasništvu bliskih povezanih lica ako postoji rizik fiktivnog najma, niti za aranžmane u ko jima zakupodavac neopravdano povećava cijenu zbog javne podrške. Ova mjera treba biti povezana sa drugim instrumentima stambene politike. Za dio korisnika subvencionirani najam može biti prelazno rješenje do kupovine stana, ulaska u program Fonda KS, rent-to-buy modela ili drugog dugoročnog rješenja. Za najugroženije ko risnike, mjera se može kombinovati sa socijalnim, obrazovnim, savjetodavnim i aktivacijskim mjerama. Uspješnost mjere prati se kroz broj korisnika, broj registrovanih ugovora o najmu, prosječnu visinu najamnine, udio subvencije u ukupnoj najamnini, broj korisnika iz kategorije nepriuštivog stanovanja i broj korisnika koji su nakon subvencionisanog najma prešli u dugoročnije stambeno rješenje. 36 2.1.4. Prioritet 4 — Koordinacija, digitalizacija i edukacija Sva tri prethodna prioriteta dijele jednu zajedničku pretpostavku: da institucije imaju pouzdane podatke, da su procesi koordinirani i da korisnici znaju šta im je dostupno i kako to koristiti. Bez tog temelja, mjere ostaju formalne ali faktički nedostupne — što je iskustvo neuspjelog progra ma subvencioniranog najma jasno pokazalo. Vodeći princip ovog prioriteta je da je informacijska i upravljačka infrastruktura preduslov, a ne dodatak. Bez integrirane platforme (P4.1) nije moguće identificirati prazne stanove, verificirati pravo na PDV povrat, pratiti efekte grantova niti planirati lokacije za izgradnju. Bez digitalizacije procesa (P4.2), svaki korisnik mora prolaziti kroz administrativne labirinte koji od mjere prava prave faktički nedostupnu privilegiju. Bez edukacije (P4.3), mladi ne znaju koja prava imaju, ne razumiju stambene troškove i donose loše dugoročne odluke. Doprinos ovog prioriteta je multiplikativni: on ne stvara stanove niti direktno smanjuje troškove, ali određuje koliko efikasno funkcionira sve ostalo. Upravo zbog toga implementacija Prioriteta 4 mora početi paralelno s ostalima — ne može čekati. Platforma, digitalizacija i edukacija nisu projekti koji se završavaju — to su procesi koji se kontinuirano unapređuju i koji čine razliku između stambene politike kao skupa izolovanih mjera i stambene politike kao sistema koji uči i prilagođava se. Ovaj prioritet usklađen je s EU agendom digitalizacije javnih usluga i principima Evropskog prostora podataka koji pozivaju na integraciju administrativnih registara i dijeljenje podataka između institucija. Platforma za modeliranje stambene politike direktno implementira taj princip u domenu stanovanja. Instrumenti IPA III za Bosnu i Hercegovinu predviđaju podršku za digitalizaciju javne uprave i razvoj kapaciteta za kreiranje politika zasnovanih na podacima — što otvara konkretan put ka EU sufinansiranju Prioriteta 4. Edukacija mladih usklađena je s EU Youth Strategy 2019–2027 koja prepoznaje pristupačno stanovanje kao jedan od ključnih faktora socijalne uključenosti mladih. Pregled mjera u okviru četvrtog prioriteta dat je na slici ispod. 37 Slika 9. Mjere u okviru četvrtog prioriteta Mjera M4.1. Platforma za modeliranje i praćenje stambene politike uspostavlja informacionu, analitičku i upravljačku osnovu za provođenje novog okvira stambene politike prema mladima. Mjera polazi od činjenice da se ključni podaci o stanovanju nalaze u različitim institucijama, bazama i registrima, te da bez njihovog povezivanja nije moguće donositi pouzdane odluke, pravilno targetirati korisnike, planirati lokacije, pratiti efekte mjera niti procjenjivati kretanje priuštivosti. Platforma treba obuhvatiti podatke o stambenom fondu, lokacijama za javnu i poticanu stanogradnju, korisnicima mjera, cijenama stanova, tržištu najma, potencijalno praznim stanovima, javnim ulaganjima, poreznim olakšicama i ključnim indikatorima stambene politike. Njena svrha nije samo prikupljanje podataka, nego njihovo pretvaranje u informacije potrebne za donošenje odluka. U prvoj fazi platforma treba biti postavljena kao minimalno funkcionalan upravljački alat koji uključuje registar mjera, registar korisnika, osnovne indikatore priuštivosti, finansijski dashboard i godišnji izvještaj o provedbi. U drugoj fazi platforma se proširuje integracijom dodatnih baza podataka, GIS prikazima lokacija, praćenjem praznih stanova i analizom tržišta najma. U trećoj fazi razvijaju se scenariji i simulacije efekata različitih mjera stambene politike. Posebno je važno da platforma podrži provedbu ostalih mjera iz ovog okvira. Bez pouzdanih podataka nije moguće utvrditi status praznih stanova, pratiti prenamjenu stambenih jedinica, provjeravati ispunjenost uslova korisnika, mjeriti učinak grantova, planirati izgradnju putem Fonda KS ili ocijeniti da li javna podrška zaista dolazi do mladih iz kategorija nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja. 38 Platforma se uspostavlja kroz saradnju Ministarstva, općina, zavoda, fondova, javnih komunalnih preduzeća, poreznih i katastarskih institucija, uprava i drugih relevantnih aktera. Razmjena podataka mora biti uređena sporazumima, uz puno poštivanje propisa o zaštiti ličnih podataka. Javno dostupni dio platforme treba sadržavati agregirane podatke, indikatore, mape i izvještaje, dok se lični i osjetljivi podaci koriste isključivo za administrativne i analitičke svrhe u skladu sa zakonom. S obzirom na ograničen finansijski okvir, platformu treba razvijati fazno. Početni budžet koristi se za metodologiju, koordinaciju, osnovni dashboard i definisanje protokola, dok se veći softverski, integracioni i analitički troškovi mogu finansirati kroz postojeće budžete institucija, EU projekte, programe digitalizacije javne uprave i tehničku pomoć. Uspješnost mjere prati se kroz uspostavu platforme, broj uključenih institucija, broj integrisanih baza podataka, broj ažuriranih indikatora, kvalitet godišnjih izvještaja i broj odluka koje se donose na osnovu podataka iz platforme. Mjera M4.2. Integracija baza, registara i digitalizacija procesa u stambenoj politici predstavlja operativni nastavak platforme za modeliranje i praćenje stambene politike. Dok platforma omogućava analizu, praćenje i donošenje odluka na osnovu podataka, digitalizacija procesa omogućava da se mjere provode brže, jednostavnije, transparentni je i sa manje administrativnog opterećenja za korisnike i institucije. Mjera polazi od činjenice da mladi koji apliciraju za stambene mjere često moraju pribavljati veliki broj potvrda iz različitih institucija: o vlasništvu, prebivalištu, prihodima, poreznom statusu, statusu nekretnine, prethodnom korištenju podrške i drugim uslovima. Takav sistem povećava troškove, produžava rokove, stvara neujednačenu praksu i povećava rizik grešaka. Cilj mjere je da se ključni postupci u stambenoj politici digitaliziraju i povežu sa relevantnim bazama podataka, tako da institucije mogu podatke provjeravati po službenoj dužnosti, a korisnici pratiti status svog zahtjeva. Prioritet za digitalizaciju ima ju postupci za grantove, porezna oslobađanja, podršku za povrat PDV-a, legalizaciju, olakšavanje izgradnje, subvencioniranje najma, provjeru prve nekretnine i evidenciju praznih stanova. Prije digitalizacije potrebno je pojednostaviti postojeće procedure. Digitalizacija ne smije značiti samo pretvaranje postojećih papirnih obrazaca u elektronske obrasce, nego racionalizaciju postupaka, ukidanje nepotrebnih koraka, standardizaciju dokumenta cije i uvođenje provjera koje institucije mogu obaviti same, bez opterećivanja korisnika. Mjera se provodi fazno. U prvoj fazi mapiraju se procesi, identifikuju institucije i podaci potrebni za provjeru uslova. U drugoj fazi digitaliziraju se prioritetni postupci i uspostavlja digitalna evidencija korisnika. U trećoj fazi povezuju se ključni re gistri i omogućava automatska ili poluautomatska provjera uslova. U četvrtoj fazi sistem se koristi za redovno izvještavanje, monitoring i evaluaciju mjera. Posebna pažnja mora se posvetiti zaštiti ličnih podataka i digitalnoj uključenosti korisnika. Javni dio sistema treba sadržavati samo agregirane podatke, dok se lični podaci koriste isključivo za 39 administrativne svrhe, u skladu sa zakonom. Za korisnike koji nemaju digitalne vještine mora se osigurati fizička ili savjetodavna podrška, kako digitalizacija ne bi postala nova barijera pristupu stambenim mjerama. Uspješnost mjere prati se kroz broj digitaliziranih postupaka, broj povezanih registara, prosječno vrijeme obrade zahtjeva, broj potvrda koje korisnici više ne moraju pribavljati, broj zahtjeva obrađenih digitalno i nivo zadovoljstva korisnika. Mjera M4.3. Edukacija, informisanje i participacija mladih u stambenoj politici uspostavlja sistem stambene pismenosti mladih u Kantonu Sarajevo. Mjera polazi od činjenice da rješavanje stambenog pitanja nije samo finansijska odluka, nego dugoročna životna, pravna, kreditna, poreska i porodična odluka koja zahtijeva pravovremene i pouzdane informacije. Mladi koji prvi put kupuju, iznajmljuju, grade, dograđuju ili legalizuju stambeni prostor često se suočavaju sa složenim procedurama, nerazumljivim ugovorima, kreditnim rizicima, nepoznatim poreznim obavezama, troškovima održavanja, komunalnim troškovima i nedovoljno jasnim javnim mjerama podrške. Zbog toga edukacija nije sporedna aktivnost, nego važan preduslov da mjere iz ovog okvira budu stvarno dostupne i pravilno korištene. Mjera obuhvata praktične edukativne module iz oblasti kupovine prve nekretnine, najma i prava zakupaca, stambenih kredita, kamatnog rizika, grantova, povrata PDV -a, oslobađanja poreza na promet, legalizacije, izgradnje, dogradnje, energetske efikasnosti, t roškova održavanja, kućnog budžeta i zaštite od zloupotreba na tržištu nekretnina. Edukacija se provodi kroz online vodiče, radionice, javne događaje, savjetovališta, video-materijale, stambene kalkulatore i mobilne informativne timove. Poseban naglasak treba staviti na mlade iz kategorija nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja, mlad e porodice sa djecom, samohrane roditelje, žene u ranjivim situacijama i mlade koji nemaju pristup kvalitetnim informacijama. Pored edukacije, mjera uključuje participaciju mladih u oblikovanju i praćenju stambene politike. To podrazumijeva redovne ankete, javne konsultacije, fokus grupe, omladinske forume i uključivanje predstavnika mladih u procese evaluacije mjera. Na taj način mladi nisu samo korisnici politike, nego i izvor informacija o tome šta u sistemu funkcioniše, a šta treba mijenjati. Mjera treba razviti i digitalne alate koji mladima pomažu da procijene vlastitu stambenu situaciju: kalkulator priuštivosti, kalkulator kredita, vodič za najam, vodič za kupovinu prve nekretnine, vodič za povrat PDV-a, vodič za legalizaciju i pregled svih dostupnih mjera podrške. Uspješnost mjere prati se kroz broj učesnika edukacija, broj korisnika online alata, broj savjetovanja, broj mladih koji nakon edukacije apliciraju za odgovarajuće mjere, nivo zadovoljstva korisnika i broj prijedloga mladih koji su ugrađeni u godišnje korekcije stambene politike. 40 2.2. Pretpostavke uspješne provedbe — institucionalni uvjeti i koordinacijski zahtjevi Novi okvir stambene politike prema mladima nije statičan dokument — on je operativni plan koji zahtijeva ispunjavanje konkretnih institucionalnih pretpostavki da bi mjere prešle iz faze dizajna u fazu stvarnog efekta. Iskustvo prethodnih politika u Kantonu Sarajevo pokazuje da je upravo ta faza — između usvajanja mjere i njene stvarne primjene — najosjetljivija i najčešće podcijenjena. Dobre ideje propadaju ne zbog toga što su pogrešno zamišljene, nego zbog toga što institucionalni preduvjeti nisu bili na mjestu kada je trebalo početi s implementacijom. Zbog toga se u okviru ovog dokumenta eksplicitno definišu dvije dimenzije provedivosti koje određuju realnost svake mjere. Prva dimenzija su minimalni uvjeti provedivosti — konkretni preduvjeti koje je potrebno ispuniti prije nego mjera dostigne puni operativni obim. To uključuje: identifikaciju i pripremu lokacija, uspostavljanje pravnih modela, definisanje kriterija i bodovnih sistema, potpisivanje sporazuma s partnerima i uspostavljanje digitalnih ala ta za praćenje. Svaka mjera ima svog nosioca i rok — bez toga plan ostaje deklaracija bez odgovornosti. Tabela ispod prikazuje ove uvjete po ključnim mjerama. Tabela 2. Preduslovi provedivosti mjere Mjera Ključni uslov provedivosti Odgovorna institucija Rok Izgradnja stanova za mlade putem Fonda KS Lista lokacija, status zemljišta i procjena infrastrukturne spremnosti Ministarstvo, općine, Zavod za planiranje 2026 Izgradnja stanova za mlade putem Fonda KS Procjena troškova pripreme i opremanja lokacija ZIK, JKKP , općine 2026/2027 Korporativna stanogradnja Pisma namjere poslodavaca i kriteriji javnog interesa Ministarstvo, Udruženje poslodavaca 2026/2027 Inkluzivna stanogradnja Pravni model, pilot-projekti i mogući urbanistički bonusi Ministarstvo, općine 2027 Aktiviranje praznih stanova kroz porez na nekorištene stambene jedinice Definicija praznog stana, izuzeci i baza podataka Ministarstvo, Porezna uprava, općine, JKKP 2026/2027 Podrška mladima u ostvarivanju prava na povrat PDV-a Jedinstvena kontakt tačka i protokol sa UIO Ministarstvo, UIO, općine 2026/2027 Ciljani grantovi za rješavanje stambenog pitanja mladih Bodovni sistem i antiinflatorni osigurači Ministarstvo 2026 Platforma za modeliranje i praćenje stambene politike Plan integracije registara i finansiranja Ministarstvo, zavodi, općine 2026 Druga dimenzija je koordinacijski zahtjev — mjere se bitno razlikuju prema tome koliko direktne kontrole Kanton Sarajevo ima nad njihovom provedbom. Neke mjere Kanton može pokrenuti vlastitom odlukom i budžetom, bez ičije saglasnosti. Druge zahtijevaju ope rativne sporazume s općinama, koordinaciju s javnim komunalnim preduzećima ili usklađivanje s federalnim i državnim 41 institucijama. Ova razlika nije administrativna formalnost — ona direktno određuje realnost rokova, raspodjelu odgovornosti i kapacitet Kantona da drži tempo implementacije. Mjere s visokim koordinacijskim zahtjevom nisu manje vrijedne od onih koje Kanton može provesti samostalno. One su, međutim, podložnije vanjskim faktorima — brzini odgovora općina, raspoloživosti federalnih sredstava, dinamici institucija na višim nivoima vlasti. Upravo zbog toga Prioritet 4 — koordinacija i digitalizacija — nije sporedna aktivnost nego infrastrukturni preduslov za sve ostalo: uspostavljanje zajedničke platforme, integracija registara i definisanje protokola između institucija direktno sman juju koordinacijski rizik svih mjera. Tabela ispod razvrstava mjere prema koordinacijskom zahtjevu. Tabela 3. Zahtjevi u pogledu koordinacije Grupa mjera Koordinacijski zahtjev Implikacija za provedbu Stanogradnja putem Fonda, grantovi, edukacija i koordinacija kantonalnih institucija Visok Mogu se planirati kroz kantonalne odluke, budžet i godišnje programe rada. Općinske naknade, lokacije, infrastruktura, prenamjene i registri Djelimičan Zahtijevaju sporazume i operativne protokole između Kantona, Grada i općina. Povrat PDV-a, bankarski proizvodi, zemljišne knjige, UIO i međunarodni izvori finansiranja Ograničen Zahtijevaju koordinaciju sa višim nivoima vlasti, bankama i međunarodnim partnerima. Kombinirano čitanje obje tabele daje Ministarstvu i svim partnerskim institucijama jasnu mapu za planiranje: koje mjere mogu krenuti odmah, koje zahtijevaju prethodnu pripremu, i gdje su ključne tačke koordinacije koje, ako izostanu, blokiraju implementaciju. Ova mapa nije razlog za pesimizam — ona je osnova za realno planiranje koje povećava vjerovatnoću da okvir zaista bude proveden onako kako je zamišljen. 42 3. Implementacija, finansiranje i praćenje 3.1. Finansijski okvir implementacije Novi okvir stambene politike prema mladima u Kantonu Sarajevo zahtijeva drugačiju finansijsku logiku u odnosu na dosadašnji pristup. Dosadašnje mjere dominantno su bile usmjerene na mlade koji već imaju određenu kreditnu sposobnost, vlastito učešće ili mog ućnost udruživanja sredstava sa Fondom KS. Time su izvan stvarnog obuhvata politike ostajale kategorije mladih bez kreditne sposobnosti, mladi sa nižim prihodima, mladi koji stambeno pitanje rješavaju legalizacijom postojećeg objekta, izgradnjom, dogradnjom ili nadogradnjom, kao i mladi koji u datoj životnoj fazi mogu riješiti pitanje isključivo kroz najam. Zbog toga se finansijski okvir novog programa ne zasniva samo na direktnim budžetskim izdvajanjima, nego na kombinaciji tri osnovna finansijska mehanizma: 1. in-kind podrške , kroz zemljište, infrastrukturu, javnu imovinu, pripremu lokacija i druge nenovčane doprinose; 2. indirektne podrške, kroz odricanje od prihoda, porezna oslobađanja i umanjenje naknada; 3. direktnih novčanih sredstava , za grantove, subvencije, najam, garancijski program, digitalizaciju, edukaciju i operativnu provedbu mjera. Ovakav pristup omogućava da se finansijski teret programa ne zasniva isključivo na novim rashodima iz Budžeta KS, nego da se javna imovina, regulatorni instrumenti i postojeći institucionalni kapaciteti koriste kao sastavni dio finansijske konstrukcije. Planirani finansijski okvir 2027 –2030. Planirani finansijski okvir programa za period 2027 –2030. godine iznosi 150.675.000 KM. Finansijska konstrukcija se zatvara kombinacijom in -kind podrške, indirektne podrške kroz odricanje od prihoda i direktnih novčanih sredstava. Tabela 4. Izvori finansiranja planiranog finansijskog okvira 2027–2030. (000 KM) Izvor finansiranja / finansijski efekat 2027. 2028. 2029. 2030. 2027–2030. Udio In-kind podrška za izgradnju stanova 3.300 6.450 15.750 30.750 56.250 37,3% Odricanje od prihoda / indirektna podrška 12.500 15.750 19.000 22.250 69.500 46,1% Budžet KS / direktna novčana sredstva 5.750 6.125 6.500 6.550 24.925 16,5% UKUPNO 21.550 28.325 41.250 59.550 150.675 100,0% In-kind podrška ne predstavlja dodatni izvor iznad ukupnog okvira, nego vrijednost javnog zemljišta, infrastrukture, javne imovine, pripreme lokacija, administrativnog prioriteta i drugih nenovčanih doprinosa kojima se podržavaju mjere izgradnje. Na taj način se smanjuje potreba za direktnim novčanim izdvajanjima iz Budžeta KS. Odricanje od prihoda predstavlja indirektnu podršku korisnicima, jer javni sektor umanjuje ili ne naplaćuje određene poreze, naknade ili druge troškove povezane sa pribavljanjem prve stambene nekretnine. 43 Budžet KS obuhvata direktna novčana sredstva potrebna za mjere koje se ne mogu realizirati kroz in- kind doprinos ili oslobađanja, uključujući grantove, subvencije, najam, garancijski program, digitalizaciju, edukaciju i operativnu provedbu programa. Veza izvora finansiranja i mjera. Izvori finansiranja vezuju se za prirodu pojedinih mjera. Mjere koje uključuju izgradnju stanova preko Fonda KS i u saradnji sa kompanijama tretiraju se kao in -kind podrška. Mjere koje se odnose na porezna oslobađanja, povrat PDV -a, legalizaciju i olakšava nje izgradnje tretiraju se kao indirektna podrška kroz odricanje od prihoda. Ostale mjere zahtijevaju direktna novčana sredstva. Tabela 5. Izvori finansiranja po grupama mjera Izvor finansiranja / finansijski efekat Mjere na koje se odnosi Finansijski tretman In-kind podrška P1.1 Izgradnja stanova putem Fonda KS; P1.2 Korporativna stanogradnja Nenovčani doprinos kroz zemljište, infrastrukturu, javnu imovinu, pripremu lokacija, administrativni prioritet i druge javne doprinose. Odricanje od prihoda / indirektna podrška P3.1 Oslobađanje poreza na promet; P3.2 Podrška za povrat PDV-a; P3.3 Olakšavanje legalizacije; P3.4 Olakšavanje izgradnje, dogradnje i nadogradnje Smanjenje ili odricanje od javnih prihoda i naknada radi smanjenja troška pribavljanja prve nekretnine. Budžet KS / direktna novčana sredstva P2.1, P2.2, P2.3, P3.5, P3.6, P3.7, P3.8, P4.1, P4.2, P4.3 Direktna novčana sredstva za grantove, subvencije, najam, garancijski program, digitalizaciju, edukaciju i operativnu provedbu mjera. Namjenski doprinos / porez Ne uključuje se u planirani okvir Dugoročna opcija koja može biti razmatrana samo nakon posebne fiskalne, pravne i socio-ekonomske studije izvodljivosti. Finansijski okvir po prioritetima. Ukupni finansijski okvir raspoređen je na četiri prioriteta. Najveći dio sredstava usmjeren je na Prioritet 3 — olakšavanje finansiranja pribavljanja prve stambene nekretnine, dok se više od trećine okvirne vrijednosti programa odnosi na Prioritet 1 — povećavanje ponude izgradnjom stanova. Tabela 6. Finansijski okvir po prioritetima (000 KM) Prioritet 2027. 2028. 2029. 2030. 2027–2030. Udio P1. Povećavanje ponude izgradnjom stanova 3.300 6.450 15.750 30.750 56.250 37,3% P2. Očuvanje i aktiviranje postojećeg stambenog fonda 300 275 250 225 1.050 0,7% P3. Olakšavanje finansiranja pribavljanja prve nekretnine 17.750 21.425 25.100 28.450 92.725 61,5% P4. Koordinacija, digitalizacija i edukacija 200 175 150 125 650 0,5% UKUPNO 21.550 28.325 41.250 59.550 150.675 100,0% Prioritet 3 ima najveći finansijski udio jer obuhvata mjere koje neposredno smanjuju trošak pribavljanja prve nekretnine: porezne olakšice, podršku za povrat PDV -a, olakšavanje legalizacije, olakšavanje izgradnje, grantove, subvencioniranje kamatnih stopa, garancije za kredite i subvencioniranje najma. Prioritet 1 ima drugi najveći udio, ali se u ovoj finansijskoj konstrukciji ne tretira kao novčani budžetski rashod, nego kao in-kind podrška za povećanje ponude stanova. 44 Prioriteti 2 i 4 imaju mali finansijski udio, ali visoku sistemsku važnost, jer omogućavaju očuvanje i aktiviranje postojećeg stambenog fonda, digitalizaciju procesa, integraciju podataka, monitoring i edukaciju korisnika. Finansijski okvir po mjerama. U nastavku je prikazan finansijski okvir po pojedinačnim mjerama. Mjere P3.6 i P3.7 prikazane su odvojeno: P3.6 se odnosi na subvencioniranje kamatnih stopa, dok se P3.7 odnosi na garancije za stambene kredite kroz postojeći Kreditno-garantni fond pri SERDA-i. Subvencioniranje najma označeno je kao P3.8. Tabela 7. Finansijski okvir po prioritetima, mjerama i godinama (000 KM) Mjera 2027. 2028. 2029. 2030. 2027–2030. P1.1. Izgradnja stanova za mlade putem Fonda KS 3.000 6.000 15.000 30.000 54.000 P1.2. Korporativna stanogradnja 300 450 750 750 2.250 P1.3. Inkluzivna stanogradnja / jedan stan za mlade — — — — — Ukupno P1 3.300 6.450 15.750 30.750 56.250 P2.1. Povratak stanovanja u objekte kolektivnog stanovanja 100 100 100 100 400 P2.2. Uvođenje reda i suzbijanje neformalne ekonomije u korištenju stambenog fonda 100 100 100 100 400 P2.3. Aktiviranje praznih stanova kroz porez na nekorištene stambene jedinice 100 75 50 25 250 Ukupno P2 300 275 250 225 1.050 P3.1. Oslobađanje od poreza na promet nekretnina 4.500 5.250 6.000 6.750 22.500 P3.2. Podrška za povrat PDV-a za prvu nekretninu 5.000 7.500 10.000 12.500 35.000 P3.3. Olakšavanje legalizacije stambenih objekata za mlade 1.500 1.500 1.500 1.500 6.000 P3.4. Olakšavanje izgradnje, dogradnje i nadogradnje prve stambene nekretnine 1.500 1.500 1.500 1.500 6.000 P3.5. Ciljani grantovi za mlade 5.250 5.250 5.250 5.250 21.000 P3.6. Subvencioniranje kamatnih stopa 0 250 500 500 1.250 P3.7. Garancije za stambene kredite kroz KGF/SERDA 0 125 250 250 625 P3.8. Subvencioniranje najma 0 50 100 200 350 Ukupno P3 17.750 21.425 25.100 28.450 92.725 P4.1. Platforma za modeliranje i praćenje stambene politike 50 50 50 50 200 P4.2. Integracija baza, registara i digitalizacija procesa 100 75 50 25 250 P4.3. Edukacija, informisanje i participacija mladih 50 50 50 50 200 Ukupno P4 200 175 150 125 650 UKUPNO 21.550 28.325 41.250 59.550 150.675 Napomena: Mjera P1.3 u prvoj fazi ima pilot-karakter i njen finansijski okvir treba precizirati nakon konsultacija sa investitorima, općinama i drugim relevantnim akterima. Mjera P3.7 ne predstavlja klasičnu isplatu korisniku, nego alokaciju za garancijski program u okviru postojećeg Kreditno - garantnog fonda pri SERDA-i. 45 Direktna novčana sredstva iz Budžeta KS. Ako se mjere P1.1 i P1.2 tretiraju kao in-kind podrška, a mjere P3.1–P3.4 kao odricanje od prihoda, direktna novčana sredstva iz Budžeta KS potrebna su za preostale mjere u ukupnom iznosu od 24.925.000 KM za period 2027–2030. Tabela 8. Sredstva iz Budžeta KS za mjere koje nisu in-kind niti oslobađanja (000 KM) Mjera 2027. 2028. 2029. 2030. 2027–2030. P2.1 Povratak stanovanja u OKS 100 100 100 100 400 P2.2 Suzbijanje neformalne ekonomije 100 100 100 100 400 P2.3 Aktiviranje praznih stanova 100 75 50 25 250 P3.5 Ciljani grantovi 5.250 5.250 5.250 5.250 21.000 P3.6 Subvencioniranje kamatnih stopa 0 250 500 500 1.250 P3.7 Garancije kroz KGF/SERDA 0 125 250 250 625 P3.8 Subvencioniranje najma 0 50 100 200 350 P4.1 Platforma 50 50 50 50 200 P4.2 Integracija i digitalizacija 100 75 50 25 250 P4.3 Edukacija i participacija mladih 50 50 50 50 200 UKUPNO 5.750 6.125 6.500 6.550 24.925 Ova tabela pokazuje da se, uz aktiviranje in-kind podrške i indirektnih instrumenata, stvarna novčana izdvajanja iz Budžeta KS za preostale mjere zadržavaju na znatno nižem nivou od ukupne vrijednosti programa. Procijenjena maksimalna vrijednost podrške po korisniku. Finansijski okvir treba posmatrati i kroz procijenjenu maksimalnu vrijednost podrške po korisniku. Ova vrijednost nije ista za sve mjere jer pojedini instrumenti djeluju na različite prepreke: cijenu stana, porez, kamatu, najam, legalizaciju, izgradnju ili nedostatak kolaterala. Tabela 9. Procijenjena maksimalna vrijednost podrške po korisniku Mjera Procijenjena maksimalna vrijednost podrške po korisniku P1.1 Fond KS do 60.000 KM, kroz in-kind podršku P1.2 Korporativna stanogradnja do 15.000 KM, kroz in-kind podršku P3.1 Oslobađanje poreza na promet do 15.000 KM P3.2 Podrška za povrat PDV-a do 25.000 KM P3.3 Legalizacija do 15.000 KM P3.4 Izgradnja, dogradnja i nadogradnja do 15.000 KM P3.5 Grantovi do 15.000 KM P3.6 Subvencioniranje kamatnih stopa do 10.000 KM P3.7 Garancije kroz KGF/SERDA garancija, nije direktna isplata P3.8 Subvencioniranje najma do 2.000 KM godišnje Kod garancija za stambene kredite važno je naglasiti da se ne radi o klasičnoj novčanoj podršci po korisniku. Garancija omogućava pristup kreditu korisniku koji ima sposobnost otplate, ali nema dovoljno učešća, kolaterala ili dodatnog osiguranja. Ona ne predstavlja automatsku isplatu korisniku, nego potencijalnu obavezu u slučaju neuredne otplate. Procijenjeni broj korisnika po mjerama. Procijenjeni broj korisnika pokazuje očekivani obuhvat programa, ali se ne treba mehanički sabirati jer pojedini korisnici mogu kombinovati više mjera. Na primjer, korisnik može ostvariti grant, oslobađanje od poreza na promet i subvencioniranje kamatne stope, ukoliko ispunjava propisane uslove i ukoliko ukupna javna podrška ne prelazi dozvoljeni limit. 46 Tabela 10. Procijenjeni broj korisnika po mjerama 2027–2030. Mjera 2027. 2028. 2029. 2030. 2027–2030. Fond KS 50 100 250 500 900 Korporativna stanogradnja 20 30 50 50 150 Grantovi 350 350 350 350 1.400 Subvencioniranje kamatnih stopa 0 25 50 50 125 Garancije kroz KGF/SERDA 0 15 50 50 115 Subvencioniranje najma 0 25 50 100 175 Povrat PDV-a 200 300 400 500 1.400 Oslobađanje poreza na promet 300 350 400 450 1.500 Legalizacija 100 100 100 100 400 Izgradnja / dogradnja / nadogradnja 100 100 100 100 400 Radi sprečavanja dupliranja nespojivih prava i boljeg praćenja ukupne javne podrške po korisniku, potrebno je uspostaviti jedinstvenu digitalnu evidenciju korisnika mjera. Namjenski doprinos kao dugoročna opcija. Eventualni namjenski doprinos ili porez za stambenu politiku mladih ne ulazi u planirani finansijski okvir od 150,675 miliona KM. On se može razmatrati isključivo kao dugoročna razvojna opcija, nakon posebne fiskalne, pravne i socio-ekonomske studije izvodljivosti. Takva analiza trebala bi obuhvatiti efekte na cijenu rada, poslodavce, zaposlene, konkurentnost privrede, budžetske prihode, međugeneracijsku pravičnost i ukupnu održivost sistema stambene politike. Fiskalne napomene i monitoring realizacije. Fiskalna održivost programa zavisi od redovnog godišnjeg praćenja nekoliko ključnih elemenata: stvarne vrijednosti in -kind doprinosa, efekata odricanja od prihoda, izvršenja direktnih budžetskih sredstava, potencijalnih obaveza po osnovu garancija, kao i efekata mjera na cijene, najam i priuštivost stanovanja. Detaljan pregled rizika i mjera ublažavanja dat je u posebnom poglavlju dokumenta, dok se u finansijskom okviru ovi elementi tretiraju kao obavezni predmet godišnjeg monitoringa. Ministarstvo jednom godišnje priprema Izvještaj o finansijskoj realizaciji stambene politike prema mladima, koji obuhvata realizaciju po mjerama, izvorima, korisnicima, kategorijama priuštivosti i efektima na tržište stanovanja. Ako izvještaj pokaže da pojedina mjera ne ostvaruje očekivane efekte, proizvodi neželjene tržišne posljedice ili ne obuhvata ciljnu grupu, Ministarstvo predlaže korekciju kriterija, finansijskog okvira ili modaliteta provedbe za narednu godinu. Zaključna napomena. Finansijski okvir novog programa stambene politike prema mladima ne zasniva se samo na povećanju budžetskih rashoda, nego na kombinaciji javne imovine, poreznih i administrativnih olakšica, ciljane novčane podrške i institucionalnog jačanja sistema. Njegova ukupna vrijednost iznosi 150,675 miliona KM, ali stvarna novčana izdvajanja iz Budžeta KS za mjere koje nisu in-kind niti oslobađanja iznose 24,925 miliona KM u periodu 2027–2030. godine. Upravo to pokazuje ključnu prednost predloženog modela: veći obuhvat i snažniji efekat stambene politike mogu se postići ne samo povećanjem budžetske potrošnje, nego i pametnijim korištenjem javne imovine, regulatornih instrumenata i ciljane podrške mladima. 47 3.2. Fazni plan implementacije 2026.–2030. Implementacija novog okvira stambene politike prema mladima odvija se u tri faze. Svaka faza ima jasne ciljeve, nosioca i mjerljive ishode koji se prate kroz godišnji Izvještaj o stambenoj politici prema mladima. Fazni pristup nije samo metodološki izbor — on je operativna nužnost. Institucije trebaju vremena za pripremu, koordinaciju i izgradnju kapaciteta. Pokretanje svih mjera istovremeno bez odgovarajućih pretpostavki povećava rizik od neuspjeha i narušava povjerenje korisnika. Tabela 11. Fazna implementacije Faza Period Fokus Ključni ishodi Faza 1 Priprema i uspostava 2026. Uspostava institucionalnih, pravnih, digitalnih i finansijskih pretpostavki Lista prioritetnih lokacija za izgradnju; uspostava digitalne platforme (P4.1); definisanje kriterija i bodovnih sistema; potpisivanje sporazuma s općinama, SERDOM i bankama; pilot javni poziv za grantove; uspostava kontakt-tačke za PDV povrat Faza 2 Pokretanje programa 2027.– 2028. Aktivacija ključnih mjera po svim prioritetima, fazni rast produkcije stanova Izgradnja prvih 150 stanova putem Fonda KS; aktivacija granta za kategoriju "nepriuštivo"; operativan garantni fond kroz SERDU; pokretanje subvencije kamate; puni operativni rad platforme; prvi godišnji izvještaj o stambenoj politici Faza 3 Širenje i evaluacija 2029.– 2030. Skaliranje programa, evaluacija efekata, korekcija mjera prema rezultatima Produkcija 400 –500 stanova godišnje; evaluacija efekata svih mjera na priuštivost; korekcija kriterija i alokacija prema rezultatima; priprema strateškog okvira stanovanja u KS do 2034. godine Napomena: Rokovi su indikativni. Stvarna dinamika ovisi o ispunjenosti uvjeta provedivosti definisanih u prethodnoj sekciji. Godišnji izvještaj o stambenoj politici prema mladima služi kao instrument provjere i eventualne prilagodbe plana. 3.3. Praćenje, godišnji izvještaj i mehanizam prilagodbe Praćenje efekata stambene politike nije administrativna formalnost — ono je ključni mehanizam koji osigurava da okvir ostane relevantan, efektivan i usmjeren prema stvarnim potrebama mladih. Iskustvo pokazuje da politike koje nemaju jasno definisan sistem praćenja i mehanizam prilagodbe s vremenom postaju samosvrha: mjere se provode jer postoje, a ne jer daju rezultate. Godišnji izvještaj o stambenoj politici prema mladima Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS priprema godišnji Izvještaj o stambenoj politici prema mladima koji se dostavlja Skupštini Kantona Sarajevo i objavljuje javno najkasnije do 31. marta naredne godine za prethodnu godinu. Izvještaj mora sadržavati sljedeće elemente: Tabela 12. Elementi i sadržaj izvještaja o stambenoj politici prema mladima Element izvještaja Sadržaj Realizacija finansijskog okvira Izvršenje po mjerama, izvorima i korisnicima; poređenje planiranog i ostvarenog; udio direktnih budžetskih sredstava u ukupnom finansijskom okviru Kretanje indikatora uspješnosti Vrijednosti svih 19 indikatora iz Priloga 3 za izvještajnu godinu; trend u odnosu na prethodnu godinu i cilj 2030. Profil korisnika po mjerama Struktura korisnika prema indeksu priuštivosti; udio kategorija "nepriuštivo" i "teško priuštivo" u ukupnom broju korisnika Efekti na tržište stanovanja Kretanje indeksa priuštivosti; broj završenih stanova; prosječne cijene najma i kupovine; broj stanova vraćenih u funkciju stanovanja 48 Status rizika Ocjena aktuelnosti i intenziteta svakog rizika iz registra; nove prijetnje koje nisu bile anticipirane Preporuke za narednu godinu Prijedlozi korekcije kriterija, finansijskog okvira ili modaliteta provedbe za mjere koje ne ostvaruju očekivane efekte Mehanizam prilagodbe Okvir stambene politike nije nepromjenjiv dokument. Ako godišnji izvještaj pokaže da pojedina mjera ne ostvaruje očekivane efekte, proizvodi neželjene tržišne posljedice ili ne obuhvata ciljnu grupu, pokreće se mehanizam prilagodbe. Prilagodba nije signal neuspjeha — ona je dokaz da sistem funkcioniše i da se zasniva na podacima, a ne na pretpostavkama. Mehanizam prilagodbe funkcioniše na sljedeći način: Ministarstvo na osnovu godišnjeg izvještaja priprema prijedlog korekcije kriterija, finansijskog okvira ili modaliteta provedbe i dostavlja ga Vladi KS do 30. aprila tekuće godine. Vlada KS usvaja korekcije do 30. juna i one se primjenjuju od naredne budžetske godine. Za korekcije koje zahtijevaju izmjenu zakonskog okvira, Ministarstvo priprema odgovarajuće izmjene propisa i dostavlja ih Skupštini KS u redovnoj proceduri. Korekcije koje ne mijenjaju ukupni finansijski okvir mogu se primijeniti operativnom odlukom Ministarstva, bez izmjene propisa. Poseban slučaj prilagodbe je situacija kada mjera dosljedno ne obuhvata ciljnu grupu unatoč tehničkim ispravkama. U tom slučaju Ministarstvo može predložiti obustavu mjere i preraspodjelu sredstava prema mjerama s dokazanim efektom. Ova odluka zahtijeva sa glasnost Vlade KS i obrazloženje pred Skupštinom KS. 3.4. Rizici provedbe i mjere ublažavanja Svaki okvir javne politike suočava se s rizicima koji mogu usporiti, ograničiti ili ugroziti njegovu provedbu. Eksplicitno prepoznavanje tih rizika nije izraz pesimizma — ono je preduvjet odgovornog planiranja. Kanton Sarajevo, koji je već iskusio posljedi ce neplaniranih rizika u provedbi stambenih mjera 2023. godine, ima poseban razlog da ovom pitanju pristupi transparentno i metodično. Registar rizika ažurira se jednom godišnje kao sastavni dio Izvještaja o stambenoj politici prema mladima. Ako se u toku godine pojavi novi, neanticipirani rizik koji prijeti provedbi ključnih mjera, Ministarstvo može pokrenuti vanrednu procjenu bez čekanja na godišnji ciklus. Svaki rizik ima jasno definisanu mjeru ublažavanja i nosioca odgovornosti — instituciju koja prati njegovu aktuelnost i provodi odgovor. Posebnu pažnju zaslužuju rizici koji istovremeno imaju visoku vjerovatnoću i visok uticaj — kašnjenje u pripremi lokacija (R1) i nedovoljna koordinacija između Kantona i općina (R2). Ova dva rizika direktno ugrožavaju Prioritet 1 koji je najambiciozniji i najzavisniji od međuinstitucionalnog konsenzusa. Njihovo ublažavanje je preduvjet za funkcionisanje cijelog sistema — bez lokacija nema izgradnje, a bez koordinacije nema lokacija. 49 Tabela 13. Rizici, vjerovatnoća, uticaj i mjere ublažavanja Rizik Vjerovatnoća Uticaj Mjera ublažavanja R1. Kašnjenje u pripremi lokacija za izgradnju Visoka Visok Lista prioritetnih lokacija i mjesečni monitoring; koordinacija Ministarstvo–ZIK–općine počinje u 2026. R2. Nedovoljna koordinacija između Kantona i općina Visoka Visok Sporazum o implementaciji i operativno koordinacijsko tijelo uspostavljeni prije pokretanja prve mjere R3. Rast troškova gradnje Srednja Visok Godišnje ažuriranje finansijskih parametara u okviru Izvještaja o stambenoj politici prema mladima R4. Slab interes investitora za pilot "jedan stan za mlade" Srednja Srednji Pilot-model na dobrovoljnoj osnovi; revizija modaliteta u 2027. ako interes izostane R5. Slaba naplata poreza na prazne stanove Srednja Visok Precizna metodologija utvrđivanja, žalbeni postupak, fazna primjena — pilot u jednoj općini R6. Inflatorni efekat grantova Srednja Visok Cjenovni limiti, bodovni sistem, zabrana prenamjene i godišnja prilagodba kvote prema stvarnoj potražnji R7. Administrativno kašnjenje povrata PDV-a Visoka Srednji Jedinstveni šalter i protokol s UIO uspostavljen u roku od 60 dana od usvajanja okvira R8. Politički otpor i promjena prioriteta Srednja Visok Usvajanje okvira odlukom Skupštine KS; godišnji izvještaj stvara obavezu javnog izvještavanja Napomena: Vjerovatnoća i uticaj ocjenjuju se kao Niska / Srednja / Visoka. Procjena se preispituje godišnje na osnovu novih p odataka i iskustava iz implementacije. 3.5. Ključni indikatori uspješnosti stambene politike prema mladima 2026.–2030. Ključni indikatori uspješnosti predstavljaju operativni sistem za praćenje efekata novog okvira stambene politike prema mladima. Za razliku od deklarativnih ciljeva, indikatori su mjerljivi, vremenski ograničeni i vezani za konkretan izvor podataka — što ih čini instrumentom odgovornosti, a ne samo aspiracijom. Svih 19 indikatora organizirano je u pet grupa: po jedan skup za svaki od četiri prioriteta i peta grupa sistemskih indikatora ishoda koji mjere ukupni efekt okvira na priuštivost stanovanja i demografsku stabilnost Kantona Sarajevo. Polazne vrijednosti za 2025. godinu predstavljaju referentnu tačku prema kojoj se mjeri napredak. Tamo gdje polazna vrijednost nije poznata ili gdje program još nije pokrenut, vrijednost je označena kao 'U pripremi' — što znači da će biti utvrđena uspostav om Platforme za modeliranje stambene politike (P4.1) do kraja 2026. godine. Ovo nije propust u pripremi okvira, nego odraz realnog stanja dostupnosti podataka i potrebe da se baze tek integriraju kako bi kontinuirano praćenje postalo moguće. Tabela se ne čita kao lista obaveza koje moraju biti ispunjene do 2030. bez iznimke — ona je mapa napretka koja usmjerava godišnji Izvještaj o stambenoj politici prema mladima. Ako indikator pokazuje zaostajanje za ciljem, to je signal za analizu uzroka i prilagodbu mjere, a ne za napuštanje cilja. Posebnu pažnju zaslužuju indikatori 5.1 do 5.4 — sistemski indikatori ishoda — jer oni mjere konačni efekt cijelog okvira na priuštivost stanovanja, inkluziju najugroženijih i demografsku stabilnost Kantona Sarajevo. 50 Tabela 14. Ključni indikatori uspješnosti stambene poltike prema mladima Indikator Polazna vrijednost (2025) Cilj 2030. Izvor podataka P1 — POVEĆAVANJE PONUDE IZGRADNJOM STANOVA 1.1 Broj stanova izgrađenih putem Fonda KS godišnje (fazni rast: 2027→150, 2028→300, 2029→400, 2030→500) ~100 500 Fond KS za izgradnju stanova 1.2 Cijena stanova Fonda u odnosu na prosječnu tržišnu cijenu m² — ≤70% tržišne Fond KS / Federalni zavod za statistiku 1.3 Broj stambenih jedinica kroz korporativnu stanogradnju godišnje 0 U pripremi Ministarstvo KS 1.4 Broj stanova osiguranih kroz inicijativu "jedan stan za mlade" godišnje 0 U pripremi Ministarstvo KS P2 — OČUVANJE I AKTIVIRANJE POSTOJEĆEG STAMBENOG FONDA 2.1 Broj identificiranih praznih stanova (baza uspostavljena) Nepoznato Baza uspost. do 2027. Katastar / JKKP / Platforma P4.1 2.2 Prihod od poreza na prazne stanove (KM godišnje) 0 ≥7.500.000 KM Porezna uprava KS / općine 2.3 Broj stanova vraćenih u funkciju stanovanja godišnje Nepoznato Praćenje od 2027. Platforma P4.1 / Katastar P3 — OLAKŠAVANJE PRIBAVLJANJA PRVE STAMBENE NEKRETNINE 3.1 Broj korisnika oslobađanja poreza na promet nekretnina godišnje ~1.135 (2023) ≥1.200 Porezna uprava KS 3.2 Broj korisnika povrata PDV-a godišnje 0 (neoperativno) ≥300 UIO BiH / Ministarstvo KS 3.3 Broj korisnika olakšice legalizacije (P3.3) godišnje 0 ≥100 Ministarstvo KS / općine 3.4 Broj korisnika olakšice izgradnje i dogradnje (P3.4) godišnje 0 ≥100 Ministarstvo KS / općine 3.5 Broj korisnika ciljanih grantova (P3.5) godišnje 0 (novi program) 350 Ministarstvo KS 3.6 Broj korisnika subvencioniranja kamatnih stopa (P3.6) godišnje 0 (novi program) ≥50 Ministarstvo KS / banke 3.7 Broj korisnika garantnog fonda SERDA (P3.7) godišnje 0 (novi program) ≥50 SERDA / Ministarstvo finansija KS 3.8 Broj korisnika subvencije najma (P3.8) godišnje 0 (novi program) ≥100 Ministarstvo KS 3.9 Udio korisnika iz kategorije "nepriuštivo" u ukupnim korisnicima P3 ~0% ≥30% Ministarstvo KS 51 P4 — KOORDINACIJA, INTEGRACIJA, DIGITALIZACIJA I EDUKACIJA 4.1 Platforma za modeliranje stambene politike uspostavljena (da/ne) Ne Da (do kraja 2026.) Ministarstvo KS 4.2 Broj integriranih baza i registara u platformi 0 ≥6 Ministarstvo KS / ZPRKS 4.3 Udio "drugih izvora" u ukupnom finansiranju programa 0% ≥50% Ministarstvo KS SISTEMSKI INDIKATORI ISHODA 5.1 Indeks priuštivosti stanovanja u KS (prosječna cijena m² / prosječna neto plata) ~2,8 Trend pada FZS / Ekonomski institut Sarajevo 5.2 Udio mladih iz kategorije "nepriuštivo" koji su ostvarili podršku kroz sistem ~0% ≥40% Ministarstvo KS / Fond KS 5.3 Broj mladih porodica s riješenim stambenim pitanjem godišnje (kroz sve programe) U pripremi ≥1.000 Ministarstvo KS 5.4 Demografski saldo KS (prirodni + migracioni priraštaj) Negativan Stabilizacija Federalni zavod za statistiku 5.5 Prosječna ukupna vrijednost javne podrške po korisniku (KM) ~4.800 KM ≥15.000 KM Ministarstvo KS Napomena: Indikatori se prate godišnje. Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS dostavlja Izvještaj o stambenoj politici prema mladima Skupštini Kantona Sarajevo i objavljuje ga javno najkasnije do 31. mar ta naredne godine. 52 Prilog I Dodatni grafički prikazi Prilog I1. Indeks priuštivosti u KS vs ostatak FBiH; 2020.–2025.. Prilog I2. Historijski kontekst stanovanja u Sarajevu 1 2 Prilog II Pregled mjera novog okvira stambene politike prema mladima u Kantonu Sarajevo do 2030 Prioritet 1. Povećavanje ponude izgradnjom stanova M1.1. Izgradnja stanova za mlade putem Fonda KS Element Opis Prioritet P1 — Povećavanje ponude izgradnjom stanova Mjera P1.1. Izgradnja stanova za mlade putem Fonda KS Strateška logika Mjera djeluje na strani ponude, za razliku od grantova i poreznih olakšica koje primarno djeluju na strani potražnje. Izgradnjom stanova putem javnog fonda Kanton direktno povećava broj priuštivih stambenih jedinica i smanjuje zavisnost mladih od tržišta koje je postalo nepriuštivo za značajan dio populacije. Problem koji se rješava Tržišna ponuda novih stanova nije dovoljna da odgovori na potrebe mladih, posebno onih koji prvi put rješavaju stambeno pitanje i nemaju dovoljan kapital ili kreditnu sposobnost. Procjenjuje se da je potrebno oko 1.500 stanova godišnje za mlade porodice, d ok postojeća tržišna i institucionalna ponuda ne može zadovoljiti ovu potrebu. Cilj Postepeno razviti kapacitet javne/poticane stanogradnje do 500 stanova godišnje za mlade do 2030. godine, uz cijene približno 25 –30% niže od tržišnih i prioritetno usmjeravanje prema kategorijama nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja. Ciljna grupa Mladi do 38 godina koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, sa prioritetom za mlade porodice iz kategorija nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja. Poseban prioritet mogu imati porodice sa djecom, samohrani roditelji, mladi sa jednim zaposlenim članom domaćinstva, mladi sa ispodprosječnim prihodima i mladi koji žive u neadekvatnim stambenim uslovima. Kriteriji prihvatljivosti Prva stambena nekretnina; prebivalište u Kantonu Sarajevo u propisanom minimalnom periodu; prihodovni i imovinski cenzus; dokaz o neriješenom ili neadekvatnom stambenom statusu; zabrana prodaje, iznajmljivanja, kratkoročnog najma i prenamjene u propisanom periodu; prihvatanje pravila korištenja i održavanja stana. Instrument podrške Izgradnja stanova putem Fonda KS na lokacijama u javnom vlasništvu, uz mogućnost prodaje po kontrolisanoj cijeni, najma po priuštivim uslovima ili pilot -modela “rent- to-buy” . Model realizacije Ministarstvo u saradnji sa općinama i zavodima identifikuje lokacije. ZIK i javna komunalna preduzeća pripremaju i opremaju lokacije. Fond KS priprema projekte, provodi izgradnju i upravlja procesom prodaje, najma ili modela rent-to-buy. Program se provodi fazno, od pilot-ciklusa do punog kapaciteta. Outputi Broj pripremljenih lokacija; broj stanova u projektovanju; broj stanova u izgradnji; broj završenih stanova; broj dodijeljenih/prodatih/iznajmljenih stanova; broj korisnika po kategorijama priuštivosti. Outcome efekti Povećanje ponude priuštivih stanova; smanjenje pritiska na tržišne cijene; uključivanje mladih koji su sada izvan tržišta; veća stambena sigurnost mladih porodica; bolje korištenje javnog zemljišta i institucionalnih kapaciteta; dugoročno jačanje demografske i ekonomske stabilnosti Kantona Sarajevo. 3 Nosilac Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS Ključni partneri Fond KS za izgradnju stanova, općine, Grad Sarajevo, Zavod za planiranje razvoja KS, Zavod za izgradnju KS, javna kantonalna komunalna preduzeća, nadležne službe za imovinsko-pravne odnose, urbanizam i građenje. Preduslovi provedbe Lista lokacija u javnom vlasništvu; riješen imovinsko -pravni status; usklađenost sa prostorno-planskom dokumentacijom; procjena troškova pripreme i opremanja zemljišta; projektna dokumentacija; potvrđen finansijski model; jasni kriteriji izbora korisnika; digitalni registar korisnika i stanova. Rizici Kašnjenje u pripremi lokacija; neriješeni imovinsko -pravni odnosi; rast troškova gradnje; nedovoljan kapacitet Fonda; nedovoljna koordinacija institucija; politički pritisak pri izboru korisnika; mogućnost da cijena izgradnje bude viša od planirane; rizik da se stanovi kasnije preprodaju, iznajmljuju ili prenamijene. Programi/mjere ublažavanja rizika Faza pilotiranja; godišnja lista spremnih lokacija; međuinstitucionalni sporazum o provedbi; javno objavljeni kriteriji i bodovni sistem; ugovorna zabrana otuđenja i prenamjene; godišnje ažuriranje troškova gradnje; eksterni nadzor nad izborom korisnika; javni izvještaj o realizaciji. Finansijski okvir Ukupno 54.000.000 KM u periodu 2027 –2030. godine: 3.000.000 KM u 2027, 6.000.000 KM u 2028, 15.000.000 KM u 2029. i 30.000.000 KM u 2030. godini. U planiranom finansijskom okviru ova mjera se tretira kao in -kind podrška, a ne kao direktni novčani rashod Budžeta KS. Godina Broj stanova Procijenjena podrška po stanu Ukupni finansijski okvir 2027 50 60.000 KM 3.000.000 KM 2028 100 60.000 KM 6.000.000 KM 2029 250 60.000 KM 15.000.000 KM 2030 500 60.000 KM 30.000.000 KM Ukupno 900 — 54.000.000 KM Napomena o finansijskom tretmanu Procijenjena podrška do 60.000 KM po stanu predstavlja vrijednost javnog zemljišta, infrastrukture, javne imovine, pripreme lokacija, administrativnog prioriteta i drugih nenovčanih doprinosa. To nije iznos dovoljan za samu gradnju, nego javni doprinos kojim se smanjuje ukupni trošak i omogućava niža cijena za mlade. Izvori finansiranja In-kind podrška kroz javno zemljište, infrastrukturu, javnu imovinu, pripremu lokacija, administrativni prioritet i druge nenovčane doprinose. Prihodi od prodaje stanova po kontrolisanim cijenama i sredstva Fonda KS mogu zatvarati projektnu konstrukciju, ali se u osnovnom finansijskom okviru mjera ne tretira kao direktni rashod Budžeta KS. Indikatori praćenja Broj stanova izgrađenih putem Fonda godišnje; cijena po m² u odnosu na tržišnu cijenu; broj korisnika iz kategorije nepriuštivo/teško priuštivo; broj aktiviranih lokacija; prosječno vrijeme od identifikacije lokacije do početka gradnje; udio stanova dodijeljenih kroz n ajam ili rent -to-buy; broj korisnika koji su riješili prvo stambeno pitanje. Vremenski okvir 2026: priprema lokacija, kriterija, modela i dokumentacije. 2027: pilot -ciklus. 2028– 2029: širenje programa. 2030: dostizanje punog kapaciteta do 500 stanova godišnje, ukoliko su ispunjeni operativni preduslovi. Napomena o faznosti Cilj od 500 stanova godišnje treba tretirati kao krajnji kapacitet programa, a ne kao početnu obavezu. Program se mora širiti u skladu sa spremnošću lokacija, kapacitetom Fonda, finansijskim mogućnostima i godišnjim izvještajima o realizaciji. Preduslovi po fazama Faza Period Ključni zadaci Očekivani rezultat Pripremna faza 2026 Identifikacija lokacija, provjera vlasništva, prostorno-planska provjera, procjena troškova, kriteriji korisnika Spremna lista lokacija i operativni model 4 Pilot-faza 2027 Prvi ciklus izgradnje, testiranje kriterija i modela dodjele Prvih 50 stanova i evaluacija modela Faza širenja 2028– 2029 Veći broj lokacija, širenje izgradnje, korekcija modela 100–250 stanova godišnje Puna faza 2030 Dostizanje operativnog kapaciteta Do 500 stanova godišnje M1.2. Korporativna stanogradnja Element Opis Prioritet P1 — Povećavanje ponude izgradnjom stanova Mjera P1.2. Korporativna stanogradnja Strateška logika mjere Mjera mobilizira privatni kapital za povećanje ponude stanova i povezuje stambenu politiku sa politikom tržišta rada, zadržavanja kadrova i ekonomskog razvoja Kantona Sarajevo. Inovativna mjera Problem koji se rješava Poslodavci se suočavaju sa nedostatkom i odlaskom kadrova važnih za dugoročno poslovanje. Istovremeno, visoke cijene stanova otežavaju ostanak mladih stručnjaka u Kantonu Sarajevo. Cilj Podstaći firme da vlastitim sredstvima ili u partnerstvu sa javnim sektorom grade, kupuju ili osiguravaju stanove za zaposlene koji su važni za dugoročno poslovanje, uz jasno definisan javni interes i zaštitu od zloupotreba. Ciljna grupa Mladi zaposleni do 38 godina koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, a rade u firmama koje iskažu interes za učešće u programu. Prioritet mogu imati deficitarna zanimanja, mladi stručnjaci, radnici ključni za razvoj firme, mladi sa porodicom i zaposleni čiji odlazak bi imao značajan uticaj na poslovanje. Kriteriji prihvatljivosti za firme Firma posluje stabilno, nema značajnih poreskih dugovanja, ima iskazanu potrebu za zadržavanjem kadrova, ulaže vlastita sredstva, prihvata ugovorne obaveze o namjeni stanova i dostavlja transparentne kriterije izbora zaposlenih. Kriteriji prihvatljivosti za zaposlene Prva stambena nekretnina; prebivalište ili rad u KS u propisanom periodu; status zaposlenog kod firme učesnice; prihodovni i imovinski kriteriji; zabrana prodaje, kratkoročnog najma i prenamjene u propisanom periodu; prihvatanje pravila korištenja stana. Instrument podrške Javni sektor ne finansira stanove direktno, nego pruža in-kind podršku: administrativni prioritet, koordinaciju u identifikaciji lokacija, infrastrukturnu koordinaciju, eventualno umanjenje dijela naknada i druge zakonite nenovčane doprinose, dok se primarni teret finansiranja očekuje od poslodavaca i partnerskih aranžmana. Model realizacije Ministarstvo raspisuje javni poziv za iskazivanje interesa. Firme dostavljaju pisma namjere sa brojem planiranih stanova, ciljnim kadrovima, finansijskim modelom i očekivanom javnom podrškom. Nakon evaluacije, zaključuje se sporazum između Ministarstva, firme i relevantnih općinskih/kantonalnih institucija. Outputi Broj firmi koje su iskazale interes; broj potpisanih sporazuma; broj planiranih stanova; broj izgrađenih ili osiguranih stanova; broj mladih zaposlenih korisnika; iznos mobiliziranog privatnog kapitala. Outcome efekti Povećanje ukupne ponude stanova; zadržavanje mladih kadrova u KS; veća konkurentnost firmi; smanjenje odlaska radne snage; bolje povezivanje stambene, ekonomske i demografske politike. Nosilac Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS Ključni partneri Poslodavci, Udruženje poslodavaca, općine, Grad Sarajevo, Zavod za planiranje razvoja KS, Zavod za izgradnju KS, javna komunalna preduzeća, banke, eventualno SERDA i drugi razvojni akteri. 5 Preduslovi provedbe Javni poziv za pisma namjere; definisani kriteriji javnog interesa; pravni model odnosa firma–zaposleni–Kanton; model tretmana javnih pogodnosti; kriteriji dodjele stanova zaposlenima; mehanizam izvještavanja; pravila u slučaju prestanka radnog odnosa. Rizici Subvencioniranje firmi bez jasnog javnog interesa; izbor korisnika po netransparentnim kriterijima; privilegovanje bolje plaćenih zaposlenih; vezivanje zaposlenih za firmu pod nepovoljnim uslovima; mogućnost pretvaranja stanova u investicionu imovinu; slab interes firmi. Programi/mjere ublažavanja rizika Javni poziv; obavezni kriteriji transparentnosti; ograničenje javne podrške po stanu; ugovor o namjeni stanova; zabrana prenamjene i prodaje u propisanom periodu; obaveza godišnjeg izvještavanja; pravo Ministarstva da obustavi podršku ako se stanovi ne koriste za definisanu namjenu. Finansijski okvir Prema postojećem okviru: 300.000 KM u 2027, 450.000 KM u 2028, 750.000 KM u 2029. i 750.000 KM u 2030. godini, ukupno 2.250.000 KM. U planiranom finansijskom okviru ova mjera se tretira kao in -kind podrška, a ne kao direktni novčani rashod Budžeta KS. Godina Procijenjeni broj stanova Javna podrška po stanu Ukupna javna podrška 2027 20 15.000 KM 300.000 KM 2028 30 15.000 KM 450.000 KM 2029 50 15.000 KM 750.000 KM 2030 50 15.000 KM 750.000 KM Ukupno 150 — 2.250.000 KM Izvori finansiranja Primarno privatna sredstva firmi i partnerski aranžmani. Javna podrška se u osnovnoj finansijskoj konstrukciji tretira kao in -kind doprinos: administrativni prioritet, infrastrukturna koordinacija, podrška u pripremi lokacija i eventualne zakonite pogodnosti u skladu sa javnim interesom. Indikatori praćenja Broj firmi učesnica; broj osiguranih stanova; iznos privatnih ulaganja po 1 KM javne podrške; broj mladih zaposlenih korisnika; udio deficitarnih zanimanja; broj korisnika koji ostaju u KS nakon 3 ili 5 godina; broj stanova koji su zadržali stambenu namjenu. Vremenski okvir 2026: konsultacije sa poslovnim sektorom i javni poziv za pisma namjere. 2027: pilot- sporazumi sa firmama. 2028–2030: širenje programa na osnovu rezultata pilot-faze. Napomena o javnom interesu Javna podrška je opravdana samo ako firma ulaže vlastita sredstva, ako su stanovi namijenjeni mladim zaposlenima koji prvi put rješavaju stambeno pitanje i ako program doprinosi zadržavanju kadrova, povećanju ponude stanova i dugoročnom razvoju Kantona Sar ajevo, ako proizvodi mjerljiv javni interes: povećanje ponude stanova, zadržavanje mladih kadrova, ulaganje privatnog kapitala i dugoročno korištenje stanova za stanovanje zaposlenih, a ne za investicionu ili komercijalnu namjenu Javni interes i zaštitni mehanizmi Pitanje Predloženo rješenje Kako dokazati javni interes? Firma mora pokazati da stanogradnja doprinosi zadržavanju deficitarnih ili razvojno važnih kadrova. Kako spriječiti subvencioniranje privilegovanih? Uvesti prihodovne i imovinske kriterije za zaposlene korisnike. Kako spriječiti zloupotrebu stanova? Ugovorna zabrana prodaje, prenamjene, kratkoročnog najma i komercijalnog korištenja. Šta ako zaposleni napusti firmu? Ugovorom definisati pravo otkupa, nastavka najma, prelaska na tržišnu cijenu ili vraćanja stana u program. Kako pratiti efekat? Godišnji izvještaj firme Ministarstvu o broju korisnika, statusu stanova i ispunjavanju ugovornih obaveza. Kako zaštititi zaposlenog? Uslovi korištenja stana ne smiju proizvoditi radnu zavisnost ili ograničavati osnovna radnička prava. 6 M1.3. Inkluzivna stanogradnja — stanovi za mlade u novim stambenim i stambeno- poslovnim kompleksima Element Opis Prioritet P1 — Povećavanje ponude izgradnjom stanova Mjera P1.3. Inkluzivna stanogradnja — stanovi za mlade u novim stambenim i stambeno- poslovnim kompleksima Strateška logika mjere Mjera nastoji osigurati da se mladi iz ranjivijih kategorija ne isključuju iz kvalitetnijih urbanih zona i novih stambenih kompleksa. Time se stambena politika povezuje sa socijalnom inkluzijom, prostornom ravnotežom i društvenom odgovornošću investitora. Problem koji se rješava Rast cijena novih stanova i koncentracija kvalitetnijih projekata u skupljim zonama dovode do prostorne i socijalne segregacije. Mladi iz kategorije nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja nemaju realan pristup novim, kvalitetnijim stambenim kompleksima. Cilj Pokrenuti model saradnje sa investitorima kojim se u novim stambenim ili stambeno - poslovnim kompleksima osigurava određeni broj stanova za mlade iz prioritetnih kategorija, uz zakonite i transparentne poticaje ili ugovorne aranžmane. Ciljna grupa Mladi do 38 godina iz kategorija nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja, posebno mlade porodice sa djecom, samohrani roditelji, mladi sa invaliditetom ili članom domaćinstva sa invaliditetom, mladi bez riješenog stambenog pitanja i druge ranjive kategorije definisane bodovnim sistemom. Kriteriji prihvatljivosti korisnika Prva stambena nekretnina; prihodovni i imovinski cenzus; dokaz o neriješenom stambenom pitanju; pripadnost kategoriji nepriuštivog ili teško priuštivog stanovanja; zabrana prodaje, iznajmljivanja, kratkoročnog najma i prenamjene u propisanom periodu. Kriteriji za investitore Investitor gradi novi stambeni ili stambeno -poslovni objekat/kompleks; spreman je učestvovati u programu na osnovu javnog poziva ili ugovora; prihvata transparentne uslove dodjele i korištenja stanova; ne prenosi trošak mjere na druge kupce na netransparentan način; poštuje urbanističke, tehničke i energetske standarde. Instrument podrške Pilot-model društveno odgovorne stanogradnje, uz mogućnost da javni sektor investitoru ponudi zakonite pogodnosti: ubrzanu administrativnu obradu, smanjenje određenih naknada, urbanistički bonus gdje je pravno moguć, prioritetnu koordinaciju sa javnim službama ili druge transparentne oblike podrške. Model realizacije Ministarstvo raspisuje javni poziv investitorima za iskazivanje interesa. U prvoj fazi mjera se provodi dobrovoljno i pilot-karaktera. U drugoj fazi, nakon evaluacije, može se razmotriti uvođenje formalizovanog modela za veće komplekse, posebno za projekte koji koriste javno zemljište, javnu infrastrukturu ili posebne urbanističke pogodnosti. Outputi Broj investitora koji su iskazali interes; broj potpisanih sporazuma; broj stanova osiguranih za mlade; broj korisnika iz ranjivih kategorija; broj novih kompleksa uključenih u program. Outcome efekti Veća socijalna inkluzija mladih; smanjenje prostorne segregacije; prisustvo mladih porodica u kvalitetnijim urbanim zonama; jačanje društvene odgovornosti investitora; povećanje vidljivosti stambene politike prema najugroženijim kategorijama. Nosilac Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS Ključni partneri Privatni investitori, općine, Grad Sarajevo, Zavod za planiranje razvoja KS, Zavod za izgradnju KS, Fond KS za izgradnju stanova, javna komunalna preduzeća, eventualno udruženja investitora i civilni sektor. Preduslovi provedbe Pravni model učešća investitora; definisan sistem poticaja; kriteriji za korisnike; ugovorni model kojim se uređuju prava i obaveze; odluka o tome da li je mjera 7 dobrovoljna, pilot, ugovorna ili uslovna kod određenih projekata; mehanizam praćenja korištenja stanova. Rizici Slab interes investitora; prebacivanje troška na druge kupce; pravne dileme oko obaveznosti mjere; mogućnost da mjera ostane simbolična; izbor korisnika pod političkim pritiskom; otpor tržišta ako se mjera predstavi kao namet. Programi/mjere ublažavanja rizika Pilot-pristup; dobrovoljna prva faza; jasno definisani poticaji; transparentan javni poziv; ugovorna zaštita namjene stanova; javni registar uključenih projekata; evaluacija prije širenja mjere; primjena obaveznog modela samo gdje postoji čvrst pravni osnov. Finansijski okvir Finansijski okvir mjere treba precizirati nakon konsultacija sa investitorima i definisanja modela njihove uloge. Mjera ima pilot-karakter, a javni doprinos se primarno tretira kao in-kind ili regulatorna pogodnost, ne kao automatski direktni budžetski rashod. Napomena uz finansijski okvir Finansijski okvir ove mjere je indikativan i bit će preciziran nakon javnog poziva investitorima i definisanja modela njihovog učešća. Primarni doprinos očekuje se od privatnog sektora, dok se javna podrška odnosi na ograničene, zakonite i transparentne poticaje. Izvori finansiranja Privatna sredstva investitora, eventualni javni poticaji, in-kind doprinosi, administrativni prioritet, urbanističke i infrastrukturne pogodnosti u skladu sa propisima i drugi zakoniti modeli javno-privatne saradnje. Indikatori praćenja Broj uključenih investitora; broj stanova osiguranih kroz program; broj korisnika iz prioritetnih kategorija; vrijednost privatnog doprinosa; broj projekata u kojima je mjera primijenjena; period u kojem su stanovi zadržali stambenu namjenu. Vremenski okvir 2026: konsultacije i pravni model. 2027: pilot -javni poziv investitorima. 2028 –2030: širenje programa na osnovu evaluacije pilot-faze. Napomena o karakteru U prvoj fazi program se provodi kao pilot -inicijativa na dobrovoljnoj osnovi, dok se eventualni obavezni ili urbanistički model može razmatrati tek nakon pravne analize, konsultacija sa investitorima i evaluacije efekata pilot -programa, tamo gdje postoji osnov za ugovorno ili urbanističko uslovljavanje. Mogući modeli primjene Model Opis Prednost Rizik Dobrovoljni pilot Investitori dobrovoljno osiguravaju stanove za mlade Pravno najjednostavnije Moguće mali obuhvat Urbanistički bonus Investitor dobija određenu pogodnost ako osigura stanove za mlade Veći interes investitora Traži pravni osnov Projekti na javnom zemljištu Obaveza se ugrađuje u ugovor o korištenju javnog zemljišta Najčvršći javni interes Ograničeno na javne lokacije Veći kompleksi Mjera se primjenjuje samo na projekte iznad određene veličine Veći efekat Mogući otpor investitora Model društvene odgovornosti Investitor dobija javnu vidljivost i reputacijski benefit Lako za početak Slabiji finansijski podsticaj 8 Prioritet 2. Očuvanje i aktiviranje postojećeg stambenog fonda M2.1. Povratak stanovanja u objekte kolektivnog stanovanja. Element Opis Prioritet P2 — Očuvanje i aktiviranje postojećeg stambenog fonda Mjera P2.1. Povratak stanovanja u objekte kolektivnog stanovanja – regulatorno-upravljačka mjera Strateška logika mjere Mjera djeluje na očuvanje i aktiviranje postojećeg stambenog fonda. Umjesto da se problem rješava isključivo novom izgradnjom, nastoji se zaustaviti gubitak postojećih stanova kroz prenamjenu, komercijalnu upotrebu, kratkoročni najam i nekorištenje. Strateški važna mjera, jer bez očuvanja postojećeg stambenog fonda nova izgradnja može postati “punjenje šupljeg bureta”: jedan broj novih stanova ulazi u sistem, dok postojeći fond izlazi iz funkcije dugoročnog stanovanja. Problem koji se rješava Dio stambenih jedinica u objektima kolektivnog stanovanja faktički se ne koristi za stanovanje porodica, nego za poslovne, komercijalne, kratkoročne ili druge namjene. Time se smanjuje efektivna ponuda stanova, povećava pritisak na novu izgradnju i stvaraj u negativne eksternalije za stanare, upravitelje, komunalne sisteme i javne prihode. Cilj Zaustaviti dalji gubitak stambene funkcije u objektima kolektivnog stanovanja, precizno evidentirati namjenu korištenja stanova, formalizirati dozvoljene oblike korištenja i stimulirati povrat stambenih jedinica u funkciju dugoročnog stanovanja. Cilj mjere nije ograničavanje prava vlasništva niti zabrana svake nestambene upotrebe prostora, nego uspostavljanje transparentnog sistema u kojem se svaka stambena jedinica koristi, evidentira i opterećuje u skladu sa stvarnom namjenom, uz zaštitu prava etažnih vlasnika i javnog interesa stanovanja. Ciljna grupa Indirektni korisnici su sve mlade porodice i domaćinstva koja traže stan, jer se povećava efektivna ponuda stanovanja. Direktno se mjera odnosi na vlasnike stanova, etažne vlasnike, upravitelje, korisnike poslovnih prostora u stambenim zgradama, stanodavce , pružaoce kratkoročnog najma i nadležne institucije. Kriteriji za intervenciju Utvrđeno odstupanje od stambene namjene; komercijalno korištenje bez odgovarajuće prijave ili saglasnosti; kratkoročni najam bez registracije; poslovna djelatnost u stanu bez formalne prenamjene; negativne eksternalije za ostale etažne vlasnike; korištenje komunalnih usluga po tarifama za domaćinstva iako se prostor koristi za poslovnu djelatnost. Instrument podrške/regulacije Digitalni registar namjene stambenih jedinica, jasna pravila prenamjene, diferencirane komunalne i druge tarife, inspekcijski nadzor, obaveza registracije komercijalnog korištenja, zaštita prava etažnih vlasnika i stimulansi za vraćanje prostora u funkciju dugoročnog stanovanja. Model realizacije Ministarstvo, općine, upravitelji, javna komunalna preduzeća i nadležne službe formiraju integrisanu evidenciju korištenja stanova u objektima kolektivnog stanovanja. Na osnovu podataka se identifikuju slučajevi neusklađenosti, pokreću procedure formalizac ije, korekcije tarifa, inspekcijskog nadzora ili vraćanja prostora u stambenu funkciju. 9 Outputi Uspostavljen registar korištenja stanova u OKS; broj evidentiranih prenamijenjenih stanova; broj formaliziranih poslovnih/kombinovanih korištenja; broj jedinica vraćenih u funkciju stanovanja; broj provedenih inspekcijskih postupaka; broj usklađenih komunalnih tarifa. Outcome efekti Povećanje efektivne ponude stanova; smanjenje pritiska na novu izgradnju; pravičnija raspodjela troškova komunalnih usluga; smanjenje negativnih eksternalija za stanare; veća pravna sigurnost; bolji kvalitet stanovanja u objektima kolektivnog stanovanja. Nosilac Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS Ključni partneri Općine, Grad Sarajevo, upravitelji zgrada, javna komunalna preduzeća, Porezna uprava, inspekcijski organi, zemljišnoknjižni uredi, katastar, etažni vlasnici, turističke i druge nadležne službe. Preduslovi provedbe Definisana metodologija evidentiranja namjene; integracija baza podataka; pravna analiza prenamjene i kratkoročnog najma; pravilnik o prijavi komercijalnog korištenja; model zaštite etažnih vlasnika; komunikacijska kampanja; uspostavljen žalbeni postupak. Rizici Otpor vlasnika stanova; pravne dileme oko ograničavanja prava vlasništva; nedovoljna saradnja institucija; teško dokazivanje stvarne namjene; politička osjetljivost prema malim biznisima u stanovima; moguće prebacivanje aktivnosti u još dublju neformalnost. Ovu mjeru bih posebno pažljivo formulirao, jer ona otvara osjetljiva pitanja: pravo vlasništva, prenamjena stanova, poslovne djelatnosti u zgradama, kratkoročni najam, komunalne tarife, prava etažnih vlasnika i inspekcijski nadzor. Suština mjere je dobra , ali treba je postaviti kao regulatorno - upravljačku mjeru, a ne kao represivnu intervenciju. Programi/Mjere ublažavanja rizika Faza evidentiranja prije sankcionisanja; javna kampanja; jasni izuzeci; razuman rok za dobrovoljnu prijavu; pravo na izjašnjenje i žalbu; proporcionalne sankcije; fokus na komercijalne i problematične slučajeve, a ne na povremenu ili minimalnu upotrebu prostora. Finansijski okvir Godina Finansijski okvir Namjena sredstava 2027 100.000 KM Metodologija, pilot-evidencija, komunikacija 2028 100.000 KM Integracija podataka, dobrovoljna prijava, administrativna podrška 2029 100.000 KM Nadzor, korekcije, izvještavanje 2030 100.000 KM Redovno praćenje i unapređenje sistema Ukupno 400.000 KM — Izvori finansiranja Budžet KS, potencijalni EU i drugi međunarodni projekti u oblasti digitalizacije javne uprave, održivog urbanog razvoja i borbe protiv neformalne ekonomije. Indikatori praćenja Broj evidentiranih stambenih jedinica po namjeni; broj stanova vraćenih u funkciju dugoročnog stanovanja; broj formaliziranih prenamjena; broj registrovanih ugovora o najmu; broj korekcija komunalnih tarifa; broj riješenih prijava etažnih vlasnika. Vremenski okvir 2026: pravna analiza, metodologija i priprema registra. 2027: pilot - evidentiranje i dobrovoljna prijava. 2028 –2030: puna implementacija, inspekcijski nadzor i godišnje izvještavanje. 10 Napomena o karakteru Mjera ne smije biti predstavljena kao zabrana svake nestambene upotrebe prostora, nego kao uvođenje reda, transparentnosti i pravičnog tretmana u korištenje stambenog fonda u objektima kolektivnog stanovanja. Šta je predmet i kako se tretira Tip korištenja Tretman kroz mjeru Stan koji se koristi isključivo za stanovanje Nema dodatnog tretmana Stan koji se koristi za dugoročni najam Evidentiranje i formalizacija ugovora Stan koji se koristi za kratkoročni najam Registracija, posebni uslovi i odgovarajuće obaveze Stan koji se koristi kao ordinacija, ured, salon ili slična djelatnost Provjera dozvoljenosti, saglasnosti, tarifa i uslova Stan koji se povremeno koristi za rad od kuće bez stranaka i eksternalija Ne tretirati kao problematičnu prenamjenu Stan koji proizvodi buku, sigurnosne rizike ili prekomjerno korištenje zajedničkih prostora Prioritet za nadzor i usklađivanje Zaštitini prinicpi Princip Značenje Proporcionalnost Ne tretirati isto male, povremene i komercijalno intenzivne aktivnosti Pravo na izjašnjenje Vlasnik mora imati mogućnost da dostavi dokaze i objašnjenje Pravo na žalbu Svaka odluka mora imati žalbeni mehanizam Transparentnost Pravila i kriteriji moraju biti javno dostupni Zaštita etažnih vlasnika Stanari moraju imati mehanizam prijave i zaštite od negativnih eksternalija Formalizacija prije sankcije Prva faza treba omogućiti dobrovoljno usklađivanje M2.2. Sistemsko suzbijanje neformalne ekonomije u korištenju stambenog fonda Element Opis Prioritet P2 — Očuvanje i aktiviranje postojećeg stambenog fonda Mjera P2.2. Uvođenje reda i suzbijanje neformalne ekonomije u korištenju stambenog fonda Strateška logika mjere Mjera nastoji smanjiti neformalno korištenje stanova za najam, kratkoročni smještaj, poslovne aktivnosti i druge komercijalne svrhe koje nisu prijavljene, oporezovane ili usklađene sa propisima. Time se povećava transparentnost tržišta stanovanja, štiti ja vni interes i smanjuju negativne eksternalije za mlade, stanare i budžete. Problem koji se rješava Dio stambenog fonda koristi se izvan formalnih evidencija: neprijavljeni dugoročni najam, neregistrovani kratkoročni najam, poslovne aktivnosti u stanovima bez prijave, korištenje komunalnih tarifa za domaćinstva za komercijalne svrhe i izbjegavanje porezn ih obaveza. To smanjuje dostupnost stanovanja, deformiše tržište najma i stvara nejednake uslove za legalne učesnike. Cilj Uspostaviti transparentan sistem evidencije, prijave i nadzora nad komercijalnim korištenjem stambenih jedinica, uz postepeno prevođenje neformalnih aranžmana u legalne tokove. Cilj programa nije represivno djelovanje prema vlasnicima, nego uspostavljanje transparentnog, 11 pravičnog i funkcionalnog sistema u kojem se stambene jedinice evidentiraju i tretiraju prema stvarnoj namjeni korištenja. Cilj je zaštiti javni interes stanovanja, smanjiti sivu ekonomiju, povećati pravanu sigurnost i osiguravati jednake uslove za sve učesnike na tržištu. Ciljna grupa Indirektni korisnici su mladi i domaćinstva koja traže stan za dugoročno stanovanje. Direktni obveznici su vlasnici stanova koji ostvaruju prihod od najma, kratkoročnog smještaja ili poslovnog korištenja stambene jedinice, kao i fizička i pravna lica koja koriste stanove za komercijalne namjene. Kriteriji za intervenciju Neprijavljen ugovor o najmu; oglašavanje kratkoročnog smještaja bez registracije; poslovna aktivnost u stanu bez odgovarajućeg statusa; korištenje javnih/komunalnih usluga po tarifama za domaćinstvo uz komercijalnu upotrebu; ponovljene prijave etažnih vlas nika; značajno odstupanje između prijavljene i stvarne namjene. Instrument regulacije Registar najma i kratkoročnog smještaja, obaveza prijave komercijalnog korištenja, povezivanje podataka javnih komunalnih preduzeća, poreznih evidencija i registra nekretnina, inspekcijski nadzor, proporcionalne sankcije i period dobrovoljne formalizacije. Model realizacije Program se provodi u tri faze: prvo informisanje i dobrovoljna prijava, zatim integracija podataka i identifikacija rizičnih slučajeva, a potom nadzor i primjena korektivnih mjera. Fokus nije na kažnjavanju samom po sebi, nego na uvođenju reda i povećanju formalizacije tržišta stanovanja. Outputi Broj registrovanih ugovora o najmu; broj registrovanih jedinica za kratkoročni najam; broj evidentiranih poslovnih korištenja stanova; broj formaliziranih aranžmana; broj nadzora; broj izrečenih mjera; dodatni javni prihodi po osnovu formalizacije. Outcome efekti Veća transparentnost tržišta stanovanja; smanjenje sive ekonomije; pravičnija konkurencija između legalnih i nelegalnih učesnika; bolja zaštita stanara i etažnih vlasnika; veći javni prihodi; smanjenje pritiska kratkoročnog i neformalnog najma na dugoročno stanovanje. Nosilac Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS Ključni partneri Porezna uprava, općine, Grad Sarajevo, turističke zajednice/nadležne službe za turizam, javna komunalna preduzeća, upravitelji, inspekcijski organi, MUP/registri prebivališta gdje je primjenjivo, civilni sektor i udruženja etažnih vlasnika. Preduslovi provedbe Pravna analiza nadležnosti; definisana obaveza prijave komercijalnog korištenja; digitalni registar; sporazumi o razmjeni podataka; komunikacijska kampanja; period dobrovoljne prijave; jasne procedure nadzora; zaštita ličnih podataka. Rizici Otpor vlasnika; prebacivanje aktivnosti u još dublju neformalnost; nedovoljna saradnja institucija; politička osjetljivost kontrole najma; problemi zaštite podataka; slaba naplata sankcija; mogućnost selektivne primjene. Programi/Mjere ublažavanja rizika Faza dobrovoljne formalizacije; jasna javna pravila; proporcionalne sankcije; prioritetni nadzor nad komercijalno intenzivnim slučajevima; žalbeni postupak; javno godišnje izvještavanje; digitalni trag postupanja; edukacija vlasnika i stanodavaca. 12 Finansijski okvir Prema postojećem okviru: 100.000 KM godišnje, odnosno 400.000 KM u periodu 2027–2030. godine. Godina Finansijski okvir Namjena sredstava 2027 100.000 KM Kampanja informisanja, pravni okvir, pilot-registar 2028 100.000 KM Dobrovoljna formalizacija i integracija podataka 2029 100.000 KM Nadzor, izvještavanje i korekcije sistema 2030 100.000 KM Redovna implementacija i evaluacija Ukupno 400.000 KM — Izvori finansiranja Budžet KS, dodatni javni prihodi od formalizacije, međunarodni projekti iz oblasti digitalizacije, borbe protiv sive ekonomije i održivog urbanog razvoja. Indikatori praćenja Broj registrovanih ugovora o najmu; broj formaliziranih jedinica kratkoročnog najma; broj identifikovanih neprijavljenih aranžmana; broj prijava etažnih vlasnika; procijenjeni dodatni javni prihodi; broj stanova vraćenih u dugoročni najam. Vremenski okvir 2026: pravna analiza i priprema registra. 2027: kampanja i dobrovoljna prijava. 2028–2030: puna implementacija, nadzor i godišnje izvještavanje. Napomena o karakteru Mjera se ne treba komunicirati kao represivna kampanja, nego kao uspostavljanje jednakih pravila za sve učesnike i zaštita dugoročnog stanovanja kao javnog interesa. Oblici neformalne ekonomije koje adresiraju Oblik korištenja Problem Tretman kroz mjeru Neprijavljeni dugoročni najam Izbjegavanje poreza i pravna nesigurnost stanara Registracija ugovora i formalizacija odnosa Neregistrovani kratkoročni najam Izvlačenje stanova iz dugoročnog stanovanja Registracija, ograničenja i nadzor Poslovna djelatnost u stanu Komercijalno korištenje uz stambene tarife Usklađivanje statusa, tarifa i obaveza Lažno stambeno korištenje Prostor formalno stan, faktički poslovni prostor Evidentiranje stvarne namjene Komercijalno korištenje zajedničkih dijelova Trošak i opterećenje za etažne vlasnike Pravila korištenja i zaštita stanara Faze provedbe Faza Period Sadržaj Faza 1 priprema 2026 Pravna analiza, definisanje obaveza, priprema registra Faza 2 dobrovoljna formalizacija 2027 Kampanja i rok za prijavu postojećih aranžmana Faza 3 integracija podataka 2028 Povezivanje poreznih, komunalnih, katastarskih i drugih evidencija Faza 4 nadzor 2029– 2030 Redovni nadzor, korektivne mjere i godišnje izvještavanje M2.3. Aktiviranje praznih stanova kroz porez na nekorištene stambene jedinice Element Opis Prioritet P2 — Očuvanje i aktiviranje postojećeg stambenog fonda Mjera P2.3. Aktiviranje praznih stanova kroz porez na nekorištene stambene jedinice – fiskalni i regulatorni instrument Strateška logika mjere Mjera djeluje na aktiviranje postojećeg neiskorištenog (nekorištenog) stambenog fonda. Umjesto da se stambeni problem rješava samo novom izgradnjom, vlasnici se motiviraju da nekorištene stanove stave u funkciju 13 stanovanja, najma ili prodaje. Potencijalno vrlo snažna, ali politički najosjetljivija. Problem koji se rješava Dio stanova u Kantonu Sarajevo nije u funkciji stalnog stanovanja, dugoročnog najma ili druge formalne upotrebe. Takvi stanovi smanjuju efektivnu ponudu, povećavaju pritisak na novu izgradnju i doprinose rastu cijena stanovanja. Cilj Identificirati nekorištene stambene jedinice i kroz fiskalni instrument motivirati vlasnike da ih aktiviraju: kroz dugoročni najam, prodaju, prijavu stvarnog korištenja ili drugu legalnu upotrebu. Ciljna grupa Vlasnici stambenih jedinica koje se ne koriste za stanovanje, nisu u formalnom dugoročnom najmu, nisu prijavljene kao kratkoročni najam i ne pokazuju obilježja redovnog korištenja. Indirektni korisnici su mladi i domaćinstva kojima bi se povećala dostupnost stanova. Definicija praznog stana Praznim stanom se ne smatra automatski svaki stan u kojem nema prijavljenog prebivališta. Prazan stan treba definisati kao stambenu jedinicu koja u propisanom periodu ne pokazuje obilježja redovnog korištenja, što se utvrđuje kombinacijom više indikatora. Indikatori nekorištenja Ne postoji prijavljeno prebivalište ili boravište; nema registrovanog ugovora o najmu; nema prijave kratkoročnog najma; izrazito niska potrošnja komunalnih usluga; neaktivni ili minimalni priključci; nema dokaza o povremenom legitimnom korištenju; podaci u pravitelja ili etažnih vlasnika ukazuju na dugotrajno nekorištenje. Važan princip Nijedan pojedinačni indikator ne smije biti dovoljan za utvrđivanje da je stan prazan. Odluka se mora zasnivati na kombinaciji podataka, prethodnoj obavijesti vlasniku i pravu vlasnika da dostavi dokaze o korištenju ili opravdanom nekorištenju. Izuzeci Stanovi u ostavinskom, sudskom ili imovinsko -pravnom sporu; stanovi u renoviranju; stanovi čiji vlasnik privremeno boravi van BiH iz zdravstvenih, radnih, porodičnih ili obrazovnih razloga; stanovi koji se sezonski koriste uz dokaz; stanovi nesposobni za korištenje; stanovi koji su ponuđeni na tržištu najma ili prodaje pod razumnim uslovima; drugi slučajevi utvrđeni pravilnikom. Instrument regulacije Porez na nekorištene stambene jedinice, uz prethodnu evidenciju, obavještenje vlasniku, rok za aktiviranje ili prijavu statusa, pravo na izjašnjenje i žalbu. Model realizacije Uspostavlja se baza potencijalno nekorištenih stanova na osnovu podataka katastra, zemljišnih knjiga, prijave prebivališta, komunalne potrošnje, poreznih evidencija, upravitelja i registra najma. Vlasnicima se šalje obavijest i daje rok za prijavu stvarnog statusa. Tek nakon provjere i isteka roka moguće je donijeti rješenje o oporezivanju. Outputi Baza potencijalno praznih stanova; broj poslanih obavijesti vlasnicima; broj stanova čiji je status razjašnjen; broj stanova aktiviranih kroz najam ili prodaju; broj oporezovanih jedinica; prihod od poreza. Outcome efekti Veća efektivna ponuda stanova; povećanje dugoročnog najma; smanjenje pritiska na cijene; veći javni prihodi za stambenu politiku; pravednije korištenje postojećeg stambenog fonda. 14 Nosilac Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS Ključni partneri Porezna uprava, općine, Grad Sarajevo, katastar, zemljišnoknjižni uredi, javna komunalna preduzeća, upravitelji, MUP/registri prebivališta gdje je primjenjivo, nadležna ministarstva i službe. Preduslovi provedbe Zakonski ili podzakonski osnov; jasna definicija praznog stana; metodologija utvrđivanja; integracija baza; procjena prihoda; žalbeni postupak; zaštita ličnih podataka; komunikacijska kampanja; namjensko usmjeravanje prihoda. Rizici Otpor vlasnika; kritike da se kažnjava imovina; teškoće dokazivanja praznog stana; pravni sporovi; politička osjetljivost prema dijaspori; slaba naplata; administrativno opterećenje; mogućnost fiktivnog prijavljivanja korištenja. Programi/Mjere ublažavanja rizika Precizna definicija; izuzeci; kombinacija indikatora; pravo na izjašnjenje i žalbu; fazna primjena; početni rok za dobrovoljno aktiviranje; javno objašnjenje namjene prihoda; namjensko usmjeravanje prihoda za stanove mladih; godišnja evaluacija. Finansijski okvir Prema postojećem okviru, troškovi pripreme i administriranja: 100.000 KM u 2027, 75.000 KM u 2028, 50.000 KM u 2029. i 25.000 KM u 2030, ukupno 250.000 KM. Dokument predviđa mogućnost prihoda od oko 7,5 miliona KM godišnje, odnosno 30 miliona KM u periodu 2027–2030, ali tu procjenu treba posebno simulirati i potvrditi. * Procjenu prihoda treba tretirati kao preliminarnu i potvrditi posebnom simulacijom prije usvajanja mjere. Godina Troškovi pripreme i administriranja Očekivani prihod od poreza* 2027 100.000 KM 7.500.000 KM 2028 75.000 KM 7.500.000 KM 2029 50.000 KM 7.500.000 KM 2030 25.000 KM 7.500.000 KM Ukupno 250.000 KM 30.000.000 KM Izvori finansiranja Budžet KS za pripremu i administriranje; prihodi od poreza na nekorištene stambene jedinice; potencijalni EU i drugi projekti za digitalizaciju evidencija i unapređenje upravljanja stambenim fondom. Indikatori praćenja Broj potencijalno praznih stanova; broj potvrđeno praznih stanova; broj stanova aktiviranih nakon obavijesti; prihod od poreza; broj žalbi; broj usvojenih žalbi; broj stanova vraćenih u dugoročni najam; prosječno vrijeme obrade predmeta. Vremenski okvir 2026: pravna analiza, metodologija, simulacija i komunikacija. 2027: pilot - identifikacija i dobrovoljno aktiviranje. 2028: početak oporezivanja uz žalbeni mehanizam. 2029–2030: puna implementacija i godišnja evaluacija. Napomena o karakteru Porez se ne uvodi radi kažnjavanja vlasništva, nego radi aktiviranja stambenih jedinica koje dugoročno nisu u funkciji stanovanja, uz jasne izuzetke, pravo vlasnika na izjašnjenje i namjensko usmjeravanje prihoda za stanovanje mladih. Mjera treba biti predstavljena kao instrument aktiviranja stambenog fonda, a ne kao kazna za posjedovanje nekretnine. Vlasnik koji stan koristi, iznajmljuje, prodaje, renovira ili opravdano privremeno ne koristi ne treba biti tretiran isto kao vlasnik koji dugoročno drži stambenu jedinicu izvan funkcije. Logika utvrđivanja praznog stana Indikator Značenje Može li sam biti dovoljan? Nema prijavljenog prebivališta Mogući znak nekorištenja Ne 15 Nema ugovora o najmu Mogući znak nekorištenja ili neformalnog najma Ne Vrlo niska potrošnja vode/struje/grijanja Jak signal nekorištenja Ne, ali je važan indikator Nema prijave kratkoročnog najma Isključuje formalni turistički smještaj Ne Podaci upravitelja Mogu ukazati na dugotrajno nekorištenje Ne Izjava vlasnika i dokazi Ključni dio postupka Da, uz provjeru Kombinacija više indikatora Osnova za postupanje Da Izuzeci Situacija Tretman Ostavinski ili sudski spor Privremeno izuzeće Renoviranje Izuzeće uz dokaz i vremenski limit Privremeni boravak vlasnika van BiH Izuzeće uz dokaz Zdravstveni ili porodični razlozi Izuzeće uz dokumentaciju Stan ponuđen na tržištu najma ili prodaje Izuzeće ako su uslovi realni i dokazivi Stan neuslovan za stanovanje Izuzeće do sanacije ili poseban tretman Sezonsko korištenje Poseban režim, ne automatsko oporezivanje 16 Prioritet 3. Olakšavanje finansiranja pribavljanja prve stambene nekretnine M3.1. Oslobađanje mladih od poreza na promet nekretnina Element Opis Prioritet P3 — Olakšavanje finansiranja pribavljanja prve stambene nekretnine Mjera P3.1. Oslobađanje mladih od poreza na promet nekretnina Strateška logika mjere Mjera smanjuje transakcioni trošak kupovine prve nekretnine i olakšava ulazak mladih na tržište stanovanja. Za razliku od grantova, ne zahtijeva direktnu isplatu iz budžeta, nego se realizira kroz odricanje od dijela javnih prihoda. Problem koji se rješava Mladi koji kupuju prvu nekretninu suočavaju se sa visokim ukupnim troškovima kupovine: cijena stana, troškovi kredita, notarski troškovi, procjene, učešće i porez na promet. Porez na promet dodatno povećava ulaznu barijeru, posebno za mlade koji kupuju stan na sekundarnom tržištu. Cilj Smanjiti početni finansijski teret kupovine prve stambene nekretnine i olakšati mladima pristup vlasničkom stanovanju na sekundarnom tržištu, uz zaštitne mehanizme koji sprečavaju špekulativnu kupovinu i zloupotrebu olakšice. Ciljna grupa Mladi do 38 godina koji prvi put kupuju stambenu nekretninu na području Kantona Sarajevo, pod uslovom da im je to prva stambena nekretnina i da ispunjavaju propisane kriterije prebivališta, prihoda, imovine i stvarne potrebe za stanovanjem. Kriteriji prihvatljivosti Starosni uslov; kupovina prve stambene nekretnine; prebivalište u KS u propisanom minimalnom periodu; nepostojanje druge odgovarajuće nekretnine u vlasništvu korisnika ili članova domaćinstva; korištenje nekretnine za vlastito stanovanje; zabrana prodaje, iznajmljivanja, kratkoročnog najma i prenamjene u propisanom periodu. Instrument podrške Potpuno ili djelimično oslobađanje od plaćanja poreza na promet nekretnina do propisanog maksimalnog iznosa. Model realizacije Korisnik podnosi zahtjev nadležnoj poreznoj/službenoj instituciji uz dokumentaciju kojom dokazuje ispunjavanje uslova. Nadležna institucija provjerava status prve nekretnine, prebivalište, vlasnički status i druge kriterije. Oslobađanje se evidentira u digitalnom registru korisnika stambenih mjera. Outputi Broj korisnika oslobađanja; ukupna vrijednost odobrenih oslobađanja; prosječan iznos podrške po korisniku; broj korisnika po općinama; broj korisnika po kategorijama priuštivosti. Outcome efekti Smanjen početni trošak kupovine prve nekretnine; povećana dostupnost stanovanja za mlade; veća formalizacija kupoprodajnih transakcija; zadržavanje mladih porodica u Kantonu Sarajevo; aktiviranje sekundarnog tržišta stanova. Nosilac Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS, u saradnji sa nadležnim poreznim organima Ključni partneri Porezna uprava, općine, notari, zemljišnoknjižni uredi, katastar, Ministarstvo finansija KS, eventualno UIO i druge institucije radi razmjene podataka. Preduslovi provedbe Jasno definisani uslovi oslobađanja; digitalna provjera vlasničkog statusa; evidencija korisnika; pravilo zabrane otuđenja i prenamjene; usklađenost sa općinskim i kantonalnim propisima; žalbeni postupak. Rizici Mjera može koristiti i mladima sa višim prihodima kojima podrška nije presudna; moguće fiktivne kupovine; mogućnost da se olakšica djelimično ugradi u cijenu; rizik preprodaje nakon isteka minimalnog perioda; administrativna neujednačenost među općinama. Programi/Mjere ublažavanja rizika Prihodovni i imovinski kriteriji; maksimalna prihvatljiva vrijednost nekretnine ili cijena po m²; zabrana prodaje, najma, kratkoročnog najma i prenamjene u propisanom periodu; obaveza vraćanja olakšice u slučaju kršenja uslova; digitalna provjera kroz registre. 17 Prema postojećem okviru: 4.500.000 KM u 2027, 5.250.000 KM u 2028, 6.000.000 KM u 2029. i 6.750.000 KM u 2030. Ukupno 22.500.000 KM kroz odricanje od prihoda. Finansijski okvir Godina Procijenjeni broj korisnika Maksimalni iznos podrške po korisniku Ukupna vrijednost oslobađanja 2027 300 15.000 KM 4.500.000 KM 2028 350 15.000 KM 5.250.000 KM 2029 400 15.000 KM 6.000.000 KM 2030 450 15.000 KM 6.750.000 KM Ukupno 1.500 — 22.500.000 KM Izvori finansiranja Odricanje od prihoda po osnovu poreza na promet nekretnina. Ovo nije direktni budžetski rashod, nego indirektna podrška kroz umanjenje javnih prihoda. Indikatori praćenja Broj korisnika; ukupna vrijednost oslobađanja; prosječna vrijednost oslobađanja po korisniku; udio korisnika iz kategorija nepriuštivo i teško priuštivo; broj slučajeva povrata olakšice zbog kršenja uslova; prosječna cijena nekretnina kupljenih uz oslobađanje. Vremenski okvir Kontinuirana mjera u periodu 2026 –2030, uz godišnju evaluaciju kriterija i finansijskih efekata. Napomena o karakteru Mjera je korisna kao transakciona olakšica, ali ne smije postati zamjena za mjere koje povećavaju ponudu. Njeni efekti su najveći ako se kombinuje sa cjenovnim limitima, kriterijima priuštivosti i zabranom špekulativne upotrebe kupljene nekretnine. Rizik i zaštitni uslovi Rizik Zaštitni uslov Kupovina radi investicije Obavezno korištenje za vlastito stanovanje Brza preprodaja Zabrana prodaje u propisanom periodu Pretvaranje u najam Zabrana dugoročnog i kratkoročnog najma bez saglasnosti Kupovina luksuznih nekretnina Maksimalna prihvatljiva vrijednost ili cijena po m² Podrška onima kojima nije potrebna Prihodovni i imovinski kriteriji Fiktivni prenos vlasništva Provjera povezanih lica i prethodnog vlasništva Neujednačena primjena Jedinstveni pravilnik i digitalna evidencija korisnika Tip finansijskog efekta Indirektna podrška kroz odricanje od prihoda po osnovu poreza na promet nekretnina; nije direktni budžetski rashod. M3.2. Podrška mladima u ostvarivanju prava na povrat PDV-a Element Opis Prioritet P3 — Olakšavanje finansiranja pribavljanja prve stambene nekretnine Mjera P3.2. Podrška mladima u ostvarivanju prava na povrat PDV-a Strateška logika Mjera smanjuje ukupni trošak kupovine novog stana i olakšava mladima ulazak na tržište novogradnje. Za razliku od oslobađanja poreza na promet, koje se odnosi na sekundarno tržište, povrat PDV-a je vezan prvenstveno za kupovinu nove nekretnine. Problem koji se rješava Kupovina novog stana opterećena je visokim ukupnim troškom, uključujući PDV sadržan u cijeni nekretnine. Iako je pravo na povrat PDV -a uvedeno na državnom nivou, njegova praktična dostupnost zavisi od jasnih procedura, dokumentacije, koordinacije institucija i informisanosti korisnika. Cilj Omogućiti mladima da brzo, jasno i administrativno jednostavno ostvare pravo na povrat PDV-a za kupovinu prve nekretnine, kroz kantonalnu podršku u informisanju, prikupljanju dokumentacije, provjeri uslova i komunikaciji sa nadležnim institucijama. Ciljna grupa Mladi do 38 godina koji prvi put kupuju novu stambenu nekretninu na području Kantona Sarajevo i ispunjavaju uslove propisane relevantnim propisima o povratu PDV-a. Kriteriji prihvatljivosti Prva stambena nekretnina; kupovina nove nekretnine za vlastito stanovanje; ispunjavanje uslova koje propisuje UIO BiH; prebivalište ili drugi uslovi propisani pravilima; nepostojanje druge odgovarajuće nekretnine; zabrana zloupotrebe prava kroz 18 preprodaju, iznajmljivanje ili prenamjenu u propisanom periodu, ako se takav uslov propiše. Instrument podrške Povrat PDV-a kao fiskalna olakšica državnog nivoa, uz kantonalni administrativni servis: informisanje, jedinstvena kontakt-tačka, pomoć u pribavljanju dokumentacije, digitalna provjera podataka i koordinacija sa UIO BiH i drugim institucijama. Model realizacije Ministarstvo uspostavlja jedinstvenu kontaktnu tačku, fizičku ili digitalnu, za mlade koji ostvaruju pravo na povrat PDV -a. Kroz taj servis korisnici dobijaju listu dokumentacije, pomoć u pribavljanju potvrda, provjeru kompletnosti zahtjeva i instrukcije z a predaju prema UIO BiH. Outputi Broj informisanih korisnika; broj obrađenih zahtjeva kroz kantonalni servis; broj kompletiranih aplikacija prema UIO; broj korisnika koji su ostvarili povrat PDV-a; ukupna vrijednost odobrenih povrata za korisnike iz KS. Outcome efekti Smanjen ukupni trošak kupovine prve nove nekretnine; povećana dostupnost novogradnje mladima; veća pravna i administrativna sigurnost; smanjeno vrijeme prikupljanja dokumentacije; bolja koordinacija između kantonalnih, općinskih i državnih institucija. Nosilac na nivou KS Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS Institucija nadležna za pravo na povrat Uprava za indirektno oporezivanje BiH Ključni partneri UIO BiH, općine, Porezna uprava, notari, zemljišnoknjižni uredi, katastar, investitori/prodavci novih stanova, Ministarstvo finansija KS, banke. Preduslovi provedbe Jasno tumačenje uslova za povrat PDV-a; protokol saradnje sa UIO BiH; jedinstvena lista dokumentacije; digitalna ili fizička kontakt -tačka; evidencija korisnika; usklađenost sa pravilima zaštite ličnih podataka; informativna kampanja za mlade. Rizici Administrativna neoperativnost; nejasnoće u tumačenju uslova; predugo trajanje postupka; očekivanja korisnika da Kanton odlučuje o pravu na povrat; mogućnost da investitori dio očekivanog povrata ugrade u cijenu; korist uglavnom za kreditno sposobne mlade. Programi/Mjere ublažavanja rizika Precizno naglasiti da UIO odlučuje o pravu; uspostaviti kantonalni servis podrške; javno objaviti procedure; pratiti cijene novogradnje; povezati mjeru sa cjenovnim limitima gdje je moguće; godišnje analizirati strukturu korisnika po priuštivosti. Finansijski okvir Prema postojećem okviru: 5.000.000 KM u 2027, 7.500.000 KM u 2028, 10.000.000 KM u 2029. i 12.500.000 KM u 2030. Ukupno 35.000.000 KM procijenjene vrijednosti povrata PDV-a za korisnike. Godina Procijenjeni broj korisnika Procijenjeni iznos po korisniku Ukupna vrijednost povrata 2027 200 25.000 KM 5.000.000 KM 2028 300 25.000 KM 7.500.000 KM 2029 400 25.000 KM 10.000.000 KM 2030 500 25.000 KM 12.500.000 KM Ukupno 1.400 — 35.000.000 KM Napomena: Iznosi predstavljaju procijenjenu vrijednost povrata PDV-a za korisnike iz KS i ne predstavljaju direktni rashod Budžeta KS. Kanton ima administrativnu, informativnu i koordinacijsku ulogu, dok o pravu odlučuje nadležni državni nivo. Tip finansijskog efekta Indirektna podrška kroz povrat javnog prihoda na državnom nivou; nije direktni rashod Budžeta KS. Kanton ima administrativne i koordinacijske troškove. Indikatori praćenja Broj korisnika koji su aplicirali; broj korisnika koji su ostvarili povrat; prosječan iznos povrata; ukupna vrijednost povrata; prosječna cijena stanova kupljenih uz povrat; udio korisnika po kategorijama priuštivosti; prosječno vrijeme obrade zahtjeva. 19 Vremenski okvir 2026: uspostava kontaktnog modela i protokola. 2027 –2030: kontinuirana podrška korisnicima i godišnje praćenje efekata. Napomena o karakteru Kanton Sarajevo ne odlučuje o pravu na povrat PDV -a, ali može osigurati da ovo pravo bude stvarno dostupno mladima kroz informisanje, koordinaciju, jedinstvenu kontakt - tačku i podršku u pribavljanju dokumentacije. Uloga institucija Institucija Uloga UIO BiH Odlučuje o pravu na povrat PDV-a i provodi postupak Ministarstvo KS Informisanje, koordinacija, kontakt-tačka, monitoring Općine Izdavanje dijela potvrda i dokumentacije Katastar / zemljišne knjige Provjera vlasništva i statusa nekretnine Notari Kupoprodajna dokumentacija Investitori/prodavci Dokumentacija o novoj nekretnini i PDV-u Banke Kreditna dokumentacija gdje je relevantno Ključni rizici i zaštitne mjere Rizik Zaštitna mjera Korisnici ne razumiju proceduru Jedinstveni vodič i kontakt-tačka Kanton se pogrešno percipira kao donosilac odluke Jasno navesti da odlučuje UIO BiH Procedura traje dugo Protokol saradnje i kompletiranje dokumentacije unaprijed Mjera koristi uglavnom bolje stojećim mladima Praćenje korisnika po kategorijama priuštivosti Investitori povećaju cijene očekujući povrat PDV-a Praćenje cijena novogradnje i javno izvještavanje Nepotpuni zahtjevi Prethodna provjera kompletnosti dokumentacije M3.3. Olakšavanje legalizacije stambenih objekata za mlade Element Opis Prioritet P3 — Olakšavanje finansiranja pribavljanja prve stambene nekretnine Mjera P3.3. Olakšavanje legalizacije stambenih objekata za mlade Strateška logika mjere Mjera proširuje stambenu politiku izvan kupovine stanova i uključuje mlade koji stambeno pitanje rješavaju kroz legalizaciju postojećeg objekta u kojem žive. Time se smanjuje neformalnost, povećava pravna sigurnost i omogućava ravnopravan tretman mladih koji ne kupuju stan na tržištu. Problem koji se rješava Mladi koji žive u bespravno izgrađenim, dograđenim, nadograđenim ili proširenim objektima često nemaju pravno uređen stambeni status. Troškovi legalizacije, administrativne procedure i potreba za tehničkom dokumentacijom mogu biti ozbiljna prepreka, naročito za mlade iz kategorija nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja. Cilj Olakšati legalizaciju stambenih objekata mladima kojima je taj objekat prva i jedina stambena nekretnina, kako bi se povećala pravna sigurnost, kvalitet stanovanja, mogućnost ulaganja u objekat i uključivanje u formalne evidencije. Ciljna grupa Mladi do 38 godina koji žive u bespravno izgrađenom, dograđenom, nadograđenom, rekonstruisanom ili proširenom objektu/stanu na području Kantona Sarajevo, pod uslovom da im je to prva i jedina stambena nekretnina i da objekat ispunjava minimalne uslove za legalizaciju. Kriteriji prihvatljivosti Prva stambena nekretnina; stvarno stanovanje u objektu; objekat ispunjava uslove za legalizaciju prema važećim propisima; korisnik nema drugu odgovarajuću nekretninu; prihodovni i imovinski kriteriji; zabrana prodaje, iznajmljivanja, kratkoročnog najma i prenamjene nakon legalizacije u propisanom periodu. 20 Instrument podrške Potpuno ili djelimično oslobađanje od naknada i administrativnih troškova legalizacije, sufinansiranje tehničke dokumentacije, prioritetna administrativna obrada i stručna pomoć u pripremi zahtjeva. Model realizacije Ministarstvo u saradnji sa općinama uspostavlja poseban postupak za mlade korisnike. Korisnik podnosi zahtjev za podršku, općinska služba provjerava status objekta i uslove legalizacije, a Ministarstvo ili drugi nadležni organ odobrava oslobađanje/sufinans iranje u skladu sa kriterijima. Outputi Broj zaprimljenih zahtjeva; broj odobrenih oslobađanja; broj legalizovanih objekata; broj korisnika po općinama; broj korisnika po kategorijama priuštivosti; ukupna vrijednost oslobođenih naknada. Outcome efekti Veća pravna sigurnost mladih porodica; smanjenje neformalnog urbanog sektora; povećanje vrijednosti i upotrebljivosti objekata; bolja evidencija stambenog fonda; mogućnost ulaganja u energetsku efikasnost i kvalitet stanovanja; veća socijalna pravednost u odnosu na mlade koji ostvaruju porezne olakšice pri kupovini. Nosilac Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS Ključni partneri Općine, Zavod za planiranje razvoja KS, Zavod za izgradnju KS, katastar, zemljišnoknjižni uredi, javna komunalna preduzeća, projektantske kuće, nadležne inspekcije i druge službe uključene u postupak legalizacije. Preduslovi provedbe Važeći pravni okvir za legalizaciju; definisani kriteriji za mlade; lista prihvatljivih troškova; procedura provjere prve nekretnine; digitalna evidencija korisnika; jasna pravila o zabrani prodaje i prenamjene; koordinacija sa općinama. Rizici Mjera može biti shvaćena kao nagrađivanje bespravne gradnje; mogućnost legalizacije objekata koji ne zadovoljavaju sigurnosne ili urbanističke uslove; veliki broj zahtjeva; neujednačena primjena po općinama; rizik da se legalizovana nekretnina brzo proda i li komercijalizira. Programi/Mjere ublažavanja rizika Jasno naglasiti da se podrška odnosi samo na objekte koji ispunjavaju zakonske uslove za legalizaciju; isključiti objekte u zaštićenim, rizičnim ili infrastrukturno neprihvatljivim zonama; uvesti prihodovne i imovinske kriterije; zabrana prodaje i prenamje ne; obaveza vraćanja podrške u slučaju kršenja uslova. Finansijski okvir Prema postojećem okviru: 1.500.000 KM godišnje, odnosno 6.000.000 KM u periodu 2027–2030. godine. U planiranom finansijskom okviru mjera se primarno tretira kao indirektna podrška kroz oslobađanje ili umanjenje naknada i drugih troškova legalizacije. Godina Procijenjeni broj korisnika Maksimalni iznos podrške po korisniku Ukupni finansijski okvir 2027 100 15.000 KM 1.500.000 KM 2028 100 15.000 KM 1.500.000 KM 2029 100 15.000 KM 1.500.000 KM 2030 100 15.000 KM 1.500.000 KM Ukupno 400 — 6.000.000 KM Tip finansijskog efekta Indirektna podrška kroz odricanje od dijela kantonalnih/općinskih prihoda i umanjenje troškova korisnika. Eventualno direktno sufinansiranje tehničke dokumentacije može se urediti kao dodatna projektna komponenta. Izvori finansiranja Odricanje od dijela kantonalnih/općinskih prihoda i naknada; mogući programi energetske efikasnosti i formalizacije stambenog fonda. Direktna budžetska sredstva mogu se koristiti samo za jasno definisane administrativne ili projektne troškove. Indikatori praćenja Broj korisnika; broj legalizovanih objekata; prosječna vrijednost podrške; udio korisnika iz nepriuštive i teško priuštive kategorije; broj odbijenih zahtjeva zbog neispunjavanja uslova; broj korisnika koji su prekršili uslove nakon legalizacije. 21 Vremenski okvir 2026: definisanje kriterija i koordinacija sa općinama. 2027–2030: kontinuirana provedba i godišnje izvještavanje. Napomena o karakteru Mjera ne smije biti predstavljena kao opšta amnestija bespravne gradnje, nego kao socijalno i razvojno opravdana podrška mladima koji već žive u objektima koji ispunjavaju zakonske uslove za legalizaciju. Šta jeste, a šta nije predmet Situacija Tretman Mladi žive u objektu koji može biti legalizovan Prihvatljivo Objekat je prva i jedina stambena nekretnina Prihvatljivo Objekat ne zadovoljava sigurnosne uslove Nije prihvatljivo Objekat je u zaštićenoj ili zabranjenoj zoni Nije prihvatljivo Korisnik ima drugu odgovarajuću nekretninu Nije prihvatljivo Objekat se koristi za najam ili poslovnu djelatnost Nije prihvatljivo Objekat se legalizuje radi prodaje Nije prihvatljivo Potrebna je tehnička dokumentacija Moguće sufinansiranje Rizici i zaštitini mehanizmi Rizik Zaštitni mehanizam Mjera izgleda kao nagrada za bespravnu gradnju Jasno ograničiti na postojeće objekte i prvu nekretninu Legalizacija urbanistički neprihvatljivih objekata Obavezna provjera usklađenosti sa propisima Brza prodaja nakon legalizacije Zabrana otuđenja u propisanom periodu Korištenje za komercijalne svrhe Zabrana najma, kratkoročnog najma i prenamjene Neujednačena primjena po općinama Jedinstveni pravilnik i digitalna evidencija Prevelik broj zahtjeva Bodovanje i godišnji finansijski limit M3.4. Olakšavanje izgradnje, dogradnje i nadogradnje prve stambene nekretnine Element Opis Prioritet P3 — Olakšavanje finansiranja pribavljanja prve stambene nekretnine Mjera P3.4. Olakšavanje izgradnje, dogradnje i nadogradnje prve stambene nekretnine Strateška logika Mjera proširuje stambenu politiku izvan kupovine stana i uključuje mlade koji svoje stambeno pitanje rješavaju samostalnom izgradnjom, dogradnjom, nadogradnjom, rekonstrukcijom ili proširenjem postojećeg objekta. Problem koji se rješava Mladi koji žele graditi ili proširiti vlastiti stambeni prostor suočavaju se s visokim početnim troškovima, administrativnim procedurama, naknadama, rentama, komunalnim priključcima i nedostatkom stručne podrške. Cilj Smanjiti finansijski i administrativni teret mladima koji prvu stambenu nekretninu pribavljaju izgradnjom, dogradnjom, nadogradnjom ili rekonstrukcijom, uz istovremeno poticanje kvalitetne, energetski efikasne i legalne gradnje. Ciljna grupa Mladi do 38 godina koji prvi put rješavaju stambeno pitanje kroz izgradnju, dogradnju, nadogradnju, rekonstrukciju ili proširenje stambenog objekta na području Kantona Sarajevo. Kriteriji prihvatljivosti Prva stambena nekretnina; riješen ili rješiv imovinsko -pravni status zemljišta/objekta; usklađenost sa prostorno-planskom dokumentacijom; namjena za vlastito stanovanje; prihodovni i imovinski kriteriji; zabrana prodaje, iznajmljivanja, kratkoročnog najma i prenamjene u propisanom periodu. Instrument podrške Oslobađanje ili umanjenje dijela administrativnih naknada, rente i naknada za uređenje građevinskog zemljišta; prioritetna administrativna obrada; stručna pomoć u pripremi dokumentacije; savjetovanje o energetskoj efikasnosti, projektovanju i komunalnim priključcima. 22 Model realizacije Korisnik podnosi zahtjev za podršku. Općinska služba i nadležne kantonalne institucije provjeravaju urbanističke, imovinsko-pravne i tehničke uslove. Nakon provjere, korisnik može ostvariti oslobađanje/umanjenje naknada i pristup stručnom savjetovanju kroz definisani administrativni kanal. Outputi Broj korisnika; broj odobrenih oslobađanja/umanjenja; broj izdatih dozvola uz prioritetni tretman; broj objekata koji su započeli izgradnju/dogradnju; broj korisnika koji su dobili tehničko ili energetsko savjetovanje. Outcome efekti Veća dostupnost stanovanja za mlade izvan klasične kupovine stana; smanjenje neformalne gradnje; bolji kvalitet i energetska efikasnost novih i proširenih objekata; brže administrativne procedure; aktiviranje zemljišta i postojećih porodičnih objekata za rješavanje stambenog pitanja mladih. Nosilac Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS Ključni partneri Općine, Zavod za planiranje razvoja KS, Zavod za izgradnju KS, javna komunalna preduzeća, katastar, zemljišnoknjižni uredi, projektantske kuće, energetski savjetnici, nadležne inspekcije. Preduslovi provedbe Jedinstven pravilnik; lista prihvatljivih troškova; definisan maksimalni iznos podrške; sporazum sa općinama o umanjenju/oslobađanju naknada; standardizovana procedura; digitalna evidencija korisnika; minimalni energetski i tehnički standardi. Rizici Mjera može podsticati prostorno širenje i neefikasno korištenje zemljišta; mogućnost podrške objektima koji nisu urbanistički opravdani; neujednačena primjena po općinama; zloupotreba kroz gradnju objekata za prodaju ili najam; visoki fiskalni trošak ako se kriteriji ne ograniče. Programi/Mjere ublažavanja rizika Podrška samo za prvu i vlastitu stambenu nekretninu; obavezna provjera usklađenosti sa prostornim planovima; zabrana prodaje i prenamjene; prihodovni i imovinski kriteriji; maksimalni iznos podrške; prioritet za dogradnju, nadogradnju i rekonstrukciju u ve ć urbaniziranim područjima. Finansijski okvir Prema postojećem okviru: 1.500.000 KM godišnje, odnosno 6.000.000 KM u periodu 2027–2030. godine. U planiranom finansijskom okviru mjera se primarno tretira kao indirektna podrška kroz oslobađanje ili umanjenje administrativnih, komunalnih i drugih prihvatljivih troškova. Godina Procijenjeni broj korisnika Maksimalni iznos podrške po korisniku Ukupni finansijski okvir 2027 100 15.000 KM 1.500.000 KM 2028 100 15.000 KM 1.500.000 KM 2029 100 15.000 KM 1.500.000 KM 2030 100 15.000 KM 1.500.000 KM Ukupno 400 — 6.000.000 KM Tip finansijskog efekta Indirektna podrška kroz oslobađanje/umanjenje naknada i drugih troškova korisnika. Direktna podrška za dokumentaciju, savjetovanje ili priključke moguća je samo kao dodatno definisana komponenta programa. Izvori finansiranja Odricanje od dijela kantonalnih/općinskih prihoda i naknada, mogući programi energetske efikasnosti, lokalni razvojni fondovi i međunarodni projekti. Budžet KS se koristi samo za administrativnu podršku ili ciljane dodatne komponente. Indikatori praćenja Broj korisnika; ukupna vrijednost podrške; broj izdatih dozvola; prosječno vrijeme obrade zahtjeva; broj objekata koji ispunjavaju energetski standard; udio korisnika iz kategorija nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja; broj slučajeva kršenja uslova. Vremenski okvir 2026: pravilnik, kriteriji i sporazum sa općinama. 2027 –2030: provedba, godišnja evaluacija i korekcija kriterija. 23 Napomena o karakteru Mjera ne treba podsticati nekontrolisanu gradnju, nego legalnu, plansku, energetski efikasnu i stambeno opravdanu izgradnju ili proširenje za mlade koji prvi put rješavaju stambeno pitanje. Prihvatljivi i neprihvatljivi zahtjevi Zahvat/situacija Tretman Izgradnja prve kuće za vlastito stanovanje Prihvatljivo Dogradnja postojećeg porodičnog objekta radi formiranja samostalne stambene jedinice Prihvatljivo Nadogradnja u skladu sa prostornim planom Prihvatljivo Rekonstrukcija radi stvaranja uslovnog stambenog prostora Prihvatljivo Izgradnja objekta za prodaju Nije prihvatljivo Izgradnja objekta za najam ili turizam Nije prihvatljivo Gradnja izvan planskih uslova Nije prihvatljivo Gradnja bez riješenog imovinsko-pravnog statusa Nije prihvatljivo Luksuzna gradnja iznad propisanih limita Ograničiti ili isključiti Prihvatljivi troškovi podrške Vrsta troška Mogućnost podrške Administrativne takse Oslobađanje/umanjenje Renta Oslobađanje/umanjenje do limita Naknada za uređenje građevinskog zemljišta Oslobađanje/umanjenje do limita Tehnička dokumentacija Djelimično sufinansiranje Energetsko savjetovanje Sufinansiranje ili besplatna podrška Komunalni priključci Djelimična podrška gdje je opravdano Troškovi luksuzne opreme Nije prihvatljivo Troškovi komercijalnih prostora Nije prihvatljivo Rizici i zaštitini mehanizmi Rizik Zaštitni mehanizam Podsticanje neplanske gradnje Obavezna usklađenost sa prostorno-planskom dokumentacijom Zloupotreba za prodaju ili najam Zabrana otuđenja, najma i prenamjene Podrška bolje stojećim korisnicima Prihodovni i imovinski kriteriji Neujednačena primjena po općinama Jedinstveni pravilnik i sporazum sa općinama Prevelik fiskalni trošak Godišnji limit korisnika i maksimalni iznos podrške Loš kvalitet gradnje Minimalni tehnički i energetski standardi Spore procedure Fast-track administrativni kanal M3.5. Ciljani grantovi za rješavanje stambenog pitanja mladih Element Opis Prioritet P3 — Olakšavanje finansiranja pribavljanja prve stambene nekretnine Mjera P3.5. Ciljani grantovi za rješavanje stambenog pitanja mladih Strateška logika Grantovi smanjuju ulaznu finansijsku barijeru za mlade koji nemaju dovoljno vlastitog kapitala za kupovinu, učešće, legalizaciju, izgradnju ili druge oblike rješavanja stambenog pitanja. Problem koji se rješava Dio mladih ima određeni kapacitet da riješi stambeno pitanje, ali nema dovoljno početnih sredstava za učešće, transakcione troškove, dopunu kredita ili druge početne troškove. Bez ciljane podrške ostaju izvan tržišta ili odlažu formiranje domaćinstva. Cilj Omogućiti ciljanu finansijsku podršku mladima iz kategorija nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja, uz sprečavanje inflatornog efekta, špekulativne upotrebe i dodjele sredstava korisnicima kojima podrška nije presudna. 24 Ciljna grupa Mladi do 38 godina koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, sa prioritetom za domaćinstva iz kategorije nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja, mlade porodice sa djecom, samohrane roditelje, mlade sa jednim zaposlenim članom domaćinstva, mlade sa ispodprosječnim prihodima i mlade u neadekvatnim stambenim uslovima. Kriteriji prihvatljivosti Prva stambena nekretnina; prihodovni i imovinski cenzus; dokaz o neriješenom stambenom pitanju; prebivalište u KS u propisanom periodu; kupovina, izgradnja, legalizacija ili najam u okviru prihvatljivih kategorija; zabrana prodaje, iznajmljivanja, kratkoročnog najma i prenamjene u propisanom periodu. Instrument podrške Nepovratna finansijska podrška do maksimalno 15.000 KM po korisniku, dodijeljena na osnovu javnog poziva, bodovnog sistema i provjere stvarne stambene potrebe. Model realizacije Ministarstvo raspisuje godišnji javni poziv. Korisnici se rangiraju prema bodovnom sistemu koji uključuje priuštivost, prihode, broj članova domaćinstva, broj djece, status samohranog roditelja, invaliditet, neriješen stambeni status i druge socijalno- ekonomske kriterije. Outputi Broj korisnika grantova; ukupna vrijednost dodijeljenih grantova; prosječan iznos po korisniku; broj korisnika po kategorijama priuštivosti; broj korisnika po općinama; broj riješenih stambenih pitanja. Outcome efekti Smanjena ulazna finansijska barijera; veća dostupnost stanovanja za ciljne kategorije; veća socijalna pravednost; dopuna drugim mjerama kao što su Fond KS, KGF , povrat PDV-a, legalizacija i oslobađanje poreza. Nosilac Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS Ključni partneri Općine, Porezna uprava, zemljišnoknjižni uredi, katastar, banke, Fond KS, centri za socijalni rad, Ministarstvo finansija KS i druge institucije koje potvrđuju status korisnika. Preduslovi provedbe Jasan pravilnik; bodovni sistem; digitalna prijava; digitalna provjera vlasništva, prihoda i prebivališta; definisani cjenovni i površinski limiti; ugovorna zabrana špekulativne upotrebe; mehanizam povrata sredstava u slučaju kršenja uslova. Rizici Inflatorni efekat na cijene; dodjela sredstava korisnicima kojima podrška nije presudna; politički pritisci; žalbe i sudski sporovi; fiktivne kupovine; korištenje granta za nekretnine iznad realnih potreba; prelivanje javnog novca prodavcima kroz više cijene. Programi/Mjere ublažavanja rizika Maksimalna prihvatljiva cijena po m²; maksimalna površina po broju članova domaćinstva; prihodovni i imovinski cenzus; prioritet za kategorije nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja; zabrana prodaje i najma; obaveza vraćanja granta u slučaju kršenja uslova; javno objavljena rang-lista. Finansijski okvir Prema postojećem okviru: 5.250.000 KM godišnje, odnosno 21.000.000 KM u periodu 2027–2030. godine. Predviđeno je 350 korisnika godišnje, odnosno 1.400 korisnika ukupno, uz maksimalni grant od 15.000 KM. Godina Broj korisnika Iznos granta po korisniku Ukupni finansijski okvir 2027 350 15.000 KM 5.250.000 KM 2028 350 15.000 KM 5.250.000 KM 2029 350 15.000 KM 5.250.000 KM 2030 350 15.000 KM 5.250.000 KM Ukupno 1.400 — 21.000.000 KM Tip finansijskog efekta Direktni budžetski rashod. Izvori finansiranja Budžet KS, eventualno sredstva općina, donatorski ili međunarodni programi, te moguća kombinacija sa drugim mjerama podrške. 25 Indikatori praćenja Broj korisnika; udio korisnika iz nepriuštive i teško priuštive kategorije; prosječan iznos granta; prosječna cijena nekretnina kupljenih uz grant; broj korisnika koji su kombinovali grant sa drugim mjerama; broj povrata sredstava zbog kršenja uslova. Vremenski okvir Kontinuirana mjera u periodu 2027–2030, uz godišnju evaluaciju kriterija i efekata. Napomena o karakteru Grantovi ne smiju biti linearna mjera za sve mlade, nego ciljani instrument za one kojima nedostatak početnog kapitala predstavlja ključnu prepreku. Prijedlog bodovnog sistema Kriterij Predloženi ponder Indeks priuštivosti stanovanja 35% Neriješen ili neadekvatan stambeni status 15% Broj članova domaćinstva 10% Broj djece 10% Status samohranog roditelja 10% Invaliditet ili zdravstvena ranjivost člana domaćinstva 10% Dužina prebivališta u KS 5% Energetski i tehnički standard nekretnine 5% Antiinflatorni osigurači Rizik Osigurač Rast cijena zbog grantova Maksimalna prihvatljiva cijena po m² Kupovina luksuznih nekretnina Površinski i vrijednosni limit Korištenje za investiciju Zabrana najma, kratkoročnog najma i prenamjene Brza preprodaja Zabrana otuđenja u propisanom periodu Podrška bolje stojećim mladima Prihodovni i imovinski cenzus Fiktivne transakcije Provjera povezanih lica i vlasničke historije Prevelika ukupna javna podrška Limit ukupne kombinovane podrške po korisniku Veze sa drugim programima/ mjerama Kombinacija Logika Grant + KGF Grant pokriva dio učešća, KGF smanjuje zahtjev banke za kolateralom Grant + Fond KS Grant dodatno olakšava kupovinu stana po kontrolisanoj cijeni Grant + porez na promet Smanjuje i direktni i transakcioni trošak Grant + PDV povrat Korisno za kupovinu novog stana, ali uz stroge limite Grant + legalizacija Pomaže mladima koji ne kupuju stan, nego formalizuju postojeći objekat Grant + izgradnja Pomaže mladima koji rješavaju pitanje kroz samostalnu gradnju M3.6. Subvencioniranje kamatnih stopa na stambene kredite mladima Element Opis Prioritet P3 — Olakšavanje finansiranja pribavljanja prve stambene nekretnine Mjera P3.6. Subvencioniranje kamatnih stopa na stambene kredite mladima Strateška logika Mjera predstavlja kantonalnu dopunu postojećim federalnim i bankarskim programima povoljnog kreditiranja mladih. Ne uspostavlja se paralelni kreditni program, nego se Kanton Sarajevo uključuje ciljano u slučajevima kada mladi sa područja KS ispunjavaju uslove, ali ne ostvare podršku zbog ograničenih sredstava ili iscrpljenosti raspoložive kreditne linije. Problem koji se rješava Federalni programi povoljnih stambenih kredita za mlade imaju ograničen godišnji finansijski okvir. Dio mladih sa područja Kantona Sarajevo može ispunjavati uslove i biti kreditno sposoban, ali ne ostvariti podršku zbog nedostatka sredstava, redoslijeda obrade zahtjeva, iscrpljenosti linije ili ograničenog broja korisnika. Cilj Osigurati dopunski kantonalni mehanizam subvencioniranja kamatne stope za mlade sa područja Kantona Sarajevo koji nisu obuhvaćeni federalnim programom, a ispunjavaju uslove i imaju održivu sposobnost otplate stambenog kredita. Ciljna grupa Mladi do 38 godina sa područja Kantona Sarajevo koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, imaju odobren ili predodobren stambeni kredit kod banke, ispunjavaju uslove 26 federalnog ili sličnog programa, ali nisu ostvarili subvenciju zbog ograničenih sredstava ili neobuhvata programom. Kriteriji prihvatljivosti Prva stambena nekretnina; prebivalište u KS u propisanom periodu; dokaz da korisnik nije ostvario federalnu subvenciju/kreditnu pogodnost zbog nedostatka sredstava ili neobuhvata; dokaz o odobrenom/predodobrenom kreditu; prihodovni i imovinski kriteriji; maksimalna prihvatljiva vrijednost nekretnine; korištenje nekretnine za vlastito stanovanje; zabrana prodaje, iznajmljivanja, kratkoročnog najma i prenamjene u propisanom periodu. Instrument podrške Subvencioniranje dijela kamatne stope ili dijela kamatnog troška stambenog kredita u definisanom periodu, do maksimalnog iznosa po korisniku. Model realizacije Kanton Sarajevo raspisuje javni poziv ili uspostavlja dopunski mehanizam nakon objave rezultata federalnog programa. Korisnici koji nisu ostvarili federalnu podršku, a ispunjavaju uslove, podnose zahtjev Kantonu. Ministarstvo vrši provjeru uslova i, po potrebi, zaključuje sporazum sa bankama radi isplate subvencije direktno korisniku ili banci. Outputi Broj korisnika podržanih kantonalnom subvencijom; broj kandidata koji nisu ostvarili federalnu podršku; ukupna vrijednost subvencioniranih kamata; prosječan iznos subvencije po korisniku; ukupna vrijednost stambenih kredita podržanih kantonalnom mjerom. Outcome efekti Veći obuhvat mladih iz KS povoljnijim kreditnim uslovima; smanjenje mjesečnog tereta otplate; bolja iskorištenost kreditne sposobnosti mladih; manji rizik da korisnici odustanu od kupovine zbog iscrpljenosti federalnih sredstava; jačanje komplementarnosti između FBiH i KS. Nosilac Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS, u saradnji sa Ministarstvom finansija KS Ključni partneri Federalno ministarstvo finansija , Union banka, komercijalne banke, Ministarstvo finansija KS, općine, Porezna uprava, zemljišnoknjižni uredi, katastar i druge institucije koje potvrđuju status prve nekretnine i prebivališta. Preduslovi provedbe Protokol razmjene informacija sa federalnim programom ili bankama; jasni kriteriji za dokazivanje da korisnik nije ostvario federalnu podršku; definisan maksimalni iznos subvencije; budžetska alokacija; pravila kombinovanja sa drugim kantonalnim mjerama; digitalna evidencija korisnika. Rizici Dupliranje sa federalnim programom; podrška korisnicima koji bi i bez kantonalne subvencije mogli servisirati kredit; povećanje potražnje bez povećanja ponude; administrativno kašnjenje; neujednačena saradnja sa bankama; mogućnost da subvencija bude ugrađena u višu cijenu nekretnine. Mjere ublažavanja rizika Jasno pravilo da se kantonalna podrška ne dodjeljuje korisnicima koji su već ostvarili istu vrstu podrške iz federalnog programa; cjenovni i površinski limiti; dokaz dodatnosti; godišnji limit korisnika; prioritet za teško priuštivo i umjereno priuštivo st anovanje; zabrana prodaje i najma; praćenje cijena nekretnina kupljenih uz subvenciju. Finansijski okvir Prema finansijskom okviru: 0 KM u 2027, 250.000 KM u 2028, 500.000 KM u 2029. i 500.000 KM u 2030. godini. Ukupno 1.250.000 KM. (10.000 KM po korisniku) Tip finansijskog efekta Direktni budžetski rashod ako Kanton refundira dio kamate korisniku ili banci. Izvori finansiranja Budžet KS, eventualno općinski doprinosi i koordinacija sa federalnim programima i bankarskim sektorom. Indikatori praćenja Broj korisnika; broj korisnika koji nisu ostvarili federalnu podršku, ali su ostvarili kantonalnu; prosječan iznos subvencije; prosječno smanjenje mjesečne rate; ukupna vrijednost kredita; prosječna cijena kupljene nekretnine; udio korisnika iz kategorija teško i umjereno priuštivog stanovanja. Vremenski okvir 2026–2027: uspostava protokola i kriterija. 2028 –2030: provedba kao dopunska mjera nakon federalnog programa, uz godišnju evaluaciju. 27 Napomena o karakteru Mjera nije zamjena za federalni program, nego dopunski mehanizam za mlade iz KS koji zbog ograničenih sredstava ne ostvare federalnu podršku, iako ispunjavaju uslove i imaju održivu sposobnost otplate. Šta radi i kome koristi Komponenta Šta radi Kome najviše koristi Subvencija kamate Smanjuje mjesečni anuitet i ukupni trošak kredita Mladi kojima je kreditna rata na granici priuštivosti Šta treba finanisrati Situacija Tretman Kupovina prve nekretnine za vlastito stanovanje Prihvatljivo Kupovina stana iz programa Fonda KS Prioritetno prihvatljivo Kupovina na sekundarnom tržištu uz cjenovni limit Prihvatljivo Kupovina luksuzne nekretnine Nije prihvatljivo Kupovina radi najma Nije prihvatljivo Kupovina radi kratkoročnog smještaja Nije prihvatljivo Korisnik nema nikakvu sposobnost otplate Nije prikladno za ovu mjeru; usmjeriti na najam/socijalne modele Korisnik bi bez problema dobio kredit bez podrške Ograničiti kroz kriterije dodatnosti Rizici i zaštitini mehanizmi Rizik Zaštitni mehanizam Banke prebacuju rizik na javni sektor Banka mora zadržati značajan dio rizika Garancije se aktiviraju u većem obimu Limit ukupne javne izloženosti Korisnici se prezadužuju Maksimalni odnos rate i prihoda Podrška ide onima kojima ne treba Test dodatnosti i prihodovni kriteriji Mjera podiže cijene Cjenovni limit i veza sa Fondom KS Nekretnina se koristi za najam Zabrana najma i prenamjene Nejasna fiskalna obaveza Posebno evidentirati garancije kao potencijalne obaveze M3.7. Garancije za stambene kredite mladima kroz postojeći Kreditno-garantni fond pri SERDA-i Element Opis Prioritet P3 — Olakšavanje finansiranja pribavljanja prve stambene nekretnine Mjera P3.7. Garancije za stambene kredite mladima kroz postojeći Kreditno-garantni fond pri SERDA-i Strateška logika Mjera olakšava pristup stambenim kreditima mladima koji imaju prihode i sposobnost otplate, ali nemaju dovoljno vlastitog učešća, kolaterala ili kreditne historije da zadovolje standardne bankarske uslove. Problem koji se rješava Dio mladih nije potpuno kreditno nesposoban, ali ne može dobiti stambeni kredit zbog nedostatka učešća, dodatnog osiguranja, hipoteke dovoljne vrijednosti ili drugih zahtjeva banke. Takvi mladi često ostaju izvan sistema iako bi mogli servisirati kredit uz ograničenu javnu garanciju. Cilj Kroz postojeći Kreditno -garantni fond pri SERDA -i uspostaviti poseban program garancija za stambene kredite mladima, kako bi se smanjio rizik za banke i povećao broj mladih koji mogu dobiti kredit za prvu stambenu nekretninu. Ciljna grupa Mladi do 38 godina sa područja Kantona Sarajevo koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, imaju stabilne prihode i održivu sposobnost otplate, ali ne ispunjavaju u potpunosti zahtjeve banaka u pogledu učešća, kolaterala ili dodatnog osiguranja. Kriteriji prihvatljivosti Prva stambena nekretnina; prebivalište u KS u propisanom periodu; dokaz o redovnim prihodima; pozitivna kreditna procjena banke uz potrebu za dodatnom garancijom; prihodovni i imovinski kriteriji; maksimalna prihvatljiva vrijednost nekretnine; korištenje 28 nekretnine za vlastito stanovanje; zabrana prodaje, iznajmljivanja, kratkoročnog najma i prenamjene u propisanom periodu. Instrument podrške Djelimična garancija za stambeni kredit, npr. za dio glavnice kredita, dio potrebnog učešća ili dio nedostajućeg kolaterala. Garancija se aktivira samo u slučaju neuredne otplate, u skladu sa pravilima programa i ugovorom sa bankom. Institucionalni model Ne osniva se novi fond. Program se realizira kao posebna garantna linija u okviru postojećeg Kreditno -garantnog fonda pri SERDA -i, uz sporazum Kantona Sarajevo, SERDA-e i partnerskih banaka. Model realizacije Kanton Sarajevo definiše program i alocira sredstva/garantni potencijal. SERDA, kroz postojeći Kreditno -garantni fond, operativno upravlja garantnom linijom. Banke provode kreditnu analizu i odobravaju kredite, dok garancija pokriva samo unaprijed definisani dio rizika. Outputi Broj izdatih garancija; broj mladih korisnika; ukupna vrijednost garantovanih kredita; iznos garantnog potencijala; prosječan iznos garancije; broj partnerskih banaka; broj kredita koji ne bi bili odobreni bez garancije. Outcome efekti Veći pristup stambenim kreditima za mlade sa djelimičnom kreditnom sposobnošću; smanjenje potrebe za visokim vlastitim učešćem; mobilizacija privatnog bankarskog kapitala; veći broj mladih koji rješavaju prvo stambeno pitanje; bolja upotreba postojećeg kreditno-garantnog mehanizma Kantona Sarajevo. Nosilac Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS Operativni implementator SERDA — kroz postojeći Kreditno-garantni fond Ključni partneri Ministarstvo finansija KS, SERDA, partnerske banke, Porezna uprava, općine, zemljišnoknjižni uredi, katastar, Fond KS za izgradnju stanova, eventualno Razvojna banka FBiH i druge finansijske institucije. Preduslovi provedbe Odluka o uspostavi posebne garantne linije; sporazum sa SERDA -om; sporazumi sa bankama; definisan maksimalni procenat garancije; definisana ukupna izloženost; pravilnik o korisnicima; model izvještavanja; pravila aktiviranja garancije; pravila naplate regresnih potraživanja. Rizici Preuzimanje prevelikog rizika od strane javnog sektora; moralni hazard banaka; odobravanje kredita korisnicima sa previsokim rizikom; aktiviranje garancija u slučaju pada prihoda; podrška korisnicima koji bi i bez garancije dobili kredit; nejasno evidentiranje potencijalnih budžetskih obaveza. Programi/Mjere ublažavanja rizika Banka mora zadržati dominantan dio kreditnog rizika; garancija se ograničava na maksimalni procenat kredita; uvodi se maksimalni odnos rate i prihoda; podrška se dodjeljuje samo korisnicima kod kojih garancija ima dokaziv dodatni efekat; redovno se prati portfolio, kašnjenja i aktivirane garancije; ukupna javna izloženost se ograničava godišnjim limitom. Finansijski okvir Prema finansijskom okviru: 0 KM u 2027, 125.000 KM u 2028, 250.000 KM u 2029. i 250.000 KM u 2030. godini. Ukupno 625.000 KM kao početna alokacija/rezerva za garantni program. Tip finansijskog efekta Potencijalna fiskalna obaveza. Garancija nije direktna isplata korisniku, nego obaveza koja se aktivira samo u slučaju neuredne otplate kredita. Izvori finansiranja Budžet KS, postojeći mehanizmi Kreditno -garantnog fonda pri SERDA -i, partnerske banke, eventualno razvojni i međunarodni finansijski programi. Indikatori praćenja Broj izdatih garancija; ukupna vrijednost kredita podržanih garancijom; odnos vrijednosti kredita i javne garancije; broj aktiviranih garancija; stopa kašnjenja u otplati; broj korisnika koji bez garancije ne bi dobili kredit; udio korisnika iz kategorije teško priuštivog stanovanja. Vremenski okvir 2026–2027: dizajn programa, sporazum sa SERDA-om i bankama. 2028: pilot-garantna linija. 2029–2030: širenje programa na osnovu rezultata i kontrole rizika. 29 Napomena o karakteru Mjera nije namijenjena korisnicima bez sposobnosti otplate. Ona je namijenjena mladima koji mogu vraćati kredit, ali im nedostaje kolateral, učešće ili dodatno osiguranje koje banka traži. Šta radi i kome koristi Komponenta Šta radi Kome najviše koristi Kreditna garancija Smanjuje rizik za banku i potrebu za visokim učešćem/ kolateralom Mladi sa stabilnim prihodima, ali bez dovoljno kapitala Šta treba finansirati Situacija Tretman Kupovina prve nekretnine za vlastito stanovanje Prihvatljivo Kupovina stana iz programa Fonda KS Prioritetno prihvatljivo Kupovina na sekundarnom tržištu uz cjenovni limit Prihvatljivo Kupovina luksuzne nekretnine Nije prihvatljivo Kupovina radi najma Nije prihvatljivo Kupovina radi kratkoročnog smještaja Nije prihvatljivo Korisnik nema nikakvu sposobnost otplate Nije prikladno za ovu mjeru; usmjeriti na najam/socijalne modele Korisnik bi bez problema dobio kredit bez podrške Ograničiti kroz kriterije dodatnosti Zaštitini mehanizmi i rizici Rizik Zaštitni mehanizam Banke prebacuju rizik na javni sektor Banka mora zadržati značajan dio rizika Garancije se aktiviraju u većem obimu Limit ukupne javne izloženosti Korisnici se prezadužuju Maksimalni odnos rate i prihoda Podrška ide onima kojima ne treba Test dodatnosti i prihodovni kriteriji Mjera podiže cijene Cjenovni limit i veza sa Fondom KS Nekretnina se koristi za najam Zabrana najma i prenamjene Nejasna fiskalna obaveza Posebno evidentirati garancije kao potencijalne obaveze M3.8. Subvencioniranje najma za mlade Element Opis Prioritet P3 — Olakšavanje finansiranja pribavljanja prve stambene nekretnine Mjera P3.8. Subvencioniranje najma za mlade Strateška logika Mjera omogućava pristup stanovanju mladima koji nisu u mogućnosti kupiti stan, nemaju kreditnu sposobnost ili se nalaze u prelaznoj životnoj fazi. Najam se tretira kao legitiman oblik stambenog zbrinjavanja, a ne samo kao privremeno ili manje vrijedno rješenje. Problem koji se rješava Dio mladih ne može kupiti stan niti pristupiti stambenom kreditu, dok je tržište najma skupo, neformalno i nedovoljno sigurno. Bez podrške, ovi mladi ostaju kod roditelja, u neadekvatnim uslovima ili u nesigurnim najamnim aranžmanima. Cilj Smanjiti teret najamnine za mlade iz najugroženijih kategorija, formalizirati tržište najma i povećati stambenu sigurnost korisnika kroz ugovorni, registrovani i vremenski predvidiv najam. Ciljna grupa Mladi do 38 godina koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, nemaju vlastitu nekretninu, nisu kreditno sposobni ili privremeno ne mogu kupiti stan, sa prioritetom za mlade porodice sa djecom, samohrane roditelje, mlade sa jednim zaposlenim članom domaćinstva i mlade sa niskim prihodima. Kriteriji prihvatljivosti Nema vlastite odgovarajuće stambene nekretnine; prihodovni i imovinski cenzus; registrovan ugovor o najmu; stan se koristi za vlastito stanovanje; najamnina je u okviru propisanog limita; stan ispunjava minimalne uslove stanovanja; korisnik nije istovremeno korisnik druge mjere koja rješava isti trošak. 30 Instrument podrške Subvencija dijela najamnine, npr. do 2.000 KM godišnje po korisniku/domaćinstvu, uz mogućnost isplate korisniku ili direktno zakupodavcu, pod uslovom da je ugovor o najmu registrovan i da se poštuju uslovi programa. Model realizacije Ministarstvo raspisuje javni poziv. Korisnici podnose zahtjev sa ugovorom o najmu, dokazima o prihodima, vlasničkom statusu i stambenoj potrebi. Subvencija se odobrava na određeni period, uz mogućnost produženja nakon ponovne provjere uslova. Outputi Broj korisnika subvencije; broj registrovanih ugovora o najmu; ukupna vrijednost subvencija; prosječna subvencija po korisniku; broj korisnika po općinama; broj korisnika po kategorijama priuštivosti. Outcome efekti Smanjen teret najma; veća stambena sigurnost mladih; formalizacija dijela tržišta najma; smanjenje rizika od stambene isključenosti; veća mobilnost mladih; bolji uvid institucija u tržište najma. Nosilac Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS Ključni partneri Općine, Porezna uprava, centri za socijalni rad, službe za zapošljavanje, upravitelji, zakupodavci, nevladine organizacije, eventualno Fond KS ako se dio stanova koristi za priuštivi najam. Preduslovi provedbe Registar ugovora o najmu; pravilnik o kriterijima; definisan maksimalni iznos subvencije; cjenovni limit najamnine; minimalni standardi stana; procedura kontrole; zaštita korisnika od neopravdanog povećanja najamnine. Rizici Subvencija može podići cijene najma; zakupodavci mogu povećati najamninu znajući da korisnik prima subvenciju; dio tržišta najma ostaje neformalan; podrška može postati dugoročna pasivna pomoć bez izlazne strategije; teško je kontrolisati stvarno stanovanje korisnika. Programi/Mjere ublažavanja rizika Subvencija samo uz registrovan ugovor; maksimalna prihvatljiva najamnina; zabrana povećanja najamnine tokom subvencionisanog perioda iznad definisanog limita; periodična provjera korisnika; povezivanje sa edukacijom, zapošljavanjem i drugim mjerama; javna evidencija agregiranih podataka. Finansijski okvir Prema postojećem okviru: 0 KM u 2027, 50.000 KM u 2028, 100.000 KM u 2029. i 200.000 KM u 2030. Ukupno 350.000 KM. Godina Broj korisnika Iznos podrške po korisniku godišnje Ukupni finansijski okvir 2027 0 2.000 KM 0 KM 2028 25 2.000 KM 50.000 KM 2029 50 2.000 KM 100.000 KM 2030 100 2.000 KM 200.000 KM Ukupno 175 — 350.000 KM Tip finansijskog efekta Direktni budžetski rashod. Izvori finansiranja Budžet KS, eventualno općinski budžeti, međunarodni projekti socijalnog stanovanja i formalizacije tržišta najma, prihod od poreza na prazne stanove ako se uvede. Indikatori praćenja Broj korisnika; broj registrovanih ugovora; prosječna najamnina; prosječna subvencija; udio subvencije u najamnini; broj korisnika koji izlaze iz programa zbog rješavanja stambenog pitanja; broj raskinutih ugovora; udio korisnika iz nepriuštive kategorije. Vremenski okvir 2026–2027: dizajn modela i registar najma. 2028: pilot -program. 2029 –2030: postepeno širenje. Napomena o karakteru Subvencija najma treba biti prelazna i ciljana mjera, a ne trajna pasivna podrška. Najbolje funkcioniše ako je povezana sa formalizacijom tržišta najma, edukacijom korisnika i mogućnošću prelaska prema dugoročnijem stambenom rješenju. Subvencioniranje najma može biti efikasno samo ako se provodi kroz formalno 31 registrovane ugovore, uz limite najamnine i zaštitu korisnika; u suprotnom postoji rizik da javna podrška ne poveća stambenu sigurnost mladih, nego da se prelije u rast cijena najma i prihode vlasnika stanova. Uslovi za najam Uslov Obrazloženje Registrovan ugovor o najmu Osigurava formalizaciju i pravnu zaštitu Maksimalna prihvatljiva najamnina Sprečava inflatorni efekat subvencije Minimalni standard stana Sprečava subvencioniranje neuslovnog stanovanja Zabrana fiktivnog najma Sprečava zloupotrebe između povezanih lica Ograničen period podrške Sprečava trajnu zavisnost od subvencije Periodična provjera uslova Osigurava da pomoć ide stvarnim korisnicima Rizici i zaštitini mehanizmi Rizik Zaštitni mehanizam Rast najamnina zbog subvencije Limit prihvatljive najamnine Transfer javnog novca rentijerima Registrovan ugovor i kontrola cijene Fiktivni ugovori Provjera povezanih lica i stvarnog stanovanja Loš kvalitet stana Minimalni tehnički i higijenski standard Dugoročna zavisnost od pomoći Vremensko ograničenje i izlazni plan Neformalni najam ostaje dominantan Subvencija samo za formalni najam Korisnik ostaje bez stana nakon isteka podrške Povezivanje sa drugim stambenim mjerama 32 Prioritet 4. Koordinacija, integracija, digitalizacija i edukacija M4.1. Platforma za modeliranje i praćenje stambene politike Element Opis Prioritet P4 — Koordinacija, integracija, digitalizacija i edukacija Mjera P4.1. Platforma za modeliranje i praćenje stambene politike Strateška logika mjere Ovo je jedna od najvažnijih mjera u cijelom dokumentu, jer bez podataka, registara i modeliranja nije moguće kvalitetno provesti porez na prazne stanove, kontrolu prenamjene, dodjelu grantova, povrat PDV-a, izgradnju putem Fonda ili godišnji monitoring. Mj era uspostavlja analitičku i informacionu osnovu za donošenje, provođenje i evaluaciju stambene politike. Bez pouzdanih podataka nije moguće pravilno targetirati korisnike, pratiti prazne stanove, mjeriti priuštivost, planirati lokacije ili procjenjivati efekte mjera. Problem koji se rješava Podaci o stambenom fondu, vlasništvu, korištenju stanova, praznim stanovima, cijenama, najmu, korisnicima podrške, lokacijama i javnim ulaganjima nalaze se u različitim institucijama, nisu dovoljno povezani i često se ne koriste za simulacije i odlučivanje. Cilj mjere Uspostaviti funkcionalnu platformu koja povezuje ključne podatke o stambenom fondu, tržištu, korisnicima, mjerama i lokacijama, kako bi se stambena politika vodila na osnovu činjenica, indikatora i scenarija. Ciljna grupa Donosioci odluka u Kantonu i općinama, resorno ministarstvo, zavodi, fondovi, javna komunalna preduzeća, Skupština KS, općinska vijeća, mladi korisnici, istraživačke institucije i javnost kroz agregirane podatke. Korisnici platforme Primarni korisnici su institucije koje kreiraju i provode stambenu politiku. Sekundarni korisnici su mladi, investitori, civilni sektor, istraživači i javnost kroz javno dostupne izvještaje, mape i indikatore. Instrument podrške Digitalna i analitička platforma koja integriše podatke, indikatore, mape, simulacije, registre mjera i godišnje izvještaje. Model realizacije Ministarstvo pokreće uspostavu platforme kroz međuinstitucionalni sporazum. Prva faza obuhvata definisanje podataka, institucija i protokola razmjene. Druga faza obuhvata izradu osnovnog dashboarda i registra mjera. Treća faza uključuje naprednije simulacije, GIS prikaze i scenarije stambene politike. Ključni moduli platforme Registar korisnika mjera; registar programa i finansiranja; baza lokacija za javnu/poticanu stanogradnju; indikator priuštivosti; baza cijena i najma; evidencija potencijalno praznih stanova; dashboard realizacije; godišnji izvještaj o stambenoj politici. Outputi Uspostavljena platforma; broj integrisanih baza; broj institucija uključenih u razmjenu podataka; broj definisanih indikatora; godišnji izvještaj; javni dashboard sa agregiranim podacima; scenariji za planiranje mjera. Outcome efekti Bolje targetiranje korisnika; smanjenje zloupotreba; brže donošenje odluka; veća transparentnost; bolja koordinacija Kantona i općina; kvalitetnije planiranje lokacija i finansiranja; veća vjerodostojnost stambene politike. Nosilac mjere Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS Ključni partneri Zavod za planiranje razvoja KS, Zavod za izgradnju KS, Fond KS za izgradnju stanova, općine, Grad Sarajevo, javna komunalna preduzeća, Porezna uprava, 33 katastar, zemljišnoknjižni uredi, Ministarstvo finansija KS, akademske i istraživačke institucije. Preduslovi provedbe Odluka o uspostavi platforme; imenovanje institucije koordinatora; sporazumi o razmjeni podataka; pravila zaštite ličnih podataka; definisani indikatori; tehnička arhitektura; početni dashboard; plan održavanja i ažuriranja. Rizici Nedovoljna saradnja institucija; neusklađeni podaci; pravna ograničenja razmjene podataka; nedovoljna tehnička sredstva; platforma ostane samo formalna baza bez stvarne upotrebe; prevelika ambicija u prvoj fazi; nedostatak kadrova za održavanje. Mjere ublažavanja rizika Fazna implementacija; početak sa minimalno funkcionalnom platformom; korištenje agregiranih podataka gdje postoje ograničenja; jasni protokoli razmjene; obaveza godišnjeg izvještavanja; tehnička podrška zavoda i eksternih stručnjaka; povezivanje sa EU/donatorskim projektima. Finansijski okvir Prema postojećem okviru: 50.000 KM godišnje, odnosno 200.000 KM u periodu 2027–2030. godine. Ovaj iznos treba tretirati kao početni budžet za koordinaciju, metodologiju, dashboard i osnovno modeliranje, dok se veći softverski i integracijski troškovi mogu finansirati kroz druge izvore. Godina Finansijski okvir Namjena sredstava 2027 50.000 KM Metodologija, koordinacija, osnovni dashboard 2028 50.000 KM Integracija dodatnih podataka i indikatora 2029 50.000 KM Scenariji, simulacije i izvještavanje 2030 50.000 KM Održavanje, evaluacija i unapređenje Ukupno 200.000 KM — Tip finansijskog efekta Direktni budžetski rashod za koordinaciju i inicijalnu uspostavu; potencijalno projektno finansiranje za širu digitalnu infrastrukturu. Izvori finansiranja Budžet KS, postojeći budžeti uključenih institucija, EU i drugi međunarodni projekti, programi digitalizacije javne uprave, IPA sredstva, razvojni projekti i tehnička pomoć. Indikatori praćenja Platforma uspostavljena; broj integrisanih baza; broj institucija koje dostavljaju podatke; broj ažuriranih indikatora; broj godišnjih izvještaja; broj odluka donesenih na osnovu platforme; broj javno dostupnih agregiranih indikatora. Vremenski okvir 2026: odluka, metodologija i sporazumi. 2027: osnovna platforma i dashboard. 2028–2029: integracija dodatnih baza i scenariji. 2030: puna funkcija za monitoring i evaluaciju stambene politike. Napomena o karakteru mjere Platforma nije tehnički dodatak stambenoj politici, nije dodatna administrativna obaveza, nego osnovni upravljački alat bez kojeg se mjere iz ostalih prioriteta ne mogu kvalitetno targetirati, pratiti ni evaluirati. Bez integrisanih podataka i redovnog modeliranja nije moguće dokazati ko koristi mjere, koji efekti se postižu, gdje se gubi stambeni fond i da li javna sredstva zaista povećavaju priuštivost stanovanja za mlade. Moduli platforme Modul Funkcija Registar mjera Prati sve programe, budžete, korisnike i statuse Registar korisnika Sprečava dupliranje i omogućava praćenje ciljanja Indeks priuštivosti Mjeri odnos cijena, prihoda i troškova stanovanja Lokacije za stanogradnju Prikazuje javne i potencijalne lokacije za izgradnju Prazni stanovi Pomaže identifikaciji potencijalno nekorištenih jedinica 34 Tržište najma Prati cijene, ugovore i formalizaciju najma Finansijski dashboard Prati direktne rashode, odricanje prihoda i druge izvore Monitoring indikatora Podržava godišnji izvještaj prema Skupštini KS Faze razvoja platforme Faza Period Sadržaj Faza 1 — osnovni sistem 2026–2027 Registar mjera, korisnika, osnovni indikatori i dashboard Faza 2 — integracija podataka 2028 Povezivanje zavoda, općina, komunalnih preduzeća, poreznih i katastarskih podataka Faza 3 — GIS i prostorna analiza 2028–2029 Mape lokacija, dostupnosti infrastrukture, stambenog fonda i cijena Faza 4 — simulacije 2029–2030 Scenariji efekata mjera na priuštivost, ponudu i budžet Faza 5 — javni dashboard 2030 Agregirani javni podaci i godišnji izvještaji Rizici i zaštitini mehanizmi Rizik Zaštitni mehanizam Institucije ne dostavljaju podatke Sporazumi o razmjeni i odluka Vlade KS Podaci nisu usklađeni Jedinstvena metodologija i šifrarnici Zaštita ličnih podataka Agregirani javni prikaz i kontrolisan pristup Premali budžet Fazna implementacija i EU/projektno finansiranje Platforma se ne koristi za odluke Obaveza godišnjeg izvještaja na osnovu platforme Tehnička složenost Minimalno funkcionalna verzija prije složenih modula Nedostatak kadrova Partnerstvo sa zavodima, univerzitetom i stručnim institucijama M4.2. Integracija baza, registara i digitalizacija procesa u stambenoj politici Element Opis Prioritet P4 — Koordinacija, integracija, digitalizacija i edukacija Mjera P4.2. Integracija baza, registara i digitalizacija procesa u stambenoj politici Strateška logika mjere Mjera uspostavlja tehničke i administrativne pretpostavke za bržu, transparentniju i provjerljivu provedbu stambenih mjera. Cilj je da se smanji administrativni teret za mlade i institucije, ubrza razmjena podataka i smanje mogućnosti greške, zloupotrebe i neujednačene primjene. Problem koji se rješava Korisnici stambenih mjera moraju pribavljati veliki broj potvrda iz različitih institucija, dok institucije često nemaju direktan pristup podacima potrebnim za provjeru vlasništva, prebivališta, prihoda, statusa nekretnine, prava na olakšice i korištenja prethodnih mjera. Cilj mjere Digitalizirati ključne administrativne postupke u stambenoj politici, povezati relevantne baze i registre, omogućiti provjeru podataka po službenoj dužnosti i uspostaviti jedinstveni digitalni tok za prijavu, obradu, odlučivanje i monitoring korisnika. Ciljna grupa Mladi korisnici stambenih mjera, službenici u kantonalnim i općinskim institucijama, fondovi, porezne službe, zavodi, javna komunalna preduzeća, investitori, banke i druge institucije uključene u provedbu mjera. Korisnici digitalizacije Mladi dobijaju jednostavniji pristup mjerama; institucije bržu provjeru podataka; donosioci odluka pouzdanije informacije; javnost veću transparentnost kroz agregirane izvještaje. Instrument podrške Digitalizirani procesi prijave i obrade zahtjeva, elektronska razmjena podataka, digitalni registri korisnika i mjera, automatizovane provjere uslova, elektronsko praćenje statusa predmeta i digitalna arhiva. 35 Model realizacije Ministarstvo, u saradnji sa općinama i drugim institucijama, definiše listu postupaka koje treba digitalizirati. Prioritet imaju postupci za grantove, porezna oslobađanja, PDV podršku, legalizaciju, izgradnju, subvenciju najma, provjeru prve nekretnine i evidenciju praznih stanova. Ključni procesi za digitalizaciju Prijava na javne pozive; provjera prve nekretnine; provjera prebivališta; provjera prihoda i imovine; provjera prethodnog korištenja podrške; status zahtjeva; digitalna dostava dokumentacije; digitalna evidencija korisnika; izvještavanje po mjerama. Outputi Broj digitaliziranih postupaka; broj institucija povezanih u razmjenu podataka; broj korisnika koji su podnijeli digitalni zahtjev; broj potvrda koje se više ne traže od korisnika; prosječno vrijeme obrade zahtjeva; digitalna evidencija korisnika i mjera. Outcome efekti Kraće procedure; manji administrativni troškovi; veća transparentnost; manje grešaka i zloupotreba; bolja dostupnost mjera mladima; ujednačena primjena kriterija; kvalitetniji monitoring i evaluacija. Nosilac mjere Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS Ključni partneri Općine, Grad Sarajevo, Zavod za planiranje razvoja KS, Zavod za izgradnju KS, Fond KS, javna komunalna preduzeća, Porezna uprava, katastar, zemljišnoknjižni uredi, Ministarstvo finansija KS, UIO BiH za dio PDV procedure, institucije nadležne za zaštitu podataka. Preduslovi provedbe Mapa procesa; lista registara i podataka; pravni osnov za razmjenu podataka; protokoli saradnje; tehnička interoperabilnost; zaštita ličnih podataka; digitalni identitet ili drugi način pouzdane identifikacije korisnika; plan obuke službenika. Rizici Institucije ne žele ili ne mogu dijeliti podatke; podaci su neusklađeni; digitalizuje se postojeća neefikasnost umjesto da se procesi pojednostave; nedovoljna zaštita ličnih podataka; korisnici sa slabijom digitalnom pismenošću ostaju isključeni; premali budžet za stvarnu integraciju. Mjere ublažavanja rizika Prvo pojednostaviti procese, pa ih digitalizirati; fazna implementacija; minimalno funkcionalan sistem; pravni protokoli razmjene; mogućnost fizičke podrške za korisnike; obuka službenika; pilot -testiranje prije pune primjene; dodatno projektno finansiranje. Finansijski okvir Prema postojećem okviru: 100.000 KM u 2027, 75.000 KM u 2028, 50.000 KM u 2029. i 25.000 KM u 2030. Ukupno 250.000 KM. Ovaj iznos treba tretirati kao inicijalni i koordinacijski budžet, dok se veći tehnički troškovi trebaju planirati kroz druge izvore. Godina Finansijski okvir Namjena sredstava 2027 100.000 KM Mapiranje procesa, prioritetni postupci, početna digitalizacija 2028 75.000 KM Integracija registara i digitalna evidencija korisnika 2029 50.000 KM Automatizovane provjere, izvještavanje i unapređenja 2030 25.000 KM Održavanje, evaluacija i korekcije Ukupno 250.000 KM — Tip finansijskog efekta Direktni budžetski rashod za koordinaciju, mapiranje procesa i inicijalnu digitalizaciju; potencijalno projektno finansiranje za naprednu integraciju i softverska rješenja. 36 Izvori finansiranja Budžet KS, postojeći IT budžeti institucija, EU i drugi međunarodni projekti, digitalizacija javne uprave, IPA programi, tehnička pomoć i eventualno partnerstva sa razvojnim institucijama. Indikatori praćenja Broj digitaliziranih postupaka; broj povezanih registara; broj zahtjeva obrađenih digitalno; prosječno vrijeme obrade; broj dokumenata koje korisnik više ne mora fizički pribavljati; broj službenika obučenih za rad u sistemu; broj automatskih provjera. Vremenski okvir 2026: mapiranje procesa i pravni osnov. 2027: digitalizacija prioritetnih postupaka. 2028: integracija ključnih registara. 2029 –2030: širenje, održavanje i evaluacija. Napomena o karakteru mjere Digitalizacija ne smije značiti samo prebacivanje papira u elektronsku formu. Prije digitalizacije potrebno je pojednostaviti procedure, ukinuti nepotrebne potvrde i omogućiti da institucije podatke pribavljaju po službenoj dužnosti. Digitalizacija procesa mora početi pojednostavljivanjem procedura; cilj nije da se postojeća birokratija prebaci u elektronsku formu, nego da se mladima omogući jednostavniji pristup mjerama, a institucijama brža i pouzdanija provjera uslova po službenoj dužnosti. Prioritetni procesi za digitalizaciju Proces Zašto je važan Prijava na grantove Smanjuje gužve, žalbe i administrativne greške Provjera prve nekretnine Sprečava zloupotrebe i dupliranje podrške Oslobađanje poreza na promet Ubrzava transakcije i ujednačava praksu Podrška za povrat PDV-a Pomaže korisnicima u složenoj dokumentaciji Legalizacija Skraćuje administrativni put i povećava transparentnost Olakšavanje izgradnje Povezuje općinske i kantonalne službe Subvencija najma Vezuje podršku za registrovan ugovor Evidencija praznih stanova Omogućava provedbu P2.3 Monitoring korisnika Sprečava istovremeno korištenje nespojivih mjera Baze i registri koje treba povezati Baza/registar Svrha povezivanja Katastar Provjera nekretnina i zemljišta Zemljišne knjige Provjera vlasništva Prebivalište/boravište Provjera uslova prebivališta Porezne evidencije Provjera prihoda i poreznog statusa Evidencije korisnika mjera Sprečavanje dupliranja podrške Evidencije općina Dozvole, legalizacija, naknade Komunalna preduzeća Korištenje prostora i status priključaka Registar najma Formalizacija i subvencioniranje najma Fond KS Stanovi, korisnici i status projekata Rizici i zaštitini mehanizmi Rizik Zaštitni mehanizam Digitalizacija neefikasnih procedura Prvo pojednostaviti, pa digitalizirati Nedovoljna saradnja institucija Odluka Vlade i protokoli razmjene podataka Zaštita ličnih podataka Kontrolisan pristup i agregirani javni prikaz Digitalna isključenost korisnika Fizički šalter i podrška korisnicima Neusklađeni podaci Jedinstveni šifrarnici i metodologija Premali finansijski okvir EU/projektno finansiranje i fazna implementacija Sistem se ne koristi Obavezno izvještavanje kroz digitalni sistem 37 M4.3. Edukacija, informisanje i participacija mladih u stambenoj politici Element Opis Prioritet P4 — Koordinacija, integracija, digitalizacija i edukacija Mjera P4.3. Edukacija, informisanje i participacija mladih u stambenoj politici Strateška logika mjere Mjera jača sposobnost mladih da donose informisane odluke o stanovanju, finansiranju, najmu, kupovini, održavanju, pravima, obavezama i dostupnim javnim mjerama. Bez informisanih korisnika i participacije mladih, i dobro dizajnirane mjere mogu ostati nedovoljno korištene ili pogrešno shvaćene. Problem koji se rješava Mladi često nemaju dovoljno znanja o troškovima stanovanja, kreditima, poreznim olakšicama, najmu, pravima zakupaca, kupoprodajnim ugovorima, održavanju zgrada, energetskoj efikasnosti, komunalnim troškovima i procedurama javne podrške. Cilj mjere Razviti sistem stambene pismenosti mladih i omogućiti njihovo aktivno uključivanje u oblikovanje, praćenje i evaluaciju stambene politike Kantona Sarajevo. Ciljna grupa Mladi do 38 godina, posebno mladi koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, mlade porodice, studenti, mladi zaposleni, mladi u najmu, mladi bez kreditne sposobnosti, samohrani roditelji, žene u ranjivim situacijama i mladi iz kategorija nepriuštivog i teško priuštivog stanovanja. Korisnici programa Direktni korisnici su mladi, a indirektni korisnici su institucije, banke, stanodavci, poslodavci, civilni sektor i javnost, jer bolje informisani korisnici smanjuju administrativne greške, zloupotrebe i nerealna očekivanja. Instrument podrške Edukativni moduli, javni vodiči, online platforma, radionice, savjetovalište, mobilni informativni timovi, stambeni kalkulatori, javne konsultacije, participativni forumi i godišnje ankete mladih. Model realizacije Ministarstvo, u saradnji sa zavodima, obrazovnim institucijama, univerzitetima, civilnim sektorom, bankama, fondovima i općinama, priprema godišnji program edukacije i informisanja mladih. Program se provodi online, kroz radionice, javne događaje, savjetovališta i digitalne alate. Ključni edukativni moduli Prva nekretnina; najam i prava zakupaca; stambeni krediti i kamatni rizik; grantovi i javne mjere; povrat PDV-a; porez na promet; legalizacija; izgradnja i dogradnja; energetska efikasnost; troškovi održavanja; kućni budžet; upravljanje zgradom; zaštita od prevara. Outputi Broj održanih radionica; broj učesnika; broj online korisnika; broj preuzetih vodiča; broj korištenja stambenih kalkulatora; broj savjetodavnih sesija; broj prijedloga mladih uključenih u godišnji izvještaj. Outcome efekti Veća stambena i finansijska pismenost mladih; bolja iskorištenost mjera; manje administrativnih grešaka; realnija očekivanja; veća zaštita mladih na tržištu kupovine i najma; aktivnije uključivanje mladih u javne politike. Nosilac mjere Ministarstvo komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS Ključni partneri Ministarstvo za odgoj i obrazovanje, Ministarstvo za nauku, visoko obrazovanje i mlade, općine, Univerzitet u Sarajevu, Ekonomski institut Sarajevo, Fond KS, banke, notari, upravitelji, centri za socijalni rad, nevladine organizacije i omladinske organizacije. 38 Preduslovi provedbe Godišnji plan edukacije; standardizirani vodiči; online informativna platforma; edukativni materijali; stambeni kalkulator; partnerstva sa institucijama; plan komunikacije; mehanizam prikupljanja povratnih informacija mladih. Rizici Slab interes mladih; edukacija ostane formalna i opšta; informacije brzo zastare; program ne dopre do najugroženijih; digitalni alati ne koriste mladima sa slabijom digitalnom pismenošću; nedovoljna koordinacija sa drugim institucijama. Mjere ublažavanja rizika Kratki i praktični moduli; online i fizički kanali; ciljane kampanje; uključivanje škola, fakulteta i omladinskih organizacija; redovno ažuriranje informacija; savjetovalište za najugroženije; mjerenje zadovoljstva korisnika. Finansijski okvir Prema postojećem okviru: 50.000 KM godišnje, odnosno 200.000 KM u periodu 2027–2030. Godina Finansijski okvir Namjena sredstava 2027 50.000 KM Vodiči, radionice, osnovni online alati 2028 50.000 KM Savjetovalište, kampanje, participativni forumi 2029 50.000 KM Napredni kalkulatori, edukacija po općinama 2030 50.000 KM Evaluacija, ažuriranje materijala, nastavak programa Ukupno 200.000 KM — Tip finansijskog efekta Direktni budžetski rashod za edukaciju, komunikaciju, savjetovanje i participaciju. Izvori finansiranja Budžet KS, općine, međunarodni projekti, programi mladih, programi finansijske pismenosti, podrška banaka i razvojnih institucija, civilni sektor. Indikatori praćenja Broj učesnika edukacija; broj online korisnika; broj savjetovanja; broj preuzetih vodiča; broj korisnika koji su nakon edukacije aplicirali za mjeru; nivo zadovoljstva korisnika; broj prijedloga mladih uključenih u korekcije mjera. Vremenski okvir 2026: priprema programa, vodiča i digitalnih alata. 2027 –2030: kontinuirana edukacija, savjetovanje, participacija i godišnje prilagođavanje programa. Napomena o karakteru mjere Edukacija ne treba biti promotivna kampanja ministarstva, nego praktičan sistem stambene pismenosti koji mladima pomaže da razumiju troškove, rizike, prava, obaveze i dostupne mjere prije donošenja dugoročnih stambenih odluka. Edukativni modlu Modul Sadržaj Kupovina prve nekretnine Koraci kupovine, ugovor, notar, zemljišne knjige, porezi Najam Ugovor o najmu, prava i obaveze zakupca i zakupodavca Stambeni krediti Kamate, anuiteti, rizik promjene stope, odnos rate i prihoda Javne mjere Grantovi, porez na promet, PDV , KGF , najam, Fond KS Legalizacija Dokumentacija, uslovi, troškovi i ograničenja Izgradnja/dogradnja Dozvole, rente, priključci, energetski standardi Energetska efikasnost Izolacija, grijanje, režijski troškovi, dugoročna priuštivost Kućni budžet Ukupni troškovi stanovanja, održavanje, nepredviđeni troškovi Zaštita od rizika Prevare, nelegalna gradnja, sumnjivi ugovori, skriveni troškovi Alati za mlade Alat Funkcija Kalkulator priuštivosti Procjena koliko je stanovanje priuštivo u odnosu na prihode Kalkulator kredita Procjena rate, kamate i ukupnog troška kredita Vodič za najam Prava, obaveze i kontrolna lista prije potpisivanja ugovora Vodič za kupovinu Koraci od izbora stana do upisa vlasništva 39 Vodič za PDV Dokumentacija i postupak ostvarivanja prava Vodič za grantove Uslovi, bodovanje i dokumentacija Vodič za legalizaciju Ko može aplicirati i šta je potrebno Mapa mjera Pregled svih dostupnih programa i kome su namijenjeni Participacija mladih Kanal participacije Svrha Godišnja anketa mladih Praćenje potreba, prepreka i zadovoljstva Fokus grupe Dublje razumijevanje problema specifičnih grupa Omladinski forum o stanovanju Javna diskusija i prijedlozi mjera Online komentari na mjere Brzo prikupljanje povratnih informacija Savjetodavna grupa mladih Uključivanje mladih u evaluaciju programa Javne konsultacije Učešće u izmjenama okvira i akcionih planova Rizici i zaštitini mehanizmi Rizik Zaštitni mehanizam Slab odziv mladih Praktični kratki formati i online alati Program ostane promotivan Fokus na konkretne životne odluke i procedure Ne dopire do ranjivih grupa Mobilni timovi i saradnja sa centrima/NGO Informacije zastare Godišnje ažuriranje vodiča Digitalna isključenost Fizička savjetovališta i radionice Nema stvarnog uticaja na politiku Obaveza da se prijedlozi mladih razmatraju u godišnjem izvještaju 40